참여연대, 민간·공공개발 개발이익 비교 분석

“땅주인 이익 1억4198만원→10억5600만원”

“민간개발시 공공주택 1000여 세대 줄어”

동자동 쪽방촌 개발 이익 분석 결과. [참여연대 제공]
동자동 쪽방촌 개발 이익 분석 결과. [참여연대 제공]

[헤럴드경제=김희량 기자] 시민단체가 서울역 인근 서울 용산구 동자동 쪽방촌이 민간개발되면 공공 개발 대비 땅주인이 얻는 이익의 규모가 10배 가까이 늘어난다고 주장했다. 이들은 개발 이익 환수와 공공임대 주택 공급을 위한 공공 개발이 이뤄져야 한다고 강조했다.

참여연대는 27일 오전 서울 종로구 참여연대 2층 아름드리홀에서 기자회견을 열고 이같은 결과를 담은 ‘동자동 쪽방촌, 공공-민간 개발방식별 개발이익 분석’ 결과를 발표했다.

이날 회견에 참여한 임재만 세종대 부동산학과 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 “민간개발 시 공공임대주택 156세대를 제외하면 총 2757억원의 개발이익이 발생하는 이익 독식이 벌어진다”고 했다. 임 교수 분석에 따르면 동자동을 공공주택지구로 조성해 개발할 경우 ▷공공임대 1250세대 공급 ▷960세대 무주택가구 분양 ▷2273억원의 개발이익이 발생하는 것으로 추정된다고 밝혔다.

분석에 따르면 공공개발 시 ▷토지 등 소유자(200세대)는 284억원(1세대당 1억4198만원), ▷최초 수분양자(960세대)가 518억원(인당 5397만원) ▷공공 사업자는 공공임대주택을 통한 개발 이익 환수 외 공공분양을 통해 1471억원의 개발이익을 가져갈 것으로 예상된다.

반면 민간주도개발일 경우 해당 개발이익이 크게 증가한다. 임 교수에 따르면 민간개발 시 토지 등 소유자 2112억, 최초분양자(1194세대) 644억원 개발 이익이 예상됐다. 공공이 공공임대주택(156세대)를 환수해도 분양가상한제를 적용하지 않으면 소유자 세대가 2757억원을 얻게 된다고 분석됐다. 임 교수는 반면 최초분양자(1194세대)는 0원, 공공은 공공임대주택 156세대 환수에 그친다고 부연했다.

참여연대 측은 “토지 등 소유자와 건설사가 세대당 최소 11억원에서 최대 14억원에 달하는 개발이익을 독식하게 된다”며 공공 주도 개발이 이뤄져야 한다고 강조했다.

서울 용산구 동자동 쪽방촌 민간개발시 추정개발이익. [참여연대 제공]
서울 용산구 동자동 쪽방촌 민간개발시 추정개발이익. [참여연대 제공]

박현근 변호사(참여연대 민생희망본부 실행위원)도 “쪽방 주민과 공공임대주택 수요를 충족하려면 동자동에 전체 공급 주택 수의 50% 이상을 공공임대로 제공하는 게 중요하다”면서 “정부가 공공주택지구 지정 기간을 넘기는 동안 민간 도심복합개발사업으로 전환될 우려가 커지고 있다”고 말했다.

박 변호사는 그 근거로 윤석열 정부가 지난 8월 민간도심복합개발사업 추진을 예고한 점, 김정재 국민의힘 의원이 ‘도심복합개발 지원에 관한 법’을 제정한 점, 정부가 사업후보지의 소유자 동의율을 재조사해 동의율이 30% 미만인 사업장은 철회한다고 발표한 점을 들었다.

이강훈 변호사(참여연대 부집행위원장)는 윤석열 정부의 민간 도심복합개발사업이 가지고 올 수 있는 문제점에 대해 우려했다. 이 변호사는 “민간 주도 개발은 개발이익 환수장치가 충분치 않아 쪽방촌 거주 취약계층의 이주 부담이 공공에게 떠넘겨질 수 있다”고 말했다. 이어 “쪽방촌 건물주 70%는 쪽방촌에 거주하지 않고 저렴한 월세에 살 수밖에 없는 주거급여 수급자들에게 세를 놓고 세금은 거의 내지 않고 있다”고 비판했다.


hope@heraldcorp.com