<장용동 대기자의 파워부동산> 막오른 ‘행복주택’ 프로젝트…서민들 ‘행복의 문’ 열리나

입력 2013-05-24 11:20:38

오류·가좌등 접근성 양호한 도심 입지 수요 맞춤형 건설·낙후도심 활력 기대

사회초년생·신혼부부·대학생들 대상 임대료 주변시세의 50~60%로 저렴

재원확보·지역 이기주의 극복 최대 과제 민간임대사업·소형위주 재건축 위축우려

박근혜정부의 주거복지공약 1호인 행복주택 건설계획이 모습을 드러냈다. 서승환 국토교통부 장관이 지난 20일 오류동 현장에서 시범지구 7곳에 1만가구의 건설계획을 발표, 행복주택 프로젝트의 막이 올랐다. 이르면 오는 2016년 첫 입주가 가능하게 된다니 집없는 서민의 기대감이 또 한 번 한껏 부풀고 있는 게 사실이다.

더구나 행복주택은 MB정부의 보금자리주택과는 차별점이 많다. 도시외곽주변 그린벨트를 풀어 분양 위주의 보금자리주택을 건설했던 것과 달리 철도부지, 유휴 국공유지, 미매각 공공시설용지 등 도심권 부지에 저렴한 월세의 임대주택 주거 단지를 조성한다는 점에서 긍정적이다. 저소득층일수록 일자리가 많은 도시권 내 거주해야 하고 대중교통 접근성이 용이해야 한다.

여기에 값싼 임대료의 지역별 수요자 맞춤형 주택건설이 절실한 점을 감안하면 취약주거계층에 한 발 더 다가가는 주거복지 대안임에 틀림없다. 단지계획 역시 업무와 상업기능을 함께 부여하고 사회적 기업을 유치해 커뮤니티가 유기적으로 돌아가게 하고 대학입지 등 지역별 특성을 최대한 살려 수요층에 걸맞은 특화요소를 반영한다는 점도 선진형 임대주택정책이라는 평가를 받을 만하다. 실제로 이 같은 임대주택을 일본은 니시다이, 홍콩 쿨롱베이 데파트, 프랑스 리브고슈, 독일 슈투트가르트에 지어 취약계층의 주택 문제를 앞서 해결해나가고 있다.

하지만 행복주택 역시 역대 정권의 공공임대주택과 마찬가지로 미완에 그칠 공산도 없지 않다. 당장 건설재원 확보가 문제이고 주변 지역과의 소셜믹스가 쉽지 않아 건설과정에서의 마찰이 불가피할 전망이다. 민간임대시장과의 상충도 풀어야 할 숙제이다.

박근혜정부의 주거복지공약 1호인 행복주택 건설계획이 모습을 드러냈다. 도시외곽주변 그린벨트를 풀어 분양 위주의 보금자리주택과는 달리 철도부지, 유휴 국공유지, 미매각 공공시설 용지 등 도심권 부지에 저렴한 월세 임대주택 주거 단지를 조성한다. 사진은 판교 임대아파트 단지.[이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com]

▶주거복지공약1호,시범단지에 이어 지방대도시권으로 확대=철도부지인 서울 오류, 가좌, 공릉, 안산 고잔 등 4곳, 유수지인 목동, 송파, 잠실 3곳 등 총 7곳, 48만9000㎡ 규모가 첫 시범단지로 선정됐다. 대중교통 접근성이 양호하고 학교 및 상업시설 등 편의 및 기반시설이 구비된 비교적 소규모 지역이다.

물량 채우기에 급급, 대규모 신도시와 택지지구 등 벌판에 건설되던 보금자리와는 차별화된 점이 돋보인다. 취약계층 주거난이 심각한 서울 및 수도권 지역에서 효과가 클 것으로 판단된 사업지를 우선 타깃으로 삼았다는 게 정부 측 설명이다. 낙후된 도심에 활력을 불어넣고 수요자 맞춤형으로 건설, 활용도를 높이는 데 역점을 둔 것으로 분석된다.

여기에 보금자리보다 규모가 적은 전용면적 40~55㎡(12.5~16.5평) 규모의 공공 임대아파트 1만가구와 업무·상업시설 등 복합주거타운이 들어서면 지역 커뮤니티의 기능이 대폭 보완, 활력이 넘치는 단지가 될 것이라는 얘기다. 철도부지 4곳을 우선 추진하고 이 가운데 오류·가좌·공릉지구 등 3곳은 연내 착공에 들어간다는 목표다. 유휴 국·공유지를 이용하는 만큼 보상 등 택지 개발에 들어가는 시간을 절약할 수 있다는 판단에서다.

계획대로 된다면 신도시보다 짧은 3~4년 정도 소요, 일반공급 및 입주가 이르면 2016년에 이뤄질 것으로 예상된다. 서승환 장관은 “앞으로 5년 내 행복주택 20만가구를 공급하기 위해 하반기부터 여건이 되는 대로 후보지를 추가 지정할 방침”이라며 사회적 기업을 유치해 지역경제 활성화와 일자리 창출에도 기여할 수 있도록 유도하겠다고 밝혔다.

지역 주민을 우선적으로 고려한 내실 있는 행복주택을 만들어 나가겠다는 것이다. 정부는 오는 10월 2차로 서울 수서ㆍ고덕 차량기지를 비롯해 지방대도시권 첫 사업지로 대전광역시에 건설하는 계획을 발표할 계획이다. 내년부터는 연 4만가구씩, 5년간 총 20만가구를 건설해 공약을 이행한다는 방침이어서 계획대로라면 집없는 서민의 설움이 다소 해소될수 있을 전망이다.

오류·가좌등 접근성 양호한 도심 입지, 수요 맞춤형 건설·낙후도심 활력 기대
사회초년생·신혼부부·대학생들 대상, 임대료 주변시세의 50~60%로 저렴
재원확보·지역 이기주의 극복 최대 과제, 민간임대사업·소형위주 재건축 위축우려 — 오류·가좌등 접근성 양호한 도심 입지, 수요 맞춤형 건설·낙후도심 활력 기대 사회초년생·신혼부부·대학생들 대상, 임대료 주변시세의 50~60%로 저렴 재원확보·지역 이기주의 극복 최대 과제, 민간임대사업·소형위주 재건축 위축우려

▶보금자리와 차별화, 도심권 입지, 취약계층 배려= 행복주택의 매력은 도심지권에 위치한 값싼 임대주택이라는 점이다.

그동안 건설된 공공임대주택은 물량 달성과 건설 재원등을 감안, 도심 외곽에 건설하는 것이 상례였다. 공공임대주택이나 국민임대주택 등이 기존도시와 떨어진 신도시나 택지지구에 대거 들어선 것이 대표적 사례다. 서민 일자리와 교통 접근성을 고려, 도시권내 건설되지 못한 것은 땅값 자체가 비쌌기 때문이기도 하다.

이 같은 현실적 어려움을 극복하자는 차원에서 나온 것이 그린벨트를 풀어서 짓는 MB정부 보금자리 주택이었다. 하지만 이 역시 재원 문제에 봉착, 분양주택 위주로 짓다보니 취약계층 주거난 해소와는 거리가 멀어진 게 사실이다. 행복주택은 도시권 내 유수지와 철도부지 위에 건설, 접근성을 살리고 가격을 낮출 수 있다는 점에서 보금자리주택보다 훨씬 현실적이다.

목동이나 송파 등 기반시설이 탄탄한 지역에 들어섬에 따라 취약계층이 직주근접 형태를 취할 수 있고 임대료가 주변시세의 50~60%(월평균 40만원대)로 싸서 실제 큰 도움이 될 것으로 보인다. 보금자리와 달리 입주자격 역시 기존 주택공급규칙과 달리 취약계층에 유리하게 제정될 예정이다. 전체물량의 60%를 신혼부부와 대학생, 사회초년생 등 주로 20~30대에 우선공급하고 20%는 장애인 기초생활수급자 등 취약계층, 나머지 20%를 청약저축 가입자에게 공급한다는 것이다. 또 신촌인접 가좌지구는 대학생에게 유리하게 입주자격을 배분하고 잠실 송파 목동 등은 신혼부부 비율을 높이는 등 지역수요를 철저히 배려할 계획이다. 거주기간도 국민임대와 마찬가지로 30년 임대원칙이 포함된 세부 입주기준을 오는 9월까지 만들 계획이다.

▶건설재원, 소셜믹스, 민간임대 상충 등의 극복 관건= 공공임대주택건설의 최대 문제는 재원이다. 안정적 재원 확보만이 사업을 지속가능케 한다. 행복주택은 토지주택(LH)공사와 SH공사가 핵심 건설주체가 된다. 하지만 이들 공기업은 현재 막대한 부채로 이를 감당할 수 없는 처지다. 정권마다 대책없는 서민 주거안정을 공약, 실천하는 바람에 곳간이 거덜난 상태다.

토지주택공사의 경우 부채가 138조1221억원(2012년말 기준), SH공사 역시 18조3300억원에 이른다. 공공임대주택의 정부지원 재정이 건설 비용의 20~30% 정도에 그치다 보니 막대한 부채를 짊어진 것이다. 지역펀드 등을 조성하는 것도 대안일 수 있다. 지역이기주의 역시 극복해야 할 난제다. 지자체마다 겉으로는 서민지원을 내세우면서도 해당 지역에 서민주택을 짓는 것에 대해서는 한사코 ‘NO’다.

취약계층이 몰려온다는 우려에서다. 그러다 보니 과거 국민임대주택과 마찬가지로 행복주택 입지를 지자체마다 탐탁지 않게 여긴다. 여기에 행복주택단지 주변 기존 주민들의 반발 역시 거세다. 벌써부터 목동과 송파 등지에서는 주민 반발이 거세지고 있는 상황이다. 소셜믹스 문제를 풀지 못하면 사업 지연이 불가피하다. 주택시장을 놓고도 승강이가 벌어질 가능성이 크다. 보금자리주택공급이 민간부동산 매매시장에 악영향을 주었듯이 행복주택이 주변 도시형생활주택 등 민간 임대시장에 절대적인 영향을 미칠 수밖에 없다. 가락시영재건축 등 재건축 조합을 비롯해 원룸 및 오피스텔 임대사업자들이 극구 반발하는 이유가 여기에 있다. 소형 위주로 짓도록 한 재건축 사업에도 일반분양에 제동이 걸릴 수밖에 없다. 대학 기숙사와 주변 임대시장에도 공급과잉이라는 부작용을 불러올 수 있다. 따라서 민간임대시장을 축소시키거나 악화시킬 여지에 대한 분석을 보다 철저히 선행, 입지를 선택해야 한다.