최근 저금리로 수익형 부동산이 인기다. 하지만 공급과잉 논란에서는 자유롭지 못하다. 하지만 희소성을 내세운 틈새 수익형 부동산이 선을 보이고 있어 투자자들의 관심을 끌고 있다.

일단 틈새 수익형 부동산은 타 상품과 비교해 수익률이 좋은 편이다. 틈새 수익형 부동산의 공통점은 고객이나 임차인 위주의 맞춤형으로 구성된다는 것이다.

분양성적도 좋다. 먼저 호텔식 서비스를 도입한 오피스텔이 인기를 끌었다. 경북 김천혁신도시에서 선보인 레지던스 호텔 '로제니아'는 평균 5.3대1의 청약경쟁률을 보이면서 분양을 마감했다. 또 서울 마곡지구 처음으로 호텔식 서비스를 도입한 '럭스나인'은 최고 21대1의 청약 성적을 보이며 한달만에 분양을 마감했다.

김포 한강신도시에서 수변공원에 조성되는 수변상가인 ‘e편한세상 캐널시티’ 주상복합의 단지 내 상가는 분양 한 달 만에 완판 됐으며 평택 소사벌지구에 주차전용 상가인 강일타워 도 분양 한달만에 100% 분양을 완료되기도 하였다.

최근 틈새 수익형 부동산으로 떠오르고 있는 대표적인 상품으로 △호텔형 오피스텔 △수변 상가 △주차전용 상가 등이 있다. 반면 한때 수익형 부동산의 대표 주자로 인기를 끌었지만 최근 공급이 급속도로 증가하고 있는 △분양형 호텔 △지식산업센터 △도시형 생활주택 등은 침체에 길을 걷고 있다.

하지만 틈새 수익형 상품이 인기가 향후에도 지속한다는 보장이 없기 때문에 인근에 유사한 경쟁상품 공급은 없는지, 자체 경쟁력은 확보했는지, 주변 대비 가격 경쟁력은 있는지 등도 따져본 후 투자에 나서야 한다고 업계의 중론이다.

◆공급과잉 3총사

-분양형 호텔=전국에서 분양형 호텔 공급 물량은 올 들어 4월말 기준으로 3500여실에 달한다. 특히 제주지역에 분양형 호텔이 빠르게 증가하면서 숙박시설 공급 과잉에 따른 숙박업계의 경영 악화와 투자자들의 수익 저하가 우려된다는 지적이다.

-지식산업센터=지식산업센터(옛 아파트형 공장)은 몇 년전만해도 높은 임대수익률로 수익형부동산의 대표주자로 떠오랐다. 문제는 우후죽순 늘어나 수익률도 점차 하락하고 있는 것으로, 이미 공급과잉 때문에 수익률이 크게 떨어진 분양형 호텔이나 도시형생활주택의 전철을 밟는 게 아니냐는 우려가 제기된다. 공급이 늘고 임대수익률도 떨어지는 반면 3.3㎡당 분양가는 높아지고 있어 수익률 저하의 주요 원인으로 꼽히고 있다.

-도시형 생활주택=1~2인 가구 증가와 전월세난 해소를 위해 도입한 도시형생활주택이 도심의 골칫거리로 전락하고 있다. 도입한지 5년 사이 30만 가구 이상 인허가된 물량들의 공급이 일시에 몰리며 공실이 크게 늘어나고 있는 데다 그나마 입주한 주민들은 주차나 소음 등 불편을 호소하고 있기 때문이다.

◆희소성 3총사

-호텔형 오피스텔=호텔식 서비스를 도입한 오피스텔이 속속 등장하고 있다. 공급 과잉과 주택임대소득 과세 영향으로 수익률 하락에 대한 우려가 커진 가운데, 조식 제공이나 발렛 파킹, 세탁 서비스 등 차별화된 서비스로 주춤해진 투자 수요를 끌어들이기 위해서다. 특히 오피스텔에 거주하는 수요가 대부분 1~2인 위주라는 점을 감안, 이들이 필요한 서비스는 물론 마감재와 시설까지 호텔 수준으로 고급화되고 있다. 최근 고급 호텔의 전유물로 여겨졌던 ‘최고급 호텔식 서비스’가 생활형 숙박시설에도 접목돼 실수요자들의 눈길을 끌고 있다.

-수변 상가=최근 수로나 공원을 끼고 있는 상가가 인기다. 특히 길을 따라 수로를 조성하고 중앙에는 공원을 설계한 스트리트형 상가가 인기를 끌고 있다. 이런 상가단지는 공원이나 수로를 산책하려는 방문객까지 흡수할 수 있고 향후 랜드마크 역할을 할 수 있다는 점에서 다른 상가들보다 더 높은 수익성이 기대된다. '스트리트형 상가'가 최근 완판되고 일부는 프리미엄이 붙는 등 저금리 시대에 상가에 투자하려는 사람들을 중심으로 인기를 끌고 있다.

-주차전용 상가=최근 마이카족의 늘면서 주차전용 상가가 인기다. 또한 주차장이라는 특성상 입지가 주차 수요가 풍부한 지역지구와 가깝고, 공급가격 또한 일반투자가도 참여할 수 있을 만큼 다양한 것 등이 인기 비결이다. 특히 30% 내에서 공급되는 근린생활시설 등의 경우 분양가가 저렴해 대출 등 투자비용이 크지 않다는 장점이 있다.

부동산센터 장경철 이사는 "초저금리 기조가 지속되면서 투자자는 물론 일반인까지 수익형 부동산에 관심을 보이고 있으나 몇몇 상품에 공급과잉 문제가 불거져 틈새상품에 더 큰 관심이 쏠린다"며 "이 같은 현상은 앞으로도 이어질 전망이어서 공급과잉 문제에서 자유롭고 경쟁력을 확보한 틈새 수익형 상품이 대세로 자리잡을 것"이라고 내다봤다.

수도권 주요 틈새 수익형 부동산 공급현황

○용인센트럴 코업 오피스텔=포스코 ICT와 중앙건설이 시공을 맡은 용인센트럴 코업 오피스텔 426실이 6월 분양에 들어간다. 당 현장은 경기도 용인시 처인구 역삼구역 M1-1-2블록에 위치하며 대지면적 5,006.00㎡에 연면적 44,585.81㎡, 지하 4층~지상 17층 규모로 코업 오피스텔 426실과 용인의 A대학교와 20년간 임대차 계약이 체결된 게스트하우스(코업호텔) 300실을 6월 순차적으로 분양에 들어간다. 1차 분양분인 코업 오피스텔은 지상 9층~지상 17층에 들어서며 A, B, D, E 4가지 타입, 전용면적 기준으로 25.45㎡, 26.81㎡, 50.61㎡, 52㎡며 선호도가 높은 소형(25.45㎡, 26.81㎡)이 약 94%를 차지한다. 용인 역삼도시개발지역 내 최요지에 위치해 경기도의 대표 관광명소인 에비랜드(6km)와 한국민속촌(5.5km)의 중심이자 용인대를 포함해 4개 대학이 밀집해 있어 풍부한 임대수요를 자랑한다.

○공덕역 블루마리 오피스텔=마포 신공덕동에 스튜어디스, KTX 승무원 전용 호피스텔인 공덕역 블루마리 오피스텔 분양 중이다. 대지면적 1,187㎡, 연면적 10,067.91㎡, 지하3층~지상18층, 전용면적 19.88~39.76㎡ 총 259실, 전체의 81.5%가 남향·남동향으로 구성됐다. 오피스텔은 최근 진화되고 있는 고객 콘셉트에 맞춰 호텔식 서비스를 도입한 이른바 ‘호피스텔’(호텔식 서비스+오피스텔)이다. 기존 오피스텔과는 진화된 차별성과 경쟁력을 갖춘 곳으로 평가가 되고 있다. ‘블루마리 오피스텔’이 위치한 신공덕동은 여의도, 마포, 서대문, 광화문, 종로 등 오피스업무시설이 밀집되어있다. 연세대, 서강대, 홍익대, 이화여대, 숙명여대 등 우수한 학교가 인근 3km내에 밀집해 있는 것이 특징이다.

○위례신도시 지앤지프라자 파크에비뉴 수변상가=상가시장의 핫 플레이스 위례신도시 근생 7-1-1, 2에 (주)지앤지스토리가 시행하고, 그랜드종합건설(주)이 시공하는 수변상가인 ‘지앤지프라자 파크에비뉴’가 분양 중이다. 대지 1197㎡, 연면적 5542㎡에 지하 2층~지상 5층 총 35개 점포로 구성되며 우남역세권 근린상가 중 유일하게 수변공원 조망이 가능한 상가로 수변공원은 산책로, 자전거도로, 정자, 운동기구, 놀이터 및 쉼터로 구성됐으며, 상가 코너에 수변공원으로 내려가는 계단으로 인해 상가주변으로 몰려드는 유동인구가 풍부하다. 4면 개방형 상가로 가시성과 접근성이 우수하며 인근에 유치원과, 초·중·고교 총 7개교가 도보로 이동이 가능한 학교밀집지역으로 교육환경도 좋으며 특히, 대단지 아파트의 고정 수요를 확보한 지앤지프라자 ‘파크에비뉴’는 광고성이 뛰어난 자리로 학원 및 병·의원 업종으로 더없이 좋은 자리로 평가 받는다.

○광교 힐스테이트 레이크 단지내 상가=현대건설은 경기도 광교신도시 업무7블록에서 오피스텔 ‘광교 힐스테이트 레이크’ 단지 내 상가를 분양중이다. ‘광교 힐스테이트 레이크’ 단지 내 상가는 연면적 3521㎡로 지하 1층~지상 1층 전용면적 42~104㎡ 총 34개(지하1층 8개, 지상1층 26개) 점포로 구성돼 있다. 유동인구 유입이 수월할 수 있도록 광폭테라스가 설치되고, 지하층의 경우 지형의 고도를 이용한 데크식 구조로 설계돼 여천 수변공원과 직접 연결된다. 또 전용률도 인근 상가 보다 10~20% 이상 높은 61%에 달하는데다 테라스 면적도 넓어 공간활용이 가능하다. 상가 주변으로 1만5000여명에 달하는 아파트 입주민을 비롯해 단지 맞은 편 업무밀집지구에 조성되는 오피스단지 상주인구 8000여명 등 약 2만3000여명의 배후수요를 갖추고 있다. 준공은 오는 9월 예정이다.

○마곡지구 동익 드 미라벨 주차전용상가=서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 상업시설 '동익 드 미라벨'을 분양중이다. 마곡지구의 주거타운~행정타운~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. '동익 드미라벨'은 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 상가 북서쪽으로 9000여 가구에 달하는 아파트 단지가 몰려 있고, 남쪽으로는 강서 세무서, 강서구청, 출입국 관리소 등의 행정시설이 들어설 예정이다. 동쪽으로는 LG 사이언스 파크, 이랜드, 에스오일, 코오롱, 넥센타이어, 롯데연구소 등의 업무시설이 조성된다. 컨벤션센터, 전시장, 신세계몰 등이 들어설 특별계획구역(예정)과도 마주하고 있다. ○위례신도시 ‘힘찬프라자’ 주차전용상가=힘찬종합건설이 시공과 시행을 하고 코람코자산신탁이 자산관리를 하는 힘찬프라자는 위례신도시 우남역8블록에 상가, 주차타워로 이루어져 있으며, 지하1층~ 지상6층 규모로 구성된다. 1~3층, 6층에는 상가가 4~5층은 주차장이 들어선다. 상가는 주차장확보가 상가 활성화를 좌우하는데 힘찬프라자는 주차장비율이 높게 구성된다. 힘찬프라자는 위례신도시 중앙역과 우남역 중심을 가로지르는 트램라인에 위치하고, 8호선 우남역 더블역세권으로 인해 유동인구 또한 많을 것으로 예상된다.

온라인뉴스팀/