허석균 중앙대학교 경영학부 교수

지금껏 주택정책은 세제와 금융규제를 중심으로 시행돼 왔다. 다주택자의 양도차익에 중과세를 하고, 일정가액 이상의 주택보유자에게 보유세부담을 강화하며, 주택담보대출의 담보인정비율 상한을 낮추고, 차주의 총부채상환비율 상한을 도입한 것이 뼈대라 볼 수 있다. 더불어 지난해 7월에 국회를 통과한 소위 임대차 3법은 전월세임차인의 주거안정을 도모하는 정책이다.

이들 정책 수단은 공히 정부가 주택가격을 안정화하고 주택보유자의 과도한 이득을 간과하지 않을 것이라는 일관된 신호를 시장에 보내고 있다. 여기서 짚고 넘어갈 부분은 주택시장정책의 목표는 주택 가격이 아니라 주거의 안정을 도모하는 것이라는 점이다. 주택 매매 가격 뿐 아니라 전월세 주거비용도 고르게 하향 조정되는 것이 바람직하다는 의미다. 정책목표에 동의하면서도 정부의 주택정책에 대해 여러 이견이 제기되는 것은, 위에서 언급한 정책 수단들이 개별적 혹은 집합적으로 주택 및 전월세 시장을 안정화시키는데 과연 효과적인지에 대한 판단이 갈리는 까닭이다.

예를 들어, 세제를 강화해 주택보유자의 부담을 증가시키는 정책은 일차적으로 주택구매수요를 감소시키는 방향으로 작용할 것이다. 주택구매수요의 감소는 전·월세 공급물량의 감소로 이어지고, 이는 전월세 가격의 상승으로 귀결될 수 있다. 전월세 가격의 상승은 다시 주택가격의 상승을 유도하는 방향으로 작용할 수 있다. 이와 같은 일련의 과정을 따라가 보면, 조세 부담을 늘리는 정책만으로 주택가격을 낮출 수 있을 지 분명하지 않다. 더욱이 우려되는 점은 이로 인한 전월세 주거비용의 추이도 예상하기 쉽지 않다는 것이다.

물론 이 과정에서 자산목적의 주택수요를 거주목적의 주택수요가 대체하도록 경제적 능력이 다소 부족한 실수요자의 주택 구입을 돕기 위한 금융규제의 완화가 같이 시행된다면, 전월세 가격의 상승 우려는 크지 않을 수 있다. 문제는 현재의 개별 주택정책수단을 살펴보면 각각이 주택수요 억제에 초점을 맞추고 있어 주거안정이라는 큰 목표 내에서 정책수단 간의 공조가 체계적으로 이뤄진다고 보기 어렵다는 점이다.

정책공조가 부족하다는 또 다른 예시는 주택관련 세제 체계 내에서 찾아볼 수 있다. 보유세와 양도차익세 부담을 강화시킨 현재 주택 세제는 장기적으로 주택가격의 하락을 가져올 것이지만 문제는 그 효과가 얼마나 길 것인지 알 수 없다는 점이다. 보유세도 부담이지만 양도차익과세의 규모에 놀란 다주택자가 버티기를 시도한다면, 정부가 의도한 ‘손바뀜’은 거래 절벽으로 상당 기간 지체될 것이기 때문이다. 보유세와는 달리 양도차익과세는 세율은 국회가 정하겠지만 세금을 내는 시점은 거래 당사자가 정하게 된다. 나그네의 외투를 벗기는데 있어서 ‘쨍쨍한 햇볕과 산들 바람의 공조’가 가장 효율적이라는 결론에 도달하게 된다. 보유세를 강화하고 대신 양도차익과세의 부담은 완화하자는 지적이 다수 제기된 것도 같은 맥락일 것이다.

정부는 주거 안정이란 가치를 실현하기 위해 다양한 주택 시장 정책을 시행해 왔다. 주택시장이나 전월세 시장에 속한 개별 가계의 입장이 다르고 그에 따라 개별 정책에 대한 그들의 선호가 달라짐을 감안한다면, 주거안정정책의 세부 지표는 다원화되는 것이 불가피하다. 이론적으로 세부 정책 지표가 여러 개일 지라도 충분히 많은 수의 정책 수단이 있다면, 이들을 적절히 조합해 정책목표를 달성할 수 있다. 이제는 기존의 주택시장 관련 정책들을 취사선택하고 체계적으로 조정하여 ‘적절한 조합’을 찾을 시점이다.

그 전에 개별 정책수단의 효과에 대한 분석이 철저히 이뤄져야 할 것이다. 통화 및 재정정책에 비해 주택시장 정책은 수단의 다양성과 비정형성으로 인해 효과에 대한 분석이 많이 부족하다. 아마도 주택관련정책이 발표될 때마다 시장과 정부의 기대가 엇갈리는 데에는 이 점도 작용했을 것이다.