[자료제공=부동산센터]
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[GValley = 김은호 기자]올 가을에도 분양성수기에 수익형 부동산의 전망은 어떨까. 여전히 수익형 부동산의 강세가 전망된다. 벌써부터 여러 유망지역에서 다양한 수익형 상품들이 선을 보일 준비를 하며 투자자의 선택을 기달리고 있다. 수익형 부동산에 수요는 점점 확대되고 있다. 불과 2~3년전만해도 수익형 부동산의 주된 투자군은 베이비부머 세대였다. 하지만 이제는 분명 다르다. 오히려 20~30대의 약진이 눈에 띈다. 과거에는 은퇴후에 노후대비에 초점이 맞춰졌다면 이제는 한 살이라도 경제활동이 가능할 때 미리 노후를 대비하거나 저금리에 수익형 부동산 투자로 발생하는 수익으로 생활비를 충당하는 경우가 늘고 있다. 사전에 수익형 부동산을 통해 자녀들에게 미리 증여를 통해 부를 이전하는 사례도 늘고 있다. 실제로 해마다 증여세를 신고하는 사람의 수가 증가하고 있는데 지난해 상가·오피스텔 등 수익형 부동산과 토지 등 부동산 증여 거래가 24만건을 넘어서 사상 최대치를 기록한 것으로 나타났다.증여세 부동산 평가 기준은 시가가 원칙으로 부동산의 표준인 아파트는 대부분 시가로 평가한다. 하지만 상가 등 수익형 부동산이나 토지는 보충적 평가 방법인 기준시가로 평가할 때가 많고 개별 상가의 시가를 확인하기 어렵기 때문에 기준시가는 일반적으로 시가의 70~80%선으로 평가되어 증여세를 줄일 수 있는 여지가 많다.이처럼 수익형 부동산으로 유리한 환경이 조성되고 있지만 공급 또한 증가해 치열한 경쟁이 예상된다. 업체에서는 한명의 투자자나 실수요자를 잡기위해 다양한 노력을 기울이고 있는데 투자자나 실수요자 입장에서는 보다 나은 수익과 환경을 고려해야 하므로 공간활용도를 높이는데 초점을 맞추고 있다. 대표적인 공간활용도로 ▲높은 층고 복층형 활용 ▲전용률↑ ▲테라스 제공 ▲발코니 제공 등이 있다. ▲높은 층고 복층형 활용=공간 활용도가 높은 ‘복층(duplex)형’ 수익형 상품이 틈새 상품으로 인기를 끌고 있다. 기존 오피스텔의 전형적인 원룸공간에서 벗어나 자기만의 공간을 꾸미거나 각자 생활의 독립성을 유지할 수 있기 때문에 임대 수익도 좋아 인기다. 실제 오피스텔의 경우 입주자가 실내공간을 2개 층으로 활용할 수 있게 한 복층형 오피스텔이 인근 같은 면적 원룸형 오피스텔보다 높은 임대수익을 거두는 것으로 나타났다.▲높은 전용률=전용률은특히 상가에서 민감하다. 상가의 경우 분양가는 전용면적이 아닌 공급면적을 기준으로 하다보니 유형에 따라 적게는30%초반에서 많게는70~80%선까지 큰 차이를 보이고 있다.따라서 같은 분양가라도 전용률에 따라 실질 가격이 달라지는 셈이다.예컨대 분양면적66㎡의 전용률50%인A상가와75%인B상가가 있을 경우3.3㎡당 분양가는2000만원으로 같더라도, A는 실사용 면적이33㎡에 불과해 실제 분양가는4000만원에 달한다.반면B는 실사용 면적이49.5㎡로 실면적 대비 분양가는2667만원으로 계산된다.결국 전용률을 이용해 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실속형 상가 투자가 가능해지는 셈이다.▲테라스 제공=최근 수익형 부동산에 테라스가 핫 아이콘으로 등장하고 있다.테라스 전성시대(全盛時代)로 불릴만큼 테라스를 접목하려는 상가와 오피스텔 들이 속속 선을 보이고 있다.테라스 공간만큼 전용면적이 늘어나 공간활용은 물론 수익까지 올라가기 때문인데 특히 테라스를 갖춘 상가나 오피스텔은 찾는 사람이 많다 보니 주변 상품보다 임대료도 높다.▲발코니 제공=최근 전실 발코니를 특화한 상품도 늘고 있다. 대표적인 상품은 대형 오피스 공간을 나눠 필요한 면적만큼사용하는 섹션 오피스가 대표적이다. 서비스 공간을 제공함은 물론 별도의 공간을 제공해 업무 만족도를 높힌다는 전략으로 풀이된다. 업계에서는 향후에도 이러한 알파 공간을 활용한 마케팅이 공급이 활발해 질것으로 전망하고 있으며 투자자나 실수요자의 주목을 받을 것으로 전망하고 있다. 장경철 부동산센터 이사는 “수익형 부동산은 상품의 아파트와 비교해 전용면적이 적어 상대적으로 분양가가 높아 보인다”며 “향후 업체에서는 이러한 실 사용면적을 높이기 위한 공간활용도 높이기 전략이 대세로 급부상 할 전망이며 다만 높은 층고나 테라스 등에 따른 분양가 인상, 인테리어 비용 및 관리·유지비 증가 등은 계약 전 충분히 고려해야 할 사항으로 보인다”고 말했다. 한편, 공간활용도 높힌 수도권 주요 ‘수익형 부동산’ 현황으로 서울 광진 화양동 광진 아스하임 3차 오피스텔, 서울 강서 마곡지구 마곡 동익 드 미라벨 상가, 경기 평택 포승국가산업단지 평택 스마트빌 포레 도시형 생활주택, 서울 강동 천호동 강동역 파밀리에 테라자 상가, 경기 하남 미사강변도시 미사 파크뷰 상가, 서울 강서 마곡지구 보타닉 파크타워 섹션 오피스, 서울 강서 마곡지구 더 랜드파크 섹션 오피스 등이 있다.