“하락장에서 살아남을 아파트는 ‘남들도 좋아할 아파트’”

입력 2021-03-29 11:26:35

유거상 아실 대표 인터뷰

부동산 시장 움직이는 제 1원리는 ‘상대적 가격 저평가’

1주택 보유자에게 하락기는 갈아타기 최적 기회

“부린이라면 내 예산에서 가장 비싼 아파트를 사세요”

유거상 아실 대표는 “아파트는 지금 살아가는 공간이기도 하지만, 최종적으로 정착할 아파트로 향하기 위해 계속 바꿔가는 재화임을 명확히 인지해야 한다”고 말한다.

“부동산은 스스로 최종 실거주할 목표 아파트까지 가기 위한 계속되는 물물교환과정입니다. 가격 상승기에도 내 집 한채가 있다면, 마음에 안정감이 생깁니다.”(부동산정보 애플리케이션 ‘아파트실거래가’ 유거상 대표)

‘집은 사는(buy) 곳이 아니라 사는(live) 곳’이라는 말은 절반의 진실이다. 부동산은 한국사회에서 중요한 자산증식 수단으로 통한다. 집을 소유하지 않고 계속 전월세로 살기만 해서는 부동산으로 돈을 벌기 힘들다. 전세금으로 묶인 현금은 해가 갈 수록 계속 가치가 할인될 뿐이다.

최근 헤럴드경제와 인터뷰한 유거상 아실 대표는 이를 좀 더 직설적으로 표현한다. 부동산을 ‘가격표가 변동하는 물건’으로, 부동산 매매거래를 ‘물물교환’이라고 했다.

유 대표는 첫 주택 매수에 나서는 수요자에게 “그 동네에서 가장 비싼 아파트가 현재 얼마에 거래되는 지를 가장 먼저 체크해보라”고 말했다.

“설령 내가 사려는 아파트가 그 동네에서 저렴한 3억원 짜리 아파트일지라도, 12억원 하는 대장 아파트가 지금보다 더 오를 가능성이 있는 지부터 살펴보라는 뜻입니다. 형님이 올라야 동생들이 따라 오릅니다.”

부동산 시장을 움직이는 단 하나의 핵심 원리가 있다면 그것은 바로 ‘상대적인 가격 저평가’라고 강조했다. 어떤 지역이 다른 지역에 비해 가격 이력이나, 입지적 측면에서 더 비싸야 하는데, 역전돼 있거나 거의 따라 잡혀 있다면 더 오를 여지가 있다는 설명이다.

“일례로 부산에서 제일 비싼 아파트인 삼익비치가 2년 전에 7억원대일 때, 대전에선 제일 비싼 아파트인 크로바가 9억원대였죠. 하지만 부산이 대전보다 2억원이나 싼 게 이상하잖아요. 이 말은 부산이 다른 광역시들에 비해 상당히 저평가돼 있었단 뜻이죠. 그러면 시장은 알아서 정상화돼 갑니다. 지금은 대전이 34평 기준으로 11억원이고 부산이 15억~16억원 정도 해요. 그런데 경기도 과천 주공 5단지가 16억~17억원 이거든요. 수도권이 지방에 따라 잡힌거죠. 다시 상대적으로 수도권이 싸보입니다. 이젠 어디가 오를까요.”

현 주택을 매도하고 좀 더 비싸고 살기 좋은 아파트를 매수하는 과정을 흔히들 ‘갈아타기’라고 한다. 유 대표는 갈아타기에는 부동산시장 상승기보다는 하락기가 기회라고 언급했다. 물론 무주택자를 제외한 최소 1채를 보유한 이에게 적용되는 말이다.

유 대표는 “상승기에는 내가 산 집보다 비싼 집이 더 가파르게 오르기 때문에 더 비싼 단지로의 이동이 힘들고, 교환과정에서 세금도 상승하기 때문에 움직이기가 쉽지 않다”며 “하지만 반대로 부동산 하락기엔 규제가 줄어들고 신기하게도 전에 비쌌던 아파트가 하락기에 가격이 더 많이 떨어지는 경우가 있다”고 언급했다.

실제 압구정 현대5차 아파트와 송파구 잠실주공5단지의 경우 평상시에는 늘 압구정 현대아파트가 앞서 있었다. 그런데 2010년 하락장에서는 두 단지의 가격이 동일한 10억원에 거래됐던 실례가 있다.

본인의 예산 내에서 가장 비싼 아파트를 고르라는 조언은 어떤 이유에서일까. 결론부터 말하자면, 하락기에도 거래가 무난하게 이뤄지는 아파트는 평상시에도 인기가 높아야 하기 때문이다.

“대단지 아파트, 초품아, 역세권 이런 것은 굳이 따질 필요가 없습니다. 이미 다 가격에 반영돼 있어요. 비싼 아파트일수록 사람들이 실거주로 선호하는 곳이란 뜻이에요. 심각한 하락장이 오더라도 이런 곳들은 거래가 수월하게 이뤄질 수 있습니다.”

유 대표는 부동산 투자를 시작할 때, 정치적인 요소와 경제학 원론에 나오는 원리는 참고 정도만 해도 좋다고 생각을 밝혔다.

“어느 후보가 재개발·재건축 빨리 해줄게, 공항 지어줄게 하는 것들은 집값이 오르는 데 있어서 부분적일 뿐입니다. 또 금리가 오르면 부동산 가격이 떨어진다는 단순 원칙을 강조하시는 분들도 있는데, 지난 노무현 정권 때를 돌아보면 금리가 엄청 올랐지만 부동산 가격은 오히려 올랐었죠.”

유 대표는 부동산 분야 공부는 재테크를 위해서는 매우 중요하다고 강조했다. 애플리케이션 아실이 지역 내 최고가아파트, 실거래가흐름비교, 지역별 매물증감 등의 콘텐츠를 중심으로 제공하는 이유도 이용자들이 부동산을 자산으로 보고 접근하길 바라는 취지에서다.

이민경 기자 /