조정대상 3억원·비규제 6억원도 조달계획

자료 미제출 시 과태료 500만원

현금으로 집 사도 ‘사유’ 기재해야

“군포·시흥·인천 등 정밀 검증”·“법인도 조사강화”

[헤럴드경제=양영경 기자] 오는 13일부터 조정대상지역에서 3억원 이상, 비규제지역에서 6억원 이상 주택거래 계약을 맺으면 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’(자금조달계획서)를 제출해야 한다. 서울 등 투기과열지구에서 9억원 초과 주택거래 계약을 하면 계획서 항목별로 증빙서류도 내야 한다.

국토교통부는 최근 집값이 과열 조짐을 보이는 군포, 시흥, 인천 등 일부 수도권에 대해 자금조달계획서를 정밀 검증하고 부동산 법인에 대한 조사도 강화한다는 방침이다.

10일 국토부에 따르면 자금조달계획서 관련 규제를 강화한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 시행령 개정안이 이날 국무회의를 통과해 13일부터 시행된다.

오는 13일부터 조정대상지역에서 3억원 이상, 비규제지역에서 6억원 이상 주택거래 계약을 맺으면 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’를 제출해야 한다. [헤럴드경제DB]
오는 13일부터 조정대상지역에서 3억원 이상, 비규제지역에서 6억원 이상 주택거래 계약을 맺으면 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’를 제출해야 한다. [헤럴드경제DB]

▶ 서울 전역 등 전국 45곳 3억 이상 거래시 자금조달계획서 제출= 시행령 개정은 정부가 지난해 12월16일 내놓은 ‘주택시장 안정화 방안’의 후속조치의 하나로 추진됐다. 자금조달의 투명성을 확보하고 이상거래·불법행위에 대한 점검을 강화하고자 자금조달계획서의 ▷제출 대상지역 확대 ▷증빙자료 제출 ▷신고항목 구체화 등의 내용을 담았다. 적용대상은 13일 이후 체결된 주택매매 계약이다.

우선 자금조달계획서 제출 대상이 기존 투기과열지구 3억원 이상 주택에서 투기과열지구·조정대상지역 3억원 이상 주택, 비규제지역 6억원 이상 주택으로 대폭 확대된다. 이로써 3억원 이상 주택거래 계약을 맺을 때 자금조달계획서를 제출해야 하는 지역은 31곳에서 45곳으로 늘어난다.

▶투기과열지구 9억원 초과 주택 ‘증빙자료’ 내야= 투기과열지구에서 9억원 초과 주택을 거래하면 자금조달계획서의 작성 항목별로 증빙자료를 제출해야 한다. 예를 들어 투기과열지구에서 예금 3억원, 주택담보대출 3억원, 부동산 처분대금 4억원 등으로 10억원짜리 주택을 구매했다면 예금잔액증명서와 금융거래확인서, 부동산매매계약서 등의 서류를 내면 된다. 그동안은 실거래 신고 시 자금조달계획서만 제출하고 사후적으로 의심되는 거래에 한해서만 소명자료를 요구해왔다.

만약 자금조달계획서 제출 시점에 본인 소유 부동산의 매도계약이 체결되지 않았거나, 금융기관 대출 신청이 이뤄지지 않아 증빙자료가 없다면 내용만 기재하면 된다. 다만, 국토부나 신고관청이 잔금지급 등 거래가 완료된 후 증빙자료 제출을 요청하면 이에 응해야 한다. 자료를 내지 않는다면 불법행위와 상관 없이 과태료 500만원이 부과된다.

자금조달계획서 신고항목도 구체화된다. 증여·상속을 받았다면 자금 제공자와의 관계 등 구체적인 사항도 밝혀야 한다. 금융기관 대출은 주택담보·신용·그 밖의 대출로 구분해 적어야 한다. 주택대금 지급수단도 계좌이체, 현금지급, 보증금·대출 승계 등으로 나눠 표시해야 한다. 현금으로 주택대금을 냈다면 계좌이체 등을 활용하지 않은 사유를 적어야 한다.

권대중 명지대 부동산학 교수는 “서울에서는 대부분이 자금조달계획서를 내야 하는 상황인데 이는 사실상 거래허가제를 실시하는 것과 다름없다”며 “전 세계에서 자금조달계획서를 제출하는 나라는 베네수엘라 정도를 제외하곤 없다”고 말했다.

▶국토부, 수원·군포·인천 등 집값 급등지역 집중 조사= 국토부는 지난달 21일 출범한 ‘부동산시장불법행위대응반’(13명)과 한국감정원 ‘실거래상설조사팀’(40명)을 13일부터 수도권 조정대상지역 등으로 확대된 자금조달계획서 조사에 즉시 투입한다.

특히 수원, 안양 등 신규 조정대상지역과 군포, 시흥, 인천 등 최근 집값이 급등한 주요 지역은 집중적으로 들여다본다. 과열이 지속하면 직접 고강도 기획조사를 벌일 예정이다. 증빙자료 제출이 의무화된 투기과열지구 9억원 초과 주택 계약에 대해선 업다운 계약, 편법대출, 편법증여 등이 의심되는 이상거래를 집중적으로 조사한다.

최근 주택 매수비중이 늘어난 부동산 법인에 대해서도 조사를 강화한다. 다주택자 양도소득세 중과와 합산 과세 회피를 위해 설립한 것으로 보이는 소규모 부동산 법인 등에 대해서는 국세청과 함께 법인자금 유출, 차명계좌를 통한 수입금액 누락 행위에 대한 강도 높은 조사를 이어갈 방침이다.

김영한 국토부 토지정책관은 “부동산시장불법행위대응반을 중심으로 실거래 조사와 불법행위 집중 단속을 강도 높게 전개해 투기 수요를 철저히 차단하고 주택시장을 실수요자 중심으로 안정적으로 관리해 나갈 계획”이라고 말했다.

y2k@heraldcorp.com

〈Q&A〉 10억 아파트 사고, 증빙서류 안내면 어떤 처벌 받나?

[헤럴드경제=민상식 기자] 오는 13일부터 조정대상지역에서 3억원 이상, 비규제지역에서 6억원 이상 주택을 구입하면 자금조달계획서를 내야 하는 등 규제가 대폭 강화된다. 서울 등 투기과열지구에서 9억원 초과 주택 거래 계약을 하면 계획서 증빙서류도 내야 한다.

10일 국토교통부에 따르면 이와 같은 내용을 골자로 개정된 '부동산 거래 신고에 관한 법률' 시행령이 이날 국무회의를 통과해 13일 시행된다.

신고 시점을 기준으로 자금 보유 형태에 따라 계획서 해당 항목에 기재하고 항목별 증빙자료를 첨부하면 된다.

증빙서류 제출은 기본적으로 공인중개사의 업무이며, 이를 이행하지 않으면 500만원의 과태료를 물린다. 규제를 피하려 계약일을 속이면 취득가액의 2%가 과태료로 부과된다.

강화되는 규제 내용을 문답으로 정리했다.

-자금조달계획서 증빙자료 제출이나 제출 대상지역이 확대되는 규제는 언제부터 시작되나.

▶부동산거래신고법 시행령 개정안은 13일 시행되며, 시행일 이후에 체결된 거래 계약분부터 적용된다.

13일 전에 체결된 거래계약에 대해선 이처럼 강화된 규제가 적용되지 않는다. 단, 계획서 제출 의무 등을 피하려고 계약일을 시행일 이전으로 거짓 신고하면 취득가액의 2%를 과태료로 내야 한다.

-자금조달계획서나 증빙자료는 어떻게 제출해야 하나.

▶중개계약의 경우 공인중개사가 실거래 신고서를 제출해야 하고, 이때 계획서와 증빙자료를 중개사가 실거래 신고서와 함께 일괄 제출하게 된다.

매수인이 개인정보 노출 등이 걱정된다면 계획서와 증빙자료를 직접 낼 수도 있다.

매수인은 공인중개사가 실거래 신고서를 제출한 이후 해당 자료를 뽑아 신고관청에 직접 내거나 스캔·이미지 파일의 형태로 인터넷 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)에 제출할 수 있다.

-증빙자료는 어떤 서류를 내야 하나.

▶매수인이 자금조달계획서에 실제 기재한 항목별 증빙서류만 내면 된다.

실거래 신고 시점에 제출 가능한 증빙자료는 반드시 자금조달계획서와 함께 내야 하고, 신고 시점에 증빙자료가 없다면 계획서에 기재만 하고 추후 요청 시 제출하면 된다.

자금이 예금으로 있다면 예금잔액증명서를 제출해야 하고 '현금 등 그밖의 자금'은 소득금액증명원이나 근로소득원천징수영수증 등 소득 증빙서류를 내야 한다.

증빙서류는 신고 시점에 자금이 어떤 형태로 있느냐에 좌우된다.

소유한 부동산을 처분하고 그 매각대금을 은행에 예치한 상태에서 이 자금으로 주택 매매 계약을 했다면 자금조달계획서 항목 중 '금융기관 예금액' 칸에 기재하고, 이에 따른 증빙자료인 예금잔액증명서를 제출하면 된다.

-자금조달계획서나 증빙자료를 제출하지 않으면 어떤 처벌을 받나.

▶과태료 500만원이 부과된다. 이는 불법행위 여부와 무관하게 증빙자료를 제출하지 않은 데 대한 처분일 뿐이다. 자료를 제출하지 않은 거래에 대해선 정밀 분석이 이뤄지고 불법이 발견되면 그에 따른 처분이 별도로 이뤄진다.

-자금조달계획서 중 '조달자금 지급방식' 칸은 어떻게 기재해야 하나.

▶조달자금 지급방식은 매수인이 매도인에게 자금을 어떻게 지급하는지 구체적인 방법을 기재하는 것이다.

은행 등 금융기관을 통해 자금을 이체하는 경우 '계좌이체 등 금액' 칸에 해당 금액을 써야 한다.

계약시 매수인이 인수한 매도인의 대출금이나 임대차 계약의 보증금은 '보증금·대출 승계 등 금액'에 기재한다.

현금으로 대금을 지급한다면 '현금 및 그 밖의 지급방식 금액'에 기재하고, 굳이 계좌이체 등을 활용하지 않고 현금으로 지급한 이유도 구체적으로 밝혀야 한다.

-자금조달계획서 증빙서류의 예시를 들면.

▶투기과열지구에서 10억원의 주택을 구입하면서 예금 3억원, 주택담보대출 3억원, 부동산 처분대금 4억원으로 자금을 조달할 계획인 경우 예금잔액증명서, 금융거래확인서, 부동산매매계약서 등 3개 서류를 내면 된다.

투기과열지구에서 11억원의 주택을 사면서 예금 4억원, 주식 매각대금 1억원, 증여금(아버지) 3억원을 확보해 놓았고 추후 주담대 2억원과 회사지원금 1억원 증빙 서류를 확보할 수 있다고 한 경우에는 다소 복잡해진다.

우선 신고서에는 모든 항목을 꼼꼼히 기재해야 한다. 증여금 항목에서는 기존에는 금액만 적으면 됐으나 앞으로는 아버지로부터 증여받았다는 내용을 따로 기재해야 한다.

증빙서류는 신고 시점에 확보된 자료, 즉 8억원(예금 4억+주식대금 1억+증여금 3억원)의 조달 과정을 담은 예금잔액증명서, 주식거래내역서, 증여세 신고서를 우선 계획서와 함께 낸다. 나머지 주담대 2억원과 회사지원금 1억원 증빙서류인 금융거래확인서, 회사지원금대출확인서는 추후 국토부나 지자체가 요구하면 그때 내면 된다.

mss@heraldcorp.com