채상욱 커넥티드그라운드 대표

15일 ‘헤럴드 금융 부동산포럼2023’ 자산배분 전략 발표

‘진성 강세장’과 ‘가짜 강세장’…임대료 흐름으로 구분 가능

생애 첫 내집마련 꿈꾸는 이들에게는 “신축 대단지 아파트 노려라”

“도심 내 노후 아파트들 공실 진행될 수도”…재건축 전망 어두워

“집값 뛴다고요? 전세가 빠지잖아요…지금은 가짜 강세장” [부동산360]
최근 주택 가격이 모처럼 반등하고 있지만, 아직은 추세 전환 과정으로 보기에는 무리가 있다는 진단이 나왔다. 오는 15일 서울 중구 플라자호텔에서 열리는 ‘헤럴드 부동산포럼 2023’에서 ‘변곡점의 주택시장의 현재 흐름과 자산 배분 전략’을 주제로 발표하는 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 역전세가 벌어지며 매매가격을 받쳐주지 못해 더이상 오르기는 힘든 구조라고 진단했다. [연합]

[헤럴드경제=서영상 기자] “주식이건 부동산이건 3%·5%를 노리고 단타를 들어갔다가 크게 물릴 수 있습니다. 지금은 가지고 있던 것도 팔아야 할 때입니다.”

최근 서울 강남역 인근 업라이즈 건물에서 만난 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 현 시점을 “모든 자산이 인위적인 부양정책으로 고평가 되고 있는 만큼 현금 보유 비중을 늘릴 때”라고 정의하며 이같이 말헸다.

채 대표는 특히 최근의 부동산 시장에 대해서는 역전세가 벌어지며 매매가격을 받쳐주지 못해 더이상 오르기는 힘든 구조라고 진단했다.

그러면서 “극단적으로 말했을 때는 현재 서울의 집값이 오르는데, 높은 자산의 가격은 취득하지 않는게 좋은 만큼 서울 중심지라도 주택을 처분하는게 좋을 수도 있는 시점”이라고 강조했다.

“보금자리특례론이 3개월만에 30조가 소진됐습니다. 월 10조원의 대출은 코로나19 제로금리 때 대출 규모와 비슷한 수준이죠. 지금은 특례론발 인위적인 강세장이라고 볼 수 있습니다.”

“집값 뛴다고요? 전세가 빠지잖아요…지금은 가짜 강세장” [부동산360]
채상욱 커넥티드그라운드 대표. [헤럴드경제DB]

채 대표는 ‘진성 강세장’과 ‘가짜 강세장’은 임대료의 흐름으로 구분할 수 있다고 분석했다. 그는 “진짜 강세장은 집값과 함께 임차료가 오르는데 최근 전셋값은 떨어지고 있다”면서 “역대 가장 비쌌던 전셋값의 갱신기가 올해 말 도래하는데, 이때는 수억원씩 집주인이 세입자에 돌려줘야 하는 상황이 발생할 수 있다. 역전세에 따른 집값 급락이 예상되는 지점”이라고 전망했다.

생애 첫 내집마련을 꿈꾸고 있는 2030들을 향해 좋은집 구분하는 방법도 조언했다. 채 대표는 “대한민국 70년의 역사는 신축 대단지 아파트의 장점을 증명해 왔다”면서 “분양가 상한제의 규제를 받고 있는 대규모 청약 지역을 노리라”고 했다.

그러면서 최근 집값이 상승하는 주된 동력으로 작용하고 있는 재건축 단지들에 대해서는 비교적 어두운 어두운 전망을 내놨다. “정비사업이라는게 상당한 시간이 소요됩니다. 최근은 모두가 자칭 부동산 전문가인 탓에 추진 과정에서 조합원간의 갈등이 발생하는 곳들이 점점 늘고 있습니다. 공사비는 오르는데 조합원들의 의견 다툼으로 상당한 수익성을 훼손하는 것이 문제죠. 신축주택에 투자하는 것이 나을 수 있습니다”

채 대표는 “많은 선진국에서 도심 내 노후 아파트들의 공실이 진행중”이라며 “서울에서도 불가능한 일은 아니다”고 진단했다.

채 대표는 집을 사기 전에 가장 먼저 살펴야 할 요소를 가격으로 꼽았다. 다시 말해 ‘싸게 사야 한다’는 말이다.

개별주택에 대한 객관적인 가치평가를 위해 아파트 채 대표만의 적정가격을 계산하는 공식을 갖고 있다. 이는 전세가격과 각 지역별 멀티플값(선호도와 성장세를 반영한 배수)을 곱한 것인데, 연장선에서 그는 최근 수억원의 프리미엄이 붙은 둔촌주공 재건축 단지에 대해 분양가가 공개될 때부터 가격적 메리트를 강조해 오기도 했다.

채 대표는 “둔촌주공 인근 전용 84㎡의 전세가격이 7억 5000만원에서 8억원인 점을 감안했을 때 강동구의 멀티플값 1.9를 곱하면 16억원선 까지는 합리적인 가격일 수 있었다”면서 “13억원이라는 분양가는 합리적인 가격이었다”고 분석했다.

자세한 이야기는 오는 15일 오후 1시30분 서울 중구 플라자호텔에서 열리는 ‘헤럴드 부동산포럼 2023’에서 들을 수 있다. 채 대표는 이 자리에서 ‘변곡점의 주택시장의 현재 흐름과 자산 배분 전략’에 대해 발표한다.