제2의 둔촌주공 걱정에 했는데…수수료 폭탄 걱정되네 [부동산360]

입력 2023-08-27 08:58:47

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신탁 vs 조합 투표·논의중 서울 재건축 단지 多

운영 투명성·사업속도·자금조달 등 신탁 장점

다만 높은 수수료·신탁 등기 등에 반대 의견도

“대세 따르는 것 아니라 장단점 면밀히 살펴야”

제2의 둔촌주공 걱정에 했는데…수수료 폭탄 걱정되네 [부동산360] — 서울 시내 아파트의 모습. [연합]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 정비사업의 속도, 투명성 등에서 조합방식 대비 강점을 갖는다는 평가를 받는 신탁방식이 여의도, 목동, 노원·도봉구, 서초구 등 서울 곳곳의 재건축 단지에서 추진되고 있다. 둔촌주공 재건축 사업의 파행을 겪으며 정비사업장에선 하나의 유행처럼 ‘신탁 바람’이 부는 모양새지만 높은 수수료, 신탁 등기 등을 이유로 반대하는 의견도 적지 않은 모양새다. 업계에선 흐름에 따라 정비사업방식을 선택하는 것이 아닌 각 방식의 면면을 꼼꼼히 살펴보고 사업장에 맞는 방법을 택해야 한다는 우려의 목소리도 나온다.

27일 정비업계에 따르면 신탁사들과의 업무협약(MOU) 체결 소식이 잇따르고 있는 서울 양천구 목동에서는 목동신시가지아파트13단지가 다음달 주민들을 대상으로 조합·신탁 방식을 놓고 투표를 진행할 예정이다. 목동신시가지아파트5단지도 정비사업방식 투표를 진행하는 것으로 전해진다. 뿐만 아니라 올해 안전진단을 통과한 노원구의 한 재건축 단지도 신탁방식 추진 여부를 놓고 내부 논의 중이고, 삼풍아파트가 강남권에선 처음으로 신탁방식을 추진하기로 결정하자 서초구 내 다른 단지 일부 주민들 사이에서도 신탁 방식으로 추진해야 한다는 주장이 나오고 있다.

신탁방식은 조합이 아닌 신탁사가 사업시행자가 돼 재건축 사업을 추진하는 것으로 조합 설립 단계가 필요없어 이 과정에서 발생할 수 있는 내분, 공사비 인상으로 인한 조합과 시공사간 갈등 등으로 인한 사업지연 우려가 적다는 점이 장점이다. 또한 조합방식보다 운영 과정이 상대적으로 투명하다는 점과 정비사업에 전문성을 갖춘 신탁사가 자금조달 역할을 맡기 때문에 사업속도가 빠르다는 점도 큰 장점으로 꼽힌다. 더욱이 정부는 ‘2023년 하반기 경제정책방향’을 통해 신탁방식 정비사업 기간을 조합 방식 대비 수년 단축할 수 있도록 특례를 부여하겠다는 방침을 밝히기도 했다.

정비업계 관계자는 “목동 노후 단지들이 대부분 신탁 방식으로 진행하는 건 비용 조달 문제가 크다. 안전진단 비용은 어떻게 모은다고 쳐도 기본 10억원 이상인 정비계획수립 비용이 문제”라며 “조합 방식으로 독립적으로 하면 좋겠지만 녹록치 않은 게 현실”이라고 말했다.

이런 점들을 고려해 최근 몇 년 새 신탁방식 재건축으로 결정짓고 신탁사들과 MOU를 체결하는 단지들이 늘어나고 있지만 주민들 사이에선 반대 여론도 여전하다. 지난 16일 한국토지신탁·한국자산신탁 컨소시엄과 MOU를 체결한 서초 삼풍아파트 또한 지난달 삼풍재건축추진준비위원회(추진위)와 삼풍아파트통합재건축준비위원회(준비위)간 정비사업방식을 놓고 갈등이 빚어지기도 했다.

신탁방식보다 조합방식을 선호하는 이들의 가장 큰 우려는 신탁 수수료다. 통상 신탁 수수료는분양 대금의 1~4% 수준인데, 높은 수수료만큼 주민들의 분담금 부담이 커질 것이라는 시각이다. 1조원대 규모의 사업장이라면 수수료만 수백억원이 드는 셈이다.

또한, 신탁사를 시행자로 지정하기 위해선 소유주 75% 이상의 동의와 동별 소유주 50% 이상 동의, 토지면적 3분의 1 이상을 신탁 등기해야 하는데, 등기부등본상 소유권이 신탁사에 넘어가는 것에 대한 주민들의 거부감도 크다.

부동산업계 관계자는 “최근 들어 신탁 방식의 장점이 크게 부각되는 점이 없지 않아 있다. 신탁 등기 3분의 1 요건이 관건인데 이렇게 신탁 등기가 되면 매매, 전월세 세입자를 구할 때 어려움이 생긴다”고 말했다.

또한, 계약 해지 조건이 까다로운 데다 신탁방식의 성공 사례가 존재하지 않아 리스크는 여전하다는 관점도 있다. 이에 신탁방식을 추진하다 조합방식으로 선회한 사례도 다수다. 서초구 방배삼호아파트는 한국토지신탁과 재건축 사업을 추진하다가 올해 초 조합방식으로 방향을 틀었고, 방배7구역, 신반포4차 등은 신탁방식을 추진하려다 주민 반발로 조합방식으로 사업을 진행하고 있다.

최근 신탁사와 MOU 체결을 맺은 한 재건축 단지 조합원은 “사업방식 설명회에선 신탁 방식의 장점만 나열한 느낌이었고, 수수료가 비싸고 신탁방식은 사업 추진할 때 주민들의 의견 반영이 쉽지 않을수도 있다는 얘기를 들어 반대했는데 조합에선 동의로 의견을 바꾸길 강요하더라”라며 “신탁, 조합방식에 대해 구체적으로 살펴보는 것이 아니라 무조건 대세에 따르는 것 같아 아쉽다”고 말했다.

업계 관계자는 “MOU를 체결한 단지는 많지만 본계약을 넘어서는 단지는 많지 않을 것”이라며 “흐름에 따르는 것이 아니라 사업방식의 장단점을 꼼꼼히 파악하고 결정해야 한다”고 했다.