2007년 이후 13년 만에 최대 상승폭

강남구 25.57% 올라…서초·송파·양천 순

“15억원 이상 현실화율 제고”

[헤럴드경제=양영경 기자] 올해 전국 아파트 등 공동주택 공시가격이 지난해보다 5.99% 오른 것으로 집계됐다. 정부가 15억원 이상 고가 아파트의 공시가격을 집중적으로 끌어올려 서울은 14.75% 올랐다. 지난 2007년 전국 공동주택 공시가격 상승률이 22.7%, 서울은 28.5%를 기록한 이후 13년 만에 최대치다.

국토교통부는 올해 1월 1일을 기준으로 전국 공동주택 1383만가구의 공시가격안에 대한 소유자 열람 및 의견청취를 19일부터 내달 8일까지 시행한다고 18일 밝혔다.

공동주택 공시가격 상위 10위권에 들어간 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 [양영경 기자/y2k@]
공동주택 공시가격 상위 10위권에 들어간 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 [양영경 기자/y2k@]

공시가격은 지난해 말 시세에 시세구간별 현실화율(공시가격/시세) 기준을 적용해 산정됐다. 시세 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80%의 현실화율 목표를 설정하고, 현실화율이 낮은 주택의 공시가격을 집중적으로 끌어올렸다. 9억원 미만 주택은 시세 상승분만큼만 공시가격에 반영했다.

앞서 국토부가 지난해 발표한 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’에서 밝힌 내용대로다.

연도별 공동주택 공시가격 변동률 추이 [국토교통부]
연도별 공동주택 공시가격 변동률 추이 [국토교통부]

전국 공동주택 공시가격 상승률은 작년 5.23%보다 0.76%포인트 높아졌다.

시·도별로 서울(14.75%)의 공시가격 변동률이 가장 높았고 대전(14.06%), 세종(5.78%), 경기(2.72%) 순이었다. 시·군·구별로 상승률이 가장 높은 곳은 강남구(25.57%), 서초구(22.57%), 송파구(18.45%), 양천구(18.36%), 영등포구(16.81%) 등이었다.

9억원 이상 주택(66만3000호·4.8%)의 공시가격 변동률은 21.15%에 달했다. 시세구간별 공시가격 상승률은 9~12억원 15.20%, 12억~15억원은 17.27%, 15억~30억원은 26.18%, 30억원 이상은 27.39% 등으로 가격이 높을수록 높게 나왔다. 국토부 관계자는 “15억원 이상 고가 공동주택의 현실화율을 집중적으로 높여 시세가 높을수록 공시가격 변동폭도 컸다”고 말했다.

다음은 김영한 국토교통부 토지정책관과의 일문일답.

▷울산 등 일부 지역은 9억원 미만 주택 공시가격 상승률이 더 높다.

= 공시가격은 시세상승분과 현실화율에 따라 결정된다. 9억원 미만은 현실화율 동결했기 때문에 현실화율에 따른 공시가격 상승 아닐 것이다. 중저가임에도 올랐다면 시세가 오른 부분이 반영됐을 것이다. 공시가격 관련해 큰 평형과 작은 평형 역전현상 해소하기 위해 미세조정 들어간 부분이 있다. 개별 사례를 확인해야 하지만, 그런 부분의 영향이다.

▷ 대전 공시가격 상승률 왜 이렇게 높은가. 비규제지역이다.

= 상대적으로 고가주택이 많지 않기 때문에 시세가 높게 형성된 것이 영향을 미쳤을 것이다. 현실화율의 영향도 있지만, 그것보다 큰 폭의 시세 상승 영향도 있다. 그래서 높게 나타난다.

▷ 올 들어 서울 아파트값 상승률이 주춤하고 강남3구는 하락세다. 이 하락분이 내년 공시가격에 반영되나. 아니면 현실화율 제고에 따라 더 오르나.

= 내년 현실화율 제고를 어떤 수준으로 가져갈지가 로드맵에 담긴다. 시세상승분을 상쇄하는 수준으로 현실화율이 결정된다면 시세는 내리지만 공시가격이 상승할 수 있다. 통상 시세와 현실화율은 같이 영향을 미친다. 지금 당장 내년 공시가격 변동률이 시세 하락분을 반영해 내려갈 것이라고 예단하긴 곤란하다.

▷ 일부 단지 공시가격 산정의 기준이 되는 시세와 현실화율 공개 불가능한가. 개별 소유자도 공시가격의 기준이 되는 시세 알 수 없는 건가.

= 공시가격을 산정하려면 개별·호별 시세 평가를 해야 한다. 시세 평가를 할 때는 실거래가나 기존에 공개된 시세, 실거래 되지 않으면 감정평가 기법을 쓰는 등 여러 가지 방식으로 시세를 산정한다. 객관적인 방식으로 산정하려 하지만, 최종적으로는 평가자의 주관적 판단이 들어갈 수밖에 없는 부분이다. 제도의 안정적 운영을 위해 시세는 별도로 공개하지 않는다. 그래도 정보공개가 필요한 것 아니냐는 요청이 있어서 지난해 세종을 시범지역으로 삼아 시세 산정의 기초자료를 공개하는 시범사업을 했다. 앞으로 대상 지자체 늘리고 산정 기초자료 공개 범위 넓혀서 시세와 관련한 정보가 충분히 제공되도록 하겠다. 개별 시세 공개는 제도의 안정적 운영을 위해서 상당히 신중해야 한다는 입장이다.

▷대전 공시가격 상승률이 14.06%로 서울과 맞먹는다. 지방의 집값 상승에 정부가 손 놓은 것은 아닌가.

= 대전 상승률이 높게 나타난 것은 시세 변동률에 대한 부분이다. 시장 모니터링을 세밀하게 하고 있다. 그 부분은 담당하지 않아 답변하기 어렵다.

▷ 코로나19 여파로 시장이 급랭하고 있는데, 공시가격 상승률은 최근 들어 가장 높다. 현재 상황과 공시가격 발표 내용 온도 차에 대해 어떻게 생각하나.

=지난해 공기가격 대책 발표하면서 고가주택 중심으로 현실화율 제고 하겠다고 했다. 주택의 95%는 공시가격이 2% 못 미치게 올랐다. 중산·서민층에 부담 주는 수준이라고 보이지 않는다. 시세 반영이 안 되면 현실화율 격차라든가 정합성·신뢰성 측면 문제가 있다. 9억원 이상 주택에 대해 제고 했으나, 고가 초입 부분에 해당하는 9~15억원 주택은 제고 수준이 9억원 미만과 비교할 때 그다지 높지 않은 합리적인 수준이다. 고가에 대한 현실화율 제고는 불가피하다.

▷ 올해 표준단독주택과 표준지는 공시가격 상승률이 지난해보다 줄어든 반면, 공동주택은 고가 위주로 올라 상승폭이 커졌다. 부동산 유형별 격차가 벌어진 이유는 뭔가. 형평성 논란 우려는 없나.

= 현재 표준지, 단독주택, 공동주택 유형 나눠서 공시한다. 현실화율이 공동주택은 높고, 표준지는 낮은 수준이다. 지난해 공시에서는 고가 표준지와 표준 단독주택에 대해 공동주택보다 훨씬 높은 현실화율 적용한 바 있다. 올해는 고가 공동주택에 대한 현실화율 높였다고 보면 된다. 근본적으로 균형을 잡아나가야 한다는 점에 공감하고 로드맵에서 어느 정도 목표치, 기간으로 맞춰 나갈지 고민할 예정이다.

▷ 고가주택 역차별 논란에 대해서는 어떻게 생각하나.

= 기존 고가주택 현실화율이 오히려 중저가 주택보다 낮은 현상이 오랜 기간 지속해왔다. 조세부담 형평성과 조세 정의에 맞지 않는다. 역전 현상 해소하기 위해 고가주택 현실화율 높이는 제고 정책 펴고 있다. 고가주택도 가격대별로 차등을 둬 9~15억원은 소폭으로 하는 등 가격대를 고려해 현실화했다. 정상적이지 않았던 공시가격 산정으로 조세부담 형평 기해지지 않았던 부분 바로 잡는 것이다. 고가를 중심으로 우선적으로 추진하면서 전반적인 균형 맞춰 나가는 것으로 생각하면 된다.

▷ 현실화 작업 진행되면서 장학금이나 기초연금 등 복지혜택 축소에 대한 우려가 계속 나온다.

= 공시제도가 복지제도나 세제 부담 결정하는 기준으로 작용하기 때문에 기획재정부, 행정안전부, 보건복지부 등 관계부처 협의를 통해 공시가격 정보 공유하고 대책 마련하고 있다. 다만, 복지제도는 대부분 일정한 수혜 대상을 정해놓고 하기 때문에 공시가격 오르더라도 변동이 최소화될 수 있는 안전장치가 있다. 올해 공시가격 탓에 복지제도에서 큰 폭의 변동 생기는 일 없도록 할 것이다.

▷ 지난해에는 30억원 이상 공동주택 현실화율 80%로 높이겠다고 했는데, 79.5%다. 이유가 있나. 전체 주택의 최종 현실화율 목표도 80%인가.

= 현재 30억원 이상은 79.5%인데, 지난해 대책에서는 80% 상한 수준으로 하겠다는 것이었다. 너무 급격하게 공시가격 오르면 안 된다. 그런 점 감안하면 소수점 1자리 반올림해서 되는 수준으로 맞췄다. 아직 전체적인 공시가격 현실화율 목표 언급 안 했다. 연구용역과 사회적 공론 거쳐야 해서 추후 로드맵을 지켜봐 달라.