규제로 서울 아파트 거래시장 변화…

[헤럴드경제=양영경 기자] 강남3구와 용산 등에서 고가주택 거래비중이 크게 줄어든 것으로 나타났다. 고가주택에 대한 대출규제에 더해 보유세 강화, 자금출처 조사 등이 이뤄지면서 수요가 위축된 데다 증여와 같은 대체 거래가 늘어난 영향으로 분석된다.

20일 직방이 지난해와 올해(3월까지 반영)의 서울 아파트 실거래가격을 분석한 결과, 서초구에서 ‘초고가’로 분류되는 15억원 초과 아파트의 거래비중은 지난해 53.8%에서 올해 37.5%로 16.3%포인트(p) 줄었다. 강남(61.8%→53.8%)·송파(29.9%→24.1%)·용산구(32.9%→23.5%) 등에서도 같은 모습이 포착됐다.

반면 9억원 초과 15억원 이하 아파트의 거래 비중은 강남(27.1%→22.7%)을 제외하고는 서초(32.0%→33.2%)·송파(34.4%→35.7%)·용산(43.6%→45.5%)구에서 모두 증가했다. 지난해까지 9억원 초과~15억원 이하 가격구간에서 높은 비중을 차지한 곳은 마포·동작·성동·광진구였지만, 고가주택에 대한 매수세 감소로 강남3구와 용산구에서 그 비중이 늘어난 것으로 풀이됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “그간 고가주택 시장을 이끈 지역에서 고가주택 거래비중이 감소한 것은 대출규제, 자금출처조사 등 직접적인 규제와 함께 증여와 같은 대체거래의 영향도 있다”며 “전체 거래 중 증여의 비율이 2018년 이전에는 2~4% 내외였지만, 2019년 9.7%까지 급등했다”고 말했다.

거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트가 몰린 지역도 달라졌다. 지난 2018년 거래가격 상위 10%인 아파트는 강남구 29.3%, 서초구 23.4%, 송파구 17.2%, 용산구 8.5% 등에서 주로 거래됐다. 전체의 78.3%다. 이듬해에는 지역 쏠림현상이 심화하며 그 비중이 86.6%까지 치솟았다.

하지만, 올 들어서는 그 비중이 52.4%로 대폭 축소됐다. 대신 성동구 9.4%, 영등포구 5.9%, 동작구 5.2%, 마포구 5.1% 등 재개발사업 후 신축아파트가 입주하며 집값이 뛴 지역들이 거래가격 상위 10% 지역에 대거 포진했다. 강남3구에 규제가 집중되는 동안 풍부한 유동성과 부족한 신축 공급, 저금리와 같은 가격상승 요인이 시장에 반영되면서 비강남권역에서 새로운 고가주택이 출몰하고 있다는 분석이다.

함 랩장은 “정부의 규제가 집중되고 재건축사업도 지지부진한 강남권 대신 비강남지역이 부상하고, 이른바 ‘풍선효과’로 서울 전체의 집값이 오르며 가격의 상향 평준화 양상이 짙어지고 있다”며 “한강변을 중심으로 서울 전역으로 확산하면서 가격차이에 따른 진입장벽도 더 높아졌다”고 설명했다.