주택시장 패러다임 ‘맞춤형’ 변신중 ‘마이바움 방배’ 팔려던 자투리땅 활용 4층짜리 다가구 탈바꿈…수익률 껑충

주택시장에서 기성복이 아닌 ‘맞춤복’이 뜨고 있습니다. 아파트 중심의 기존 틀을 거부하고 개성과 목적에 맞춘 집이 늘어난다는 말입니다. 협소주택, 쉐어하우스, 콘셉트하우스 같은 개념에 대한 관심도 커지고 있습니다. 배경에는 고령화, 1인가구 증가, 주택소유에 대한 인식 변화 등이 자리잡고 있습니다. 정부와 지자체도 다양한 유형의 ‘맞춤형 임대주택’을 공급하고, 도시재생에 활용할 방안을 고민하고 있습니다. 헤럴드경제는 소형주택 전문업체인 수목건축과 함께 소비자들의 다양한 요구와 목적에 따라 기획된 맞춤형 주택인 ‘탱고 하우스’의 여러 갈래를 11회에 걸쳐 소개합니다. <편집자 주>

경기도냐 서울이냐, 서울에서도 강남이나 강북이냐, 역세권인지 대학가인지에 따라 임대주택의 수익률은 천차만별이다. 서울이라는 울타리는 같더라도 지역마다 수요의 특색이 다르기 때문이다. 수익률을 최대한 끌어올리기 위해선 상품구성과 수요자에 맞춘 디자인이 뒷받침 돼야 한다. 땅은 이미 확보를 했는지 아니면 새로 사서 사업을 진행하는지도 수익률에 상당한 영향을 준다.

수목건축이 진행한 수익형 임대주택인 ‘마이바움 방배’는 참고하기 좋은 예다.

임모 씨는 지난 2004년 서울 방배동의 작은 필지를 아내 명의로 매입했다. 주변에서 재건축이 한창 진행 중이었다. 매입 당시엔 땅값이 더 오르면 팔아버리려는 생각이었다. 하지만 2008년 전후 부동산 시장이 침체기에 접어들며 몇 년이 지나도 지가는 생각만큼 오르지 않았다. 급기야 이 일대가 재건축정비구역에서 해제되면서 부부의 고민은 커졌다. 결국 토지를 매각하는 것보다 수익형 부동산으로 임대사업을 하는 게 낫겠다고 판단했다. 수익형 임대주택을 짓기 위해서는 적어도 198㎡(약 60평) 이상의 토지가 필요한데 임 씨의 토지는 132㎡(약 40평)에 불과했다. 도시형생활주택을 지어 임대를 주기엔 대지가 너무 작았다. 하지만 임 씨 부부는 이 자투리땅을 어떻게든 활용하고자 사업성 검토를 해보기로 했다. 주어진 조건에 맞는 임대사업을 하기 위해서 어떠한 상품으로 구성할지 판단해보기로 했다.

임대수익률만 본다면 고시원이 유리했다. 건축법상 불법적인 요소가 있는 탓에 마음을 접었다. 대신 다가구 주택과 도시형생활주택 중에서 결정하기로 했다. 대지 안의 공지가 도시형생활주택은 1m, 다가구 주택은 50cm이기 때문에 면적이 작다는 점을 감안하면 다가구 주택으로 짓는 것이 유리했다. 결국 부부는 다가구 주택으로 최종 결정했다.

외관상 건물의 작은 규모는 디자인의 힘으로 극복하기로 했다. 두 가지 대비되는 톤의 화강석으로 외부 마감재를 골라 자연스럽게 돌출되거나 후퇴되어 보이게 했다. 볼륨감을 최대한 도드라지게 보이는 디자인이다.

이런 과정을 거쳐 작은 땅은 4층짜리 다가구주택으로 탈바꿈했다. ‘마이바움 방배’라는 이름을 붙였다. 1층은 필로티 구조로 주차장을 만들었고, 2~4층에 7가구(전용면적 23~36㎡)를 배치했다. 방배동 일대는 16㎡ 이하 초소형 주택보다 공간적으로 여유 있는 집을 찾는 세입자가 많기 때문에 25㎡ 안팎으로 세대 공간을 계획했다. 차량을 갖고 있는 세입자가 많아 주차장도 넉넉하게 마련했다.

다가구 주택은 주차장을 제외하고 3개의 층만을 주거용으로 사용할 수 있는 까닭에, 맨 꼭대기인 4층을 복층으로 구성했다. 4층에 다락 공간을 배치해 실내 계단으로 오르내릴 수 있도록 설계했다. 중층구조는 공간이 층으로 분리되어 투룸(Two Room)처럼 별도의 공간으로 이용할 수 있고, 테라스 공간도 독립적으로 활용할 수 있다. 2~3층의 다른 세대와는 다른 가치를 부여해 차별화된 공간으로 세입자의 선택의 폭을 넓힌 것이다.

만약 4층을 중층으로 계획하지 않았다면, 보증금 1000만원에 월세 80만원 수준에 임대료가 책정됐을 것이다. 하지만 공간 활용도가 높은 ‘중층구조’를 계획하고, 테라스를 전용화 시킴으로써 보증금 2000만원에 월 임대료 100만원으로 책정할 수 있게 됐다. 나머지 2~3층의 6가구의 임대료는 보증금 1000만원, 월 70만원으로 책정해 임 씨 부부는 520만원 가량을 매달 확보할 수 있게 됐다.

탱고하우스(Tango House)=소비자들의 다양한 요구와 라이프스타일에 맞춰 기획된 주택. 주방과 휴식공간을 공유하는 쉐어하우스, 같은 취미를 가진 사람들끼리 모인 동호인 주택, 좁은 자투리 땅을 활용한 땅콩주택ㆍ협소주택 등 수요자의 특성에 맞춰 만들어지는 가변적이고 유연한 주택상품을 모두 아우른다.