PF보증 2.2배↑…2027년 33조 집중

청년 등 실수요자엔 핀셋 지원 확대

비거주 1주택 전세대출 관리는 강화

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 금융지원 규모를 26조3000억원에서 47조8000억원 이상으로 확대한다. 정산 PF 사업장에는 공적보증을 집중해 예정된 주택 물량을 실제 착공으로 연결하고, 부실 사업장에는 정상화 자금을 투입해 사업재개를 유도한다. 여기에 올해 가계부채 증가율 목표도 1.5%에서 3% 수준으로 높여 이주비와 중도금·잔금대출 등 주택 공급과 입주에 필요한 자금이 막히지 않도록 할 방침이다.

금융위원회는 13일 이 같은 내용의 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 발표했다. 주택 공급의 시작점이라 할 수 있는 PF부터 분양·입주 금융까지 자금 흐름을 동시에 보강해 공급 지연 요인을 줄이는 것이 이번 대책의 핵심이다.

전체 PF 금융지원 가운데 가장 큰 비중을 차지하는 것은 정상 사업장에 대한 공적보증이다. 금융위는 2026~ 2028년 공적보증을 연평균 28조7000억원 규모로 공급한다. 기존 캠코 PF 정상화펀드 1조1000억원과 신규 캠코 PF 정상화 지원펀드 3조원 이상, 은행·보험업권 PF 신디케이트론 5조원, 금융업권 자체 정상화펀드 10조원도 지원 대책에 포함됐다.

PF 공적보증은 올해부터 대폭 확대한다. 올해 공급 목표를 당초 16조9000억원에서 23조원으로 높이고, 2027년에는 33조원, 2028년에는 30조원을 공급한다. 향후 3년간 연평균 공급액은 직전 3개년 평균인 13조1000억원의 약 2.2배다. 특히 착공예정 물량이 24만9000호로 가장 적은 2027년에 보증을 집중 배정한다.

조기 착공을 위한 인센티브도 강화한다. ‘건축공사비 플러스 PF보증’ 공급 규모를 5조원으로 늘리고 보증수수료 30% 인하 조치를 2027년 말까지 연장한다. 보증 승인 후 3개월 안에 착공하는 사업장에는 수수료를 추가로 10% 낮춘다. 주거사업장 PF 보증비율을 기존 90~95%에서 100%로 높이는 조치도 이달 말부터 시행한다.

사업성이 떨어지거나 부실화한 PF 사업장에는 정상화 자금을 투입한다. 캠코가 3조원 이상의 PF 정상화 지원펀드를 새로 조성하고 전체 자금의 60% 이상을 주거사업장에 투자한다. 금융위는 신규 캠코펀드 3조원이 집행되면 최소 1만8000호 이상의 주택 공급 효과가 발생할 것으로 보고 있다.

은행·보험업권 PF 신디케이트론 한도는 1조원에서 5조원으로, 금융업권 자체 PF 정상화펀드는 7조3000억원에서 10조원으로 확대한다. PF 사업자의 초기 자금 부담을 키울 수 있다는 지적을 받은 자기 자본비율 규제는 주거 사업장에 한해 시행 시기를 2027년에서 2029년으로 2년 늦춘다. 금융위는 “주택공급 촉진을 위해 공적보증 확대와 규제완화, 민간 금융권 참여 유도 등 금융 총력지원이 필요하다”고 설명했다.

주택 공급 이후 분양과 입주 단계의 자금 경색을 막기 위해 가계대출 총량 관리에도 여유를 준다. 금융당국은 올해 가계부채 증가율 목표를 기존 1.5%에서 3% 수준으로 상향한다. 가계대출 잔액을 약 1800조원으로 보면 기존 목표보다 약 27조원, 금융당국의 개략적인 추산으로는 30조원 안팎의 추가 대출 여력이 생긴다.

늘어난 여력은 재건축·재개발 사업장의 이주비대출과 신규 단지의 중도금·잔금대출, 청년·무주택자 등 실수요자 금융에 집중한다. 올해 하반기부터 주택 공급 관련 주택담보대출은 금융회사별 가계대출 총량 목표에서 별도로 관리해 총량 규제로 분양이나 입주가 차질 빚는 일을 막기로 했다.

다만 가계부채 관리 기조 자체를 완화하는 것은 아니라는 게 금융당국의 설명이다. 규제지역 주택담보인정비융(LTV) 40%와 은행 총부채원리금상환비율(DSR) 40%, 주택다격별 주택담보대출 한도 등 핵심 규제는 유지한다. 지난해보다 빠르게 증가하는 신용대출도 금융회사 자율관리를 통해 별도로 관리한다.

투기성·고위험 대출 규제는 오히려 강화한다. 투기적 목적의 비거주 1주택자를 전세대출보증 제한 대상에 추가하고 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출 보증비율은 80%에서 70%로 낮춘다. 일시적인 성과급 등으로 소득이 급증한 차주에게는 2~3개년 평균소득을 적용하고, 고액·고DSR 또는 고가주택·고LTV 주택담보대출에는 더 높은 위험가중치를 부과한다.

금융위는 전체 34개 세부 과제 가운데 기관 자체 조치가 가능한 15개를 이달 중 추진한다. 시행령 개정이나 전산 개발이 필요한 7개 과제는 연내, 법 개정 또는 예산 조치가 필요한 12개 과제는 내년 중 시행할 계획이다. 박혜림 기자


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