비아파트 규제 풀고 ‘안심신탁’ 도입…정부, 전월세난 진화 총력 [부동산360]

입력 2026-08-13 12:00:00 수정 2026-08-13 11:02:04

국토교통부, 8·13 주택공급 확대방안 발표

소형 비아파트 신축 구입시 주택수 제외 특례 연장

다세대·다가구 건축기준 합리화로 비아파트공급 촉진

‘6년’ 보편형 공공임대 및 부담가능 공공분양 도입

12일 오전 서울 양천구 목동의 한 공인중개사 사무소에 매물 게시판 곳곳이 비어있다. 윤창빈 기자

[헤럴드경제=김희량 기자] 정부가 소형 신축 일반주택의 주택 수 제외 특례를 연장하는 등 민간임대의 단기 공급 여력을 극대화하는 촉진책을 내놨다. 아파트의 대체재 역할을 하는 민간 비아파트 물량을 탄력적으로 늘리고, 전월세 시장 안정을 위해 ‘전월세 안심신탁사업’을 연내 시작한다.

13일 국토교통부가 발표한 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’에 따르면 오피스텔을 포함해 신축 소형 주택 시 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수 산입에서 제외하는 특례가 내년 12월까지 1년 더 연장된다. 대상은 2024년 1월부터 2028년 12월까지 준공된 전용 60㎡ 이하의 수도권 6억원·지방 3억원 이하 신축주택(아파트 제외)을 최초로 구입하는 경우다.

국토부는 지식산업센터가 오피스텔과 기숙사 등 다양한 주거 용도로 전환되도록 면적과 입주대상에 대한 규제를 완화한다. 지원시설 면적을 ▷산업단지 내 30→50% ▷수도권 30→50%, 비수도권 50→70%로 2년간 한시적으로 확대하고 지산 입주업체 근로자 외 거주가 가능하도록 허용한다. 상가 등 비주거시설을 주거시설로 용도변경할 경우 해당 대수선비에 대해서는 취득세를 면제한다.

비아파트의 빠른 공급을 위해 다세대·다가구주택의 건축기준도 합리화한다. 면적 제한은 660→1000㎡ 미만, 다가구주 층수 제한은 3→4개층 이하, 일조 기준은 4~5층도 수직 건축을 허용한다. 주민공동시설 면적 기준을 완화하고 건설자금 대출한도를 7000만원→9000만원, 금리를 3.5%→3.2%로 인하해 공급 여력을 키우도록 했다.

임대사업자가 신축 비아파트 매입 시 적용받는 대출규제도 완화된다. 아울러 소규모 주택 분양을 활성화하기 위해 현재 주택신축판매업자가 취득세 중과배제를 적용받을 수 있는 조건을 취득 시점부터 5년 내판매에서 7년 내 판매로 완화한다. 동시에 공공에서는 모듈러 공법을 확대해 공공주택 물량을 1만2000호에서 2만호로 늘리고 공기 또한 단축(2→1.5년)하기로 했다.

정부는 전세의 월세화 속도를 낮추기 위해 사업 참여를 희망하는 집주인과 세입자에 한해 전월세 안심신탁사업을 추진한다. 집주인-전월세안정화기구-세입자 3자간 계약 체결 후 세입자의 전세금을 집주인에게 월수익(약4~5%)로 지급하는 구조로 9월 집주인 모집 공고를 시작해 연말부터 입주계획으로 추진한다.

전월세난 해결을 위해서는 부담가능한 분양주택을 비롯해 장기 거주가 가능한 임대주택 물량을 늘린다.

우선 청년 대상으로는 ‘부담가능한 공공분양 모델’이 도입된다. 현재 규제지역 공공분양가가 6억원대 수준은 20·30대가 부담하기 어렵다는 점을 고려해, 공공분양의 약 15%를 지분적립형 또는 수익공유형으로 공급한다. 이를 통해 저자산가구도 내집마련이 가능하도록 주거사다리를 강화한다는 취지다.

10일 서울 영등포구 여의도 63빌딩 ‘63 스카이피크닉’ 전망대에서 바라본 서울 주택 모습. [연합]

정부는 저소득층 외 무주택 청년·일반도 임대주택을 이용할 수 있도록 기본 6년, 최장 20년 거주가 가능한 ‘보편형 공공임대주택’ 유형을 신설하기로 했다. 내년 착공되는 남양주 왕숙 S-10블록(883호)를 비롯한 3기 신도시 역세권과 서울 도심 입지에 공급되며 1만1000호의 청년전용타운도 들어선다.

안정적인 장기 민간임대주택 공급을 위해서는 금융 지원 및 20년 이상 운영되도록 임대료 규제를 완화한다. 10년 임대는 현재 임차인 변경 시에도 5% 이내 증액 제한을 받지만 20년 임대는 임차인 변경 시 시세 95% 수준으로 조정을 허용한다.

여기에 ‘청년 보편형 전세임대’를 신설해 무주택 청년의 전세임대 지원한도를 현행 1억2000만원(융자 95%에서 2억4000만원(융자 90%)으로 상향, 입주자선정을 추첨하도록 물량을 추가한다. 이외에도 청년·신혼·고령자를 위한 특화임대주택을 2030년 7500호까지 확대하고 올해는 청년형 2000호, 육아친화형 1000호 이상 공급을 추진한다.

전세보증금반환보증 보증료는 지원요건(청년)을 연소득 5000만원→6500만원으로, 보증금은 3억원→수도권 7억원(비수도권 5억원) 이하로, 지원금도 최대 50만원으로 확대한다.

정부는 부담가능한 주거 선택지를 넓히고 민간임대의 공급 역량을 키우도록 대책을 제시했다. 다만 집주인 실거주 강화 등으로 촉발된 수도권의 전세난을 단기간에 해결하기엔 한계가 있다는 지적도 나온다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “현재 전월세난은 공급부족만의 문제가 아니다”라며 “특정 물량에 대한 ‘반값 분양’이라든지, 임대차 시장의 심리를 안정화할 수 있는 가격에 대한 이야기가 구체적으로 더 나왔어야 한다”라고 말했다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원도 “현재의 임대차 물량 부족을 해결하기 위해서는 단기 매입임대 공급을 늘리는 정도의 공급안에 더해 민간 임대차 시장에 대한 적극적인 지원이 필수”라며 “규제와 세제 등으로 구주택의 임차물량이 선순환이 어려운 부분에 대해서는 추가적인 방안이 더 필요할 것으로 보인다”라고 진단했다.