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-주택시장의 패러다임 시프트…기성복 버리고 맞춤복으로

-팔고 싶었던 땅, 3억 들여 임대주택 올리니 수익률 껑충

주택시장에서 기성복이 아닌 ‘맞춤복’이 뜨고 있습니다. 아파트 중심의 기존 틀을 거부하고 개성과 목적에 맞춘 집이 늘어난다는 말입니다. 협소주택, 쉐어하우스, 콘셉트하우스 같은 개념에 대한 관심도 커지고 있습니다. 배경에는 고령화, 1인가구 증가, 주택소유에 대한 인식 변화 등의 변화상이 자리잡고 있습니다. 정부와 지자체도 다양한 유형의 ‘맞춤형 임대주택’을 공급하고 나아가 도시재생에 활용할 방안을 고민하고 있습니다. 헤럴드경제는 소형주택 전문업체인 수목건축과 함께 소비자들의 다양한 요구와 목적에 따라 기획된 맞춤형 주택인 ‘탱고 하우스’의 여러 갈래를 11회에 걸쳐 소개합니다. <편집자 주>

경기도냐 서울이냐, 서울에서도 강남이나 강북이냐, 역세권인지 대학가인지에 따라 임대주택의 수익률은 천차만별이다. 서울이라는 울타리는 같더라도 지역마다 수요의 특색이 다르기 때문이다. 수익률을 최대한 끌어올리기 위해선 상품구성과 수요자에 맞춘 디자인이 뒷받침 돼야 한다. 땅은 이미 확보를 했는지 아니면 새로 사서 사업을 진행하는지도 수익률에 상당한 영향을 준다.

▶애물단지 될 뻔한 땅, 임대주택으로 변신=임모 씨는 지난 2004년 서울 방배동의 작은 필지를 아내 명의로 매입했다. 주변에서 재건축이 한창 진행 중이었다. 매입 당시엔 땅값이 더 오르면 팔아버릴 생각을 했다. 하지만 2008년 전후로 부동산 시장이 침체기에 접어들며 몇 년이 지나도 지가는 생각만큼 오르지 않았다. 급기야 이 일대가 재건축정비구역에서 해제되면서 부부의 고민은 커졌다. 결국 토지를 매각하는 것보다는 수익형 부동산으로 임대사업을 하는 것이 낫겠다고 판단했다.

수익형 임대주택을 짓기 위해서는 적어도 198㎡(약 60평) 이상의 토지가 필요한데 임 씨의 토지는 132㎡(약 40평)에 불과했다. 도시형생활주택을 지어 임대를 주기엔 작은 규모. 하지만 임 씨 부부는 이 자투리땅을 어떻게든 활용하고자 사업성 검토를 해보기로 했다. 임대수익률만 본다면 고시원이 유리했다. 건축법상 불법적인 요소가 있는 탓에 마음을 접었다. 대신 다가구 주택과 도시형생활주택 중에서 결정하기로 했다. 대지 안의 공지가 도시형생활주택은 1m, 다가구 주택은 50cm이기 때문에 면적이 작다는 점을 감안하면 다가구 주택으로 짓는 것이 유리했다. 결국 부부는 다가구 주택으로 결정했다.

외관상 건물의 작은 규모는 디자인의 힘으로 극복하기로 했다. 두 가지 대비되는 톤의 화강석으로 외부 마감재를 골라 자연스럽게 돌출되거나 후퇴되어 보이게 했다. 볼륨감을 최대한 도드라지게 보이는 디자인이다.

이런 과정을 거쳐 이 작은 땅은 4층짜리 다가구주택으로 탈바꿈했다. ‘마이바움 방배’라는 이름을 붙였다. 1층은 필로티 구조로 주차장을 만들었고, 2~4층에 7가구(전용면적 23~36㎡)를 배치했다. 방배동 일대는 16㎡ 이하 초소형 주택보다 공간적으로 여유 있는 집을 찾는 세입자가 많기 때문에 25㎡ 안팎으로 세대 공간을 계획했다. 차량을 갖고 있는 세입자가 많아 주차장도 넉넉하게 마련했다.

맨 꼭대기인 4층은 복층으로 구성했다. 4층에 다락 공간을 배치해 실내 계단으로 오르내릴 수 있도록 설계했다. 중층구조는 공간이 층으로 분리돼 투룸처럼 별도의 공간으로 이용할 수 있고, 테라스 공간도 독립적으로 활용할 수 있다. 차별화된 공간으로 세입자의 선택의 폭을 넓힌 것이다.

만약 4층을 중층으로 계획하지 않았다면, 보증금 1000만원에 월세 80만원 수준에 임대료가 책정됐을 것이다. 하지만 공간 활용도가 높은 ‘중층구조’를 계획하고, 테라스를 전용화 시킴으로써 보증금 2000만원에 월 임대료 100만원으로 책정할 수 있게 됐다. 나머지 2~3층의 6가구의 임대료는 보증금 1000만원, 월 70만원으로 책정해 임 씨 부부는 520만원 가량을 매달 확보할 수 있게 됐다.

▶‘원룸 전쟁터’ 대학가…차별전략으로 승부=대학가는 원룸의 ‘각축장’이다. 초소형 원룸이 과잉 공급돼 공실을 피하지 못할 수도 있기 때문이다. 대학가의 임대사업에 성공하기 위해서는 기존의 획일화된 원룸이 아닌 차별화된 전략이 필요하다.

도시형생활주택으로 기획된 ‘마이바움 종암’은 지하철 6호선 월곡역에서 도보 5~10분 거리에 자리잡고 있다. 문제는 주변에 고려대, 동덕여대, 한성대, 성신여대 등 각종 대학이 밀집해 있어서 이미 주변에 신축 원룸과 고시원이 굉장히 많이 공급된 상태. 임대 경쟁력을 갖추기 위해선 면밀한 검토가 필요했다

먼저 디자인을 중요하게 생각하는 젊은층을 겨냥해 심플하면서도 실용적인 디자인을 계획했다.

외부는 견고한 인상을 연출하는 석재, 따뜻한 온기가 느껴지는 치장벽돌 등 서로 조화를 이룰 수 있는 마감재들을 골라 모던하면서도 중후한 분위기를 연출했다. 상부에는 칼라강판을 사용하여 유지관리가 쉬우면서도 고급스러운 이미지를 완성했다.

각 방에는 수납공간과 책상, 인출식 식탁 등을 설치해 좁은 공간을 효율적으로 활용할 수 있게 했다. 깔끔한 인상을 주는 화이트 톤으로 전체적인 균형을 맞추면서 곳곳에 갈색을 적용해 포인트를 더했다.

건물 내부와 외부 디자인 못지않게 중요한 건 빈방을 줄일 수 있는 임대전략을 세우는 일이었다. 학생들은 방학이 되면 집으로 돌아가고 갑작스런 휴학으로 떠나는 학생들도 있어서 임대 공백이 우려된다. 이 점을 단기임대를 통해 극복하기로 했다. 1~2년 계약기준의 일반임대와 달리 단기임대는 3개월 이상이면 계약할 수 있게 했다. 보증금은 100만원으로 낮췄다. 단기계약은 월임대료가 1~2년짜리 계약에 비해 5~10만원 가량 비싸지만 한 학기만 이용하고 싶은 대학생들이나 교육 등의 일정으로 잠시 동안만 머물 집을 찾고 있는 직장인과 연구원들로부터 인기가 많았다. 덕분에 공실관리를 안정적으로 가져갈 수 있고 월 700만원의 고정적인 임대수익을 확보할 수 있었다.

서용식 수목건축 대표(02-578-3777)

☞탱고하우스(Tango House)=소비자들의 다양한 요구와 라이프스타일에 맞춰 기획된 주택. 주방과 휴식공간을 공유하는 쉐어하우스, 같은 취미를 가진 사람들끼리 모인 동호인 주택, 좁은 자투리 땅을 활용한 땅콩주택ㆍ협소주택 등 수요자의 특성에 맞춰 만들어지는 가변적이고 유연한 주택상품을 모두 아우른다.


nyang@heraldcorp.com