“돈줄부터 풀어야 집을 짓죠” 건설업계 ‘삼중고’에 공급난 심화 [부동산360]

입력 2026-08-07 10:27:36

건설업, 자금난·원가 상승·규제 등 악재 겹쳐

PF 대출 잔액 2년 새 19조 감소…연체율 증가

안전규제 등도 공사비 상승 요인…분쟁 늘어나

李대통령, 2차 회의 주재…금융지원책 논의 전망

서울 시내 한 아파트 건설 현장에서 작업자들이 작업을 하고 있다. [연합]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 정부가 부동산 시장 안정을 위한 주택공급 확대를 최우선 과제로 추진하고 있지만, 정작 핵심 실행 주체인 건설업계는 자금난, 원가 급등, 각종 규제 등 삼중고에 막혀 신규 사업에 선뜻 나서지 못하는 상황이다. 또 주택 공급을 기다리는 수요자도 대출 규제 등에 막혀 움직임이 제한됐다는 지적이 나온다.

이재명 대통령과 관계부처 또한 공급 확대를 위한 금융 지원 필요성에 공감대를 형성하고, 규제 점검 및 개선책 마련에 착수했다. 이 대통령은 7일 부동산 정책 2차 점검회의를 개최하고 구체적인 금융·세제 관련 대책을 논의할 전망이다.

구윤철 경제부총리겸 재정경제부 장관도 이날 MBC 라디오 ‘김종배의 시선집중’에서 “서민 실수요자 애로 해소를 위해 (대출 규제 완화를 위한) 핀셋지원 방안을 고민 중이며 조만간 추가 대책을 내놓겠다”면서 “최대한 주택 공급을 빨리 늘리고, 그중 비아파트 주택 공급을 늘리고, 주택금융도 신혼부부 청년층 애로 해소에 총력 대응하겠다”고 말했다.

건설업계는 정부가 논의할 추가 대책에 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색 등 꽉 막힌 자금줄을 해소하는 안이 포함돼야 한다고 요구한다.

금융권의 PF 대출 잔액은 올해 1분기 기준 115조5000억원(금융위원회 통계)으로, 134조2000억원이었던 2024년 1분기에 비하면 2년 새 18조7000억원(14%) 줄어들었다. 이는 고금리 여파로 인한 부실 PF 사업장에 대한 구조조정이 이어지고 신규 브릿지론 및 본PF 심사가 강화되며 시장으로 유입되는 자금 흐름 자체가 크게 위축된 결과로 풀이된다.

PF 연체율마저 같은 기간 3.55%에서 4.65%로 치솟으면서 건설사들의 유동성 압박은 가중되는 양상이다. 자금 조달이 막혀 공사비와 금융비용을 감당하지 못한 건설사들이 연체 늪에 빠지고, 이는 다시 금융권의 대출 문턱을 더 높이는 악순환으로 이어지는 실정이다.

실제 현장에선 PF 대출 등 초기 자금 조달길이 사실상 차단되면서 사업성 검토를 마친 곳마저 착공에 나서지 못하는 사업장이 다수다. 건설업 특성상 PF 대출을 통한 자금 조달로 부지 매입과 공사비를 충당해 주택을 조성하는데, 브릿지론의 본PF 전환 문턱이 높아지고 기존 대출의 만기 연장마저 난항을 겪으면서 자금줄이 막혀 신규 착공이 지연되고 있다.

한 건설업계 관계자는 “현장에선 이미 받아놓은 대출도 연장이 어려운 상황에 정부가 2030년까지 PF 사업장의 자기자본비율을 20%까지 올리겠다고 하는 데에 대한 우려가 가장 크다”며 “당장 돈줄이 막혀 고사 직전인데 이런 규제 강화는 중소 시행사들은 신규 사업 접으라는 소리나 다름없다”고 말했다.

PF 경색으로 인한 자금난에 더해 중동전쟁, 고환율, 인건비 상승 등으로 급등한 공사비도 건설업계의 사업 추진에 걸림돌로 작용하고 있다. 한국건설기술연구원이 발표한 지난 6월 건설공사비지수는 138.22로 사상 최고치를 경신했다. 중동전쟁 장기화로 시멘트·철근 등 원자잿값 오름세가 지속되면서 대형건설사들을 중심으로 수익성이 나는 알짜 사업장 위주로 참여하는 선별수주 기조도 뚜렷해졌다.

금융·원가 상승이라는 악재 속 강화된 안전 및 정비사업 규제 등도 공급 지연 요인이 되고 있다는 게 건설업계의 설명이다.

건설 관련 협회 관계자는 “아직 법이 통과되진 않았지만 건설현장에서 인명사고가 나면 매출액의 3%를 과징금으로 부과하는 건설안전특별법과 같은 내용이 시행되면 건설사 입장에선 공사비에 리스크·안전 관리비를 추가로 반영할 수밖에 없다”며 “현재도 공사비 상승으로 정비사업 갈등이 많은데 조합과의 비용 분쟁은 더 늘어나고 공급 속도도 늦어질 것”이라고 설명했다.

상황이 이렇다 보니 건설업 유관 단체들은 정부에 PF 공적보증 규모 확대와 대출 위험가중치 하향 조정 등 실질적인 유동성 지원책을 촉구하고 있다. 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG) 등의 PF 공적 보증이 확대되면 금융권의 손실 부담이 줄어들어 자금 공급을 확대할 수 있기 때문이다

이 대통령 또한 미국 샌프란·남미 순방 직후인 지난 3일 7시간 30분가량 진행된 부동산·증시 점검회의에서 관계부처에 ‘가용 수단을 총동원해 공급 확대’ 주문을 한 만큼 건설업 금융·재정지원책도 조만간 마련될 것으로 보인다. 당시 그는 “가용한 모든 행정 조치와 금융, 재정, 규제 완화 등의 방법을 찾아 공급의 신속한 실현을 위한 방법을 찾으라”고 강조한 바 있다.