15억이상 초고가 아파트 거래 급감

전문가들도 전망 엇갈리는 상황

‘수 억원 하락’ 확대해석 경계

신고가 vs 급락 꼼꼼히 들여다봐야

코로나발 혼란…보수적 접근 필요

#. 한달 여만에 7억원 차. 서초구 반포동 아크로리버파크 84㎡가 7일 26억8000만원에 팔린 것으로 알려지자, 부동산 관련 커뮤니티가 들썩였다. 지난해 34억원으로 평당 1억원에 거래된 이 곳은 2월29일에도 33억7000만원에 팔린 것으로 신고됐다. 때문에 ‘급락 본격화’가 시작된 것 아니냐는 이야기가 나왔다.

인근 중개업소들은 하락을 부정하진 않지만 하락폭에 대한 해석은 엇갈리고 있다. 반포동 A공인중개업소 관계자는 “34억원에 거래된 물건은 전면 한강 조망의 특급 매물인 반면, 26억8000만원에 거래된 건은 저층에 바깥동이라 원래 호가가 27억~28억원 수준이었다”면서 “1억5000만원 정도 하락한 것이지 실제 7억원이 떨어졌다고 보긴 어렵다”고 전했다. 아크로리버파크의 한강조망권 프리미엄은 5~6억원 수준으로 알려져 있다.

▶신고가 vs 급락, 강남 아파트 어떻게 볼까= 처음 겪는 코로나 바이러스발 경기침체에 부동산 시장이 혼란스럽다. 전문가들조차 예측과 전망이 엇갈린다. 부동산 시장 주변의 수요자들은 시시각각 달라지는 움직임에 촉각을 곤두세우고 있다. 고가 아파트 시장은 특히 신고가와 급락이 같이 나타나고 있기도 하다.

일단 흐름은 약세로 모아진다. ‘신반포센트럴자이’ 등 신축 아파트의 입주가 시작되고 ‘신반포자이’ 등 입주 2년차 새 아파트가 있는 잠원동도 매물이 조금씩 늘고 있다. 잠원동 인근 공인중개업소 관계자는 “아직 급락을 얘기할 만큼 매물이 쌓이진 않았지만, 최근 하나 둘씩 증가하고 있다”고 말했다.

그럼에도 실거래가 추이를 지켜보는 이들은 좀처럼 방향을 잡기가 쉽지 않다. 송파구 잠실동 리센츠 84㎡(이하 전용면적)는 지난해 말 20억5000만원 신고가에 거래됐으나, 지난 3월 6일 16억원에 거래되며 급락 신호탄이란 이야기가 나왔다. 그러나 그보다 일주일여 뒤 19억500만원에 거래된 것이 알려지면서 수억원 하락가가 이상거래란 이야기가 나오기도 했다.

서초구 반포동 래미안퍼스티지 59㎡ 역시 지난해 말 23억원대에서 올초 21억원대에 거래됐으나, 지난달 6일 23억원에 팔리며 다시 가격을 되찾아가고 있다.

전문가들은 거래가 줄어들 때 나타날 수 있는 ‘착시현상’을 주의하라고 조언했다. 매도자와 매수자의 입장에 따라, 해석을 달리할 여지가 크다는 설명이다.

▶15억원 이상 서울 아파트 거래 3분의 1로 급감=직방이 국토교통부 실거래가 공개 시스템 자료를 분석한 결과, 주택거래량과 15억원을 넘는 초고가 아파트의 거래 비중은 크게 줄었다. 초고가 아파트가 밀집한 지역에선 한, 두건의 거래가 확대해석 될 여지가 크다는 설명이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “지난해 서울 아파트 시장 상승기에는 15억원을 넘는 아파트의 거래 비중이 13%까지 올라갔었는데 최근엔 4%대”라며 “6억원 이하의 거래 비중이 크게 늘면서 투자나 차익보다 실수요 거래가 이어가고 있는 것으로 보인다”고 말했다.

그는 이어 “거래량에서 살펴보듯 시장은 여러 지표상 위축된 모습이 나타난다”면서 “일부 단지나 주택의 신고가 경신에 큰 의미가 있을 것 같지 않다”고 덧붙였다.

계약 시점과 실거래 신고 사이에 한 달이라는 유예 기간도 시장 변화가 빠른 현 상황을 제대로 반영하지 못할 것이라는 분석도 있다.

‘하락’에 대한 무조건적 기대도 경계해야한다는 목소리도 있다. 투매에 따른 시장의 대세적 하락은 유동성 위기에 따라 나타나는 데 현재와 같은 저금리 상황에선 금융 비용 부담이 크지 않다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 “코로나19로 인한 실물경기 침체는 그야말로 예측이 어렵다”면서 “불확실성이 제거될까지 보수적으로 움직일 것을 권한다”고 밝혔다.

성연진 기자