“국내 집값 반등세는 ‘가짜 강세장’…역전세 환경속 수요 공백 불가피” [헤럴드 금융·부동산 포럼 2023]

입력 2023-06-16 11:18:28

채상욱 커넥티드그라운드 대표 주제발표

막내린 초저금리→부동산 가치 하락 우려

채상욱 커넥티드그라운드 대표가 15일 서울 중구 더 플라자호텔 그랜드볼룸에서 열린 헤럴드 금융·부동산포럼 2023에 참석해 ‘변곡점의 주택시장 흐름과 자산배분 전략’을 주제로 발표를 하고 있다. 임세준 기자

“부동산에 투입되는 현금의 흐름은 크게 세 가지 입니다. 첫째는 근로를 통한 소득, 둘째는 자산 처분을 통한 소득, 마지막이 대출이죠. 이 중 대출만이 탄력적인 지표라고 볼 수 있는데 큰 규모의 대출 상환이 이어지고 있는 지금은, 집값이 하방 압력을 받는 시기라고 볼 수 있습니다. 다만 정부가 40조원에 달하는 정책 모기지를 통해 시장을 돌려세웠는데, 이는 가짜 강세장으로 보고 있습니다.”

지난 15일 열린 헤럴드 금융·부동산 포럼에서 ‘변곡점의 주택시장 흐름과 자산배분 전략’을 주제로 발표에 나선 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 주택 시장 가격의 변동의 핵심 요인으로 대출을 꼽아 주목을 받았다. 그는 현 국내 부동산 시장을 ‘대출로 쌓아올린 모래성’이라고 표현하기도 했다.

채 대표는 “대출이 구조적 증가세로 가는 과정에서 주택가격도 초과 상승의 힘을 받았다”면서 대한민국 집값은 대출이 크게 늘었던 2000년 초반과 2020년 이후 코로나19 유동성 확대 시기에 크게 올랐다고 했다. 그러면서 그는 최근의 서울을 중심으로 한 집값 반등세에 대해 ‘가짜 강세장’이라고 강조했다. 특례보금자리론을 통해 상반기에만 40조원이 넘는 돈이 시장에 풀렸다는 점을 언급하면서다.

채 대표는 “(최근의 부동산 반등세는) 수요 한도를 초과하는 대출을 풀어주면서 돈의 힘으로 시장을 돌려세운 것”이라면서 “40여조원의 특례모기지론, 하반기 출시가 예상되는 특례역전세론(가칭)이 풀리는 동안은 ‘가짜 강세장’이 이어질 것”이라고 설명했다.

채 대표가 이같은 평가를 내리게 된 데는 향후 전세 시장의 전망이 긍정적이지 않아서다. 시장 금리 상승에 따른 전월세전환율의 상승, 그리고 이로 인한 전세 가격의 하락이 매매가에 영향을 줄 것으로 그는 봤다. 채 대표는 “입지와 상품으로 구성되어 있는 주택은 한 달 쓰는 비용으로 가치를 평가할 수 있는데 이 월세를 통해 주택의 실질 가격을 평가할 수 있다”고 강조했다.

즉 전세가격은 ‘(월세×12)/전월세전환율’을 통해서 추산할 수 있는데 여기에 지역별 멀티플값(선호도와 성장세를 반영한 배수)을 곱할 때 아파트의 적정가격이 계산이 된다고 그는 설명했다.

예를 들어 월세 200만원의 집을 전월세전환율 0.02%로 계산했을 때는 전세가격이 12억원이 나오는 반면 전월세전환율 0.04%로 계산했을 때는 6억원이 나온다. 즉 공식에 따라 전월세전환율이 낮아질 수록 전셋값은 상승하고 높아질 수록 전셋값이 하락하는데, 최근 코로나19 시기 이어졌던 초저금리 시대가 막을 내리고 전월세전환율이 지속적으로 오르고 있어 전세 가격의 약세가 불가피하다고 설명했다.

채 대표는 시장금리의 정점은 지났지만 전월세전환율의 상승 추세가 예상되는 지금 역전세는 물론 전세가격 하락으로 인한 부동산 가치의 하락까지 이어질 것이라고 예측했다.

채 대표는 인구 구조에 따라 부동산 구조가 변화가 발생할 수 있다는 점을 언급하며, 향후 전국을 성장지역과 소멸지역으로 구분해 볼 수 있는 기준으로도 전세가율을 꼽기도 했다.

그는 “전세가격이 매매가격의 몇 퍼센트에 해당하는지에 따라 성장지역과 소멸지역을 나눌 수 있다”면서 “서울의 전세가율은 50.8%인 반면 인천은 64.5%, 광주는 71.4%로 높아지는 만큼 광주보다는 인천을, 인천보다는 서울을 사람들이 선호하고 미래가치가 높은 곳이라고 생각하는 것”이라고 분석했다. 그러면서 채 대표는 “역전세가 예상되는 올해 하반기 정부는 DSR 규제를 완화한 ‘특례역전세론’을 내놓을 것이고 이는 다시 가계 소득의 한계를 초과하는 수요를 끌어올 것”이라면서 “하지만 이 대출이 소진된 뒤에는 1년 넘는 수요공백기간이 예상된다”고 강조했다.

그는 그러면서 “인위적 수급조절은 단기 처방에 불과한 만큼 장기 시장 균형을 위한 노력을 정부가 추진해야 할 것”이라면서 “다만 월세는 성장률과 소득증가의 영향으로 지속적으로 상승할 것으로 전망되는 만큼 이는 초장기적으로는 부동산 가격상승의 근간이 될 것”이라고 강조했다. 서영상 기자

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