경매·빈집 개량 등으로 취득 시 합리적 비용

농산어촌 주택 보유자 규제 완화 기대감도

‘나혼산’ 김대호도 홀릭했다…나만의 별장 빈집의 변신은 무죄[부동산360]
[MBC ‘나 혼자 산다’ 갈무리]

[헤럴드경제=고은결 기자] #.수도권에 거주하는 직장인 A씨는 ‘5도2촌족(5일은 도시, 2일은 시골에서 사는 것)’의 로망을 이루고자 매월 자투리 돈을 모으고 있다. 지방의 저렴한 주택 매물을 온라인으로 구경하는 게 취미다. 직장, 생활편의시설 등을 고려하면 귀농은 어렵지만, 저렴한 주택을 수리하면 주말 별장 역할에 손색없겠다는 생각이다.

꼭 은퇴 후 인생 제2막이 아니더라도 시골 주택을 찾는 이들이 적지 않다. 최근 MBC 예능프로그램 ‘나 혼자 산다’에서는 김대호 MBC 아나운서가 울릉도 임장에 나서 빈집, 집터 등을 둘러보며 발품을 팔아 화제를 모았다. 수도권에 사는 이들이 ‘세컨드 하우스’를 둘 때 융자 지원을 하는 정부 사업에 대한 문의도 잇따른다고 한다. 농림축산식품부의 농촌주택개량사업 담당자는 “주말 세컨드 하우스 혹은 귀농귀촌 이전에 농촌 생활에 적응해 보려는 이들의 문의가 이어지고 있다”고 귀띔했다.

앞서 작년 하반기엔 공시가 3억원 이하의 지방주택은 종합부동산세 및 양도세 산정 시 주택 수에서 제외되도록 세제 개편이 이뤄졌다. 저가의 농촌 빈집을 세컨드 하우스 개념으로 마련해도 추가 세금 부담이 없는 셈이다. 다만 시골 단독주택은 공동주택 대비 자산가치, 환금성이 뛰어나지 않고, 수리가 필요한 경우도 많아 비용을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 공통된 조언이다. 일반적인 매매, 직접 건설 외에 농가주택을 보다 저렴히 취득하는 방법으론 빈집(공·폐가) 개량, 경매 등이 꼽힌다.

시골 노후 공가는 내부 상태가 좋지 않아 수리 등이 필수적이지만, 정부 지원으로 비용 장벽이 낮아졌다. 지난 3월 정부는 농촌주택개량사업 시행지침을 개정, 빈집 개량 융자 지원 대상을 무주택자에서 1주택자까지 넓힌다고 밝혔다. 이 사업은 농촌 빈집을 개량하거나 신축 시 비용을 저금리로 융자 지원하는 사업이다. 개량 융자 한도는 최대 1억원, 신축 융자한도는 최대 2억원이며 대출금리는 2%, 상환기간은 최대 20년(1년 거치 19년 분할 또는 3년 거치 17년 분할 상환)이다.

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전라북도청 누리집 내 주택(빈집) 정보 현황에 게재된 남원시 한 주택 전경. [전라북도청]

특히 만 40세 미만(올해 기준 1983년 1월 이후 출생자) 청년의 경우 1.5%의 고정 금리가 적용된다. 가령 30대 1주택자가 농촌 노후·불량주택 빈집 매입 및 개량을 위해 5000만원을 빌렸을 때, 3년 거치를 선택하면 3년간은 월 6만2500원을 이자로 납부한다. 이후 17년간 원리금균등상환 방식을 적용해 계산하면 총대출이자는 667만6719원으로 매월 상환금액은 27만7827원이 된다.

시골 단독주택 경매의 경우 일반적인 아파트 등보다 수요가 적어, 각 매물 낙찰률 및 낙찰가율 편차가 큰 편으로 여겨진다. 강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “농어촌 빈집은 급속히 폐가화되는 점을 고려해 대부분 터만 보고 입찰하는데, 입지가 괜찮으면 의외로 낙찰이 빠르게 되는 경우도 있다”고 말했다. 주변 시세 파악이 쉽지 않고, 건물 자체의 가치가 높지 않아 면밀한 시세 확인도 필수다.

강 소장은 “시골 주택은 권리분석보다도 주변 거래 사례가 거의 없어, 감정가와 실제 시세가 괴리가 있을 수 있다”고 조언했다. 이주현 지지옥션 연구원도 “오래된 농가주택은 시세조사 시 건물 가치가 낮은 것을 감안하며, 인근 땅값 기준으로 판단하는 게 좋다”며 “경매는 미리 주택 내부를 볼 수 없어 수리 비용 등을 포함한 예산을 미리 책정하고 이를 감안해 낙찰가를 산정하는 게 바람직하다”고 전했다.

한편 국토 인구 불균형 및 집값 양극화, 빈집 해소 등을 위해 정부의 ‘세컨드 하우스 장려’ 기조는 강해질 전망이다. 최근 국책연구기관인 국토연구원은 보고서를 통해 지방 쇠퇴 상황을 감안해 일부 지방에선 다주택자 기준을 2주택에서 3주택으로 확대해야 한다고 제언했다. 원희룡 국토부 장관도 지난 21일 신문방송편집인협회 토론회에서 “수도권 인구가 지방에 집을 갖도록 장려해야 한다”며 농산어촌 주택 보유자는 다주택자 관련 규제를 피하게 해줘야 한단 취지로 발언했다.

공급 늘릴 압도적 대책이라더니…글쎄요? [부동산360]