임대차3법·상가임대차법 도입 여파로 시장 혼란 커져

“내년 하반기까지 서울 전세난 해소 어려워…실수요자 규제 완화 절실”

“재건축·재개발 규제 완화도 필요” 제언

전문가들 “전세난 해소 쉽지 않아, 당분간 과도기적 상황”
서울 강남구 일대 아파트 밀집지역의 모습. [연합뉴스]

[헤럴드경제=양대근·양영경 기자] 임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제) 도입 등의 여파로 서울과 수도권 주택시장의 전세난과 그에 따른 매매가격 불안 악순환이 이어지고 있다.

KB국민은행이 발표한 9월 KB주택가격동향에 따르면서울 부동산 전세가격 전망지수가 집계 이래 최고 수치를 기록했다. 서울 아파트 평균 매매가격 역시 사상 처음으로 10억원을 넘기고 평균 전셋값도 지난달 5억원을 돌파한 이후 상승세다.

최근에는 상가 임차인이 임대료와 보증금 인하를 요구할 수 있는 상가건물임대차보호법(상가임대차법)까지 국회 본회의를 통과했다. 급격한 제도 변화에 따라 주택·상가 임대차 시장 모두 현장에서의 혼란이 커지는 모습이다.

28일 헤럴드경제가 국책·민간 연구기관, 학계, 금융권 등 전문가들을 대상으로 부동산 시장 전망과 해법에 대해 물었다. 전세시장 전망과 관련 전문가들 모두 “현 상황에서 특별한 변수가 없는 이상 내년 하반기까지 서울지역 전세난이 이어질 것”이라고 입을 모았다. 가을 이사철이 지난 이후에도 수도권 전세시장의 공급 부족과 가격 상승 상황이 해소되기 쉽지 않다고 본 것이다.

이 가운데 5명은 “내년 7월로 예정된 3기 신도시 사전청약 실시 이후에도 전세난이 이어질 수 있다”고 응답했고, 1명(양지영 양지영R&C연구소장)은 “사전청약이 실시되면 전세시장 경직 상황이 다소 완화할 것”이라고 내다봤다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “신규 전세 계약의 경우 사실상 임대인과 임차인의 4년 계약과 전세 상한제를 전제로 전세가 공급되는 상황”이라며 “향후 2년 동안은 (과도기적 상황으로) 전세난이 지속될 가능성이 크다”고 전망했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 3기 신도시의 사전청약 실시와 관련 “사전청약을 한다고 해도 결국 실물주택은 없는 상황”이라면서 “주택 임대차 시장에 가해지는 과부하는 줄어들지 않을 것”이라고 지적했다.

연말까지 서울 아파트 기준 매매가격과 전세가격의 추이와 관련 응답자 모두 “상승할 것”이라고 의견이 모아졌다. 매매가격의 경우 ‘1% 미만 상승’이 과반으로 가장 많았고, 전세가격은 ‘5% 이상 상승’과 ‘1%~3% 상승’이 각각 3명과 2명을 기록했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “강남권의 고가 아파트 밀집지역은 횡보세지만, 서울의 다른 중저가 지역은 산발적 오름세가 이어지고 있다”며 “전세 물량 부족 여파로 서울 전체 매매가격은 소폭의 오름세 유지할 것”이라고 밝혔다.

이재국 금융연수원 겸임교수 역시 “정부의 강한 규제에도 불구하고 현재 보합유지를 하고 있고, 여전히 매물부족과 이에 따른 매수세가 존재하고 있다”고 설명했다.

향후 부동산 시장에서 주목해야 할 변수에 대해서는 전문가들의 의견이 엇갈렸다. ‘신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)과 미국 대선 등 국내외적 경제 상황 여건’과 ‘금리 등 유동성 변화’를 변수로 꼽은 전문가들은 각각 2명이었다. 이외에 ‘정부의 추가 부동산 정책’(1명)과 ‘다주택자·법인 매물 추이’(1명)가 중요 변수가 될 수 있다는 의견도 나왔다.

지난 8월 정부가 발표한 8·4 공급대책 진행 상황과 관련 전문가 절반은 ‘3기 신도시 및 주요 택지 용적률 상향’이 향후 정책적으로 성공 가능성이 가장 크다고 평가했다. 이어 최근 공모를 시작한 ‘공공재개발의 성공가능성이 크다’는 전문가도 2명으로 뒤를 이었다. 고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “(3기 신도시가) 가장 현실성 있게 정책 추진이 가능하기 때문”이라고 지적했다.

향후 정책 제언을 묻는 질의에 송인호 부장은 “실수요자 중심으로 부동산 규제 완화를 전폭적으로 실시할 필요가 있다”면서 “실수요자에게는 조정대상지역과 상관없이 LTV(주택담보대출비율)과 DTI(부채상환율) 등의 전면적인 제한 철폐가 필요하다”고 강조했다.

양지영 소장은 “기존 공급대책을 비롯해 3기 신도시의 교통대책·기반시설 확충 계획 등이 속도감 있게 추진되는 것이 중요하다”고 조언했다. 이은형 연구원은 “정부에서 부동산 이슈화를 자제하는 것이 오히려 수요자들의 심리 안정에 더 도움이 될 것”이라고 꼬집었다.

김규정 소장은 “공공재건축의 경우 시장에서 기대효과가 크지 않다”면서 “단기 불안을 감내하더라도 노후아파트의 재건축 가능 방안을 마련하는 것이 장기적으로 바람직하다”고 설명했다.

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