감정원 vs 부동산114, 10%p 차이 표본·호가반영률·평균 등 제각각

‘69.8% vs 59.2%’

둘 다 지난 6월 서울 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)로 발표된 수치다. 정부 공식 통계 기관인 한국감정원과 국내 최대 민간 주택시장 조사 전문업체인 부동산114가 각각 내놓은 것이다. 표본 차이와 ‘호가’(집주인이 내놓는 값) 반영 정도에 따라 편차는 불가피하지만 차이가 너무 크다. 어떤 통계치를 믿느냐에 따라 시장 판단은 완전히 달라질 수 있다.

먼저 한국감정원이 3일 발표한 6월 서울 아파트 전세가율 ‘69.8%’는 감정원 소속 조사원들이 현장에서 호가, 실거래가 등을 모두 반영해 산정한 ‘중위가격’ 기준이다. 서울 전체 아파트 전세가율을 순서대로 줄을 세웠을 때 정확히 가운데 있는 아파트의 전세가율이다. 서울 아파트 절반은 전세가율이 69.8% 밑이라는 의미다.

요즘은 주택 관련 지표에서 중위가격을 많이 활용한다. 지역별로 양극화가 심화되는데 모두 더해서 나누는 식의 평균가격이 제대로 현실을 반영하지 못한다는 생각에서다. 전세가율 만해도 서울 아파트 가운데 강남 재건축은 30%대인데, 강북 지역엔 80%이상인 곳도 많다.

한국감정원 통계에서도 평균 기준으로 서울 아파트 전세가율을 뽑으면 67.6%로 다소 내려간다. 중위가격보다 평균가격이 낮은 것은 표본 가운데 평균을 깎아먹을 정도로 낮은 전세가율의 아파트가 다수 포함돼 있다는 의미다. 강남지역 재건축 단지의 영향일 것으로 보인다.

부동산114가 내놓은 6월 서울 아파트 전세가율은 ‘59.19%’는 중개업소 프랜차이즈를 운영하고 있는 이 회사의 네트워크를 통해 조사한 집값과 전셋값이 반영된 수치다. 아무래도 집주인이 원하는 ‘호가’가 많이 반영된다. 또 평균가격이기 때문에 재건축 아파트의 전세가율이 많이 반영돼 수치가 낮게 나온다는 게 부동산114측의 설명이다.

재건축 아파트는 투자가치를 보고 매매가 이뤄지기 때문에 집값은 높은데, 전셋값은 낮은 경우가 대부분이다. 오래되고 낡아서 곧 허물기 때문에 전셋값은 낮을 수밖에 없다. 재건축 아파트 전세가율은 정상적인 아파트로 평가하기 어렵기 때문에 통계에서 제외해야 한다고 보는 사람이 많다. 실제 부동산114 통계에서도 재건축을 뺀 일반 아파트만을 대상으로 서울 전세가율을 뽑으면 64.8%로 올라간다.

한국감정원과 부동산114의 중간 즈음에 위치한 게 KB국민은행이 내놓는 전세가율이다.

지난달 65.4%를 기록했다. KB국민은행은 지정 중개업소 네트워크를 통해 시세를 평가해 평균으로 전세가율을 산정한다.

이남수 신한투자금융 부동산팀장은 “전세가격 하락으로 ‘갭투자’를 한 집주인들이나 입주자들이 불안한 상황에서 제각각인 전세가율은 혼란을 키울 수 있다”며 “개인들이 각각 기관별로 내놓는 전세가율의 특징을 알고 흐름을 이해하는 차원에서 활용하는 게 좋다”고 설명했다.

박일한 기자/


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