레버리지 효과 통해 사옥 확보하고, 임대수익 올리는 방식

서울 전역의 오피스 공실률이 10%대에 이르는 가운데, 적지 않은 신규 오피스 공급물량이 쏟아져 나올 전망이다. 그럼에도 중소형 빌딩의 경우 저금리 금융대출을 통해 활발한 투자가 이뤄지는 상황이다.

종합부동산회사 정인PMC(대표 전영권)에 따르면, 높은 공실률에도 불구하고 낮아질 줄 모르는 임대료에 지친 회사들 중 상당수가 사옥을 매입하고, 남은 오피스 공간을 임대하는 방식을 통해 재무구조 개선 효과를 보고 있다.

전영권 대표는 "상업용 부동산 투자수익률은 4~5%대로 1~2%대에 머문 금융자산 수익률에 비해 3~4배나 높다. 또한 지난 10년간 주택가격은 급락과 반등을 반복하며 불안정한 모습을 보였지만 중소형 빌딩의 경우 꾸준히 오르는 모습을 보였다. 이러한 인기에 지금은 웬만한 매물은 거의 사라지고 사옥임대형 빌딩이 남아 있는 상태"라고 말했다.

최근 구로디지털단지에 새로운 사옥으로 이전한 중소기업연구원의 경우 매월 8천만원 가량의 임대료를 지불해 왔다. 사무실 임대를 위해 매년 10억원에 이르는 비용을 지출해 온 것이다.

이에 빌딩 매매 컨설팅을 받아 사옥임대형 빌딩을 매입한 결과, 연 7억원의 비용을 절감하고 약 9억원 가량의 재무구조 개선이 이뤄졌다. 사옥을 마련함으로써 직원들이 보다 안정적인 환경에서 일할 수 있게 됐고, 출퇴근 교통으로 인한 불편함도 덜 수 있었다는 것이 회사 측 설명이다.

전영권 정인피엠씨(PMC) 대표는 "최근에는 사옥임대형 빌딩 투자를 통해, 이렇게 부동산을 활용하여 저금리를 이용한 레버리지 효과와 임대 수익을 함께 병용하는 방식으로 회사의 재무구조까지 개선하는 사례가 많다"며 사옥을 매입할 때는 '레버리지를 얼마나 활용하느냐'가 관건이라고 강조했다.

2015년을 기준으로 상업용 부동산은 건물 감정가액에 최대 80%까지 금융권 대출을 활용할 수 있다. 빌딩의 경우 보증금을 제외한 나머지 차액의 자기자본만 있으면 빌딩 투자가 가능하다. 전 대표는 "금리가 낮다고 해서 무리한 대출로 임차인이 있는 실물 부동산에 투자하는 것은 금물이다. 금리가 다시 오르게 되면 위험성이 높아지기 때문"이라고 조언했다. 레버리지 방식의 투자는 자기자본금을 최소화하다 보니 높은 수익률이 발생한다는 장점도 있지만 이면에는 상당한 위험성도 도사리고 있으니 주의를 당부했다.

정인PMC의 컨설팅을 받은 또 다른 업체의 경우 최근 투자가치가 높고 임대료가 꾸준히 나오는 역삼동 L빌딩을 약 82억원에 매입했다. 절반은 사옥으로 사용하고 절반을 임대를 내준 이 업체는 연간 2억 5천만원 상당(월 2000만원+관리비)의 임대료를 지불하고 있던 가운데, 50여 억원의 자금을 2퍼센트 후반대의 금리로 대출을 받아 재무구조가 크게 개편됐다. 이자 부담을 제하고도 월 1,200만원대의 임대수익을 올리며 1.4억원의 수입과 함께 총 4억원 상당의 재무구조 개선효과를 보았다는 것이다.

전영권 대표는 "리스크 관리 차원에서 유동성을 미리 확보하려는 기업들이 랜드마크 성격이 강한 사옥등을 매각하고 있는 반면, 다른 한편에서는 중소형 빌딩을 매입해 사옥임대형 투자를 하고 있다. 사옥으로 활용도가 높은 중소형 빌딩 실매물에 대한 수요가 급증한 것이다"라며 "마치 85 제곱미터 이하의 중소형 아파트 수요가 높아진 것과 비슷한 맥락이라고도 볼 수 있다. 기업의 재무담당자라면 부동산을 통한 재무구조 개선에 관심을 가져볼 시기"라고 조언했다.