[헤럴드경제 = 박성태 기자]최근 자산가들을 중심으로 부동산 증여에 관심이 높아지고 있다. 저금리에 이어 증여 열풍도 수익형 부동산의 인기를 높이는 이유다.

부동산 일번가 장경철 이사
부동산 일번가 장경철 이사

실제 국토교통부 부동산(건축물) 거래현황 자료를 분석한 결과, 2015년 한 해 동안 이뤄진 부동산 증여 건수는 총 8만6천549건(아파트, 오피스텔 포함)에 달했는데 전년 대비 7％ 증가한 것이다.이 수치는 국토부 조사(2006년 부터) 이래 최고 건수로 나타났다. 업계에서는 부동산 경기가 살아나면서 가격이 저평가되어 있다는 인식이 확산되고 있는 가운데 절세 측면에서 자녀나 배우자에게 증여하기에 적절한 시점이라는 인식이 확산되고 있기 때문으로 분석하고 있다.올해에도 여전히 저금리가 지속되고 있는 가운데 수익형 부동산에 관심이 높아지고 증여세 절세면에서도 유리하다는 판단에서다. 증여재산은 원칙적으로 시가로 평가한다. 하지만 유사한 물건이 많아 이전 매매 사례로 시가를 판단할 수 있는 아파트와 달리 개별성이 강한 상가나 토지의 경우는 시가를 알기가 쉽지 않기 때문에 상가나 토지는 기준시가로 증여세를 산정한다.

기준시가는 일반적으로 시가보다 낮기 때문에 시가로 평가되는 아파트보다 증여세 부담이 줄어들 수 있으며 다음과 같은 부수적인 효과도 있다.먼저 종합소득세 절세 효과가 있다. 예를 들면 아버지가 본인명의로 보류하는 상가 외에도 다른 소득이 있다면, 상가 임대소득과 다른 소득을 합산해 높은 종합소득세를 부담하게 된다. 그러나 상가를 아들에게 증여하게 되면 임대소득금액만큼 종합소득금액이 빠져 아버지의 종합소득세가 감소하게 된다. 반면, 증여를 받은 아들은 임대소득에 대한 세금을 내긴하지만 이외에는 다른 소득이 없으므로 아버지보다 훨씬 낮은 세율이 적용될 수 있다. 따라서 누진세율 구조하에서 높은 소득이 있는 한 사람에게 세부담을 지우는 것보다 분산하는 것이 가족 전체의 종합소득세가 줄어들게 된다.다음으로 자녀의 자금출처에 대한 확실한 소명자료가 된다. 건물주인 자녀에게 매년 임대료 수입이 발생하므로 자녀 계좌로 소득이 계속 축적된다. 이렇게 쌓인 소득은 나중에 자녀 명의로 집을 사는 등 재산을 취득할 시 세무서에 자금출처를 소명해야 하는 일이 생길 때 유용하게 쓰일 수 있다. 결국 임대소득에 대해선 추가적인 증여세 없이 자녀 재산을 꾸준히 늘리는 결과가 된다. 아파트나 주택보다 현금화가 쉬워 금융실명제가 강화된 이후 이들 수익형 부동산에 시중 부동자금이 몰릴 가능성이 높다. 장기적으로는 부동산 시장에 실명계좌 강화로 빠져나간 자금이 투입될 가능성이 있고, 유동성이 높고 수익이 보장되는 수익형 부동산 상품 쪽으로 투자자금이 유입될 가능성이 있다.수익형 부동산은 증여시 시세보다 낮은 기준시가를 기준으로 세금을 매기기 때문에 절세 효과도 있다. 또 수익형 부동산을 증여하면 자녀가 월세 수입을 소득증빙으로도 활용 할 수 있다는 장점도 있다.증여시 상가와 오피스텔 중 어느 상품을 선택할지가 관건이다. 먼저 상가는 투자금이 오피스텔 보다 많이 들고 초보자가 접근하기 힘든 상품이다. 따라서 임대가 확정된 선임대 상가를 주목하되 장기적이고 안정적인 수익이 기대되는 금융기관, 병의원, 프랜차이즈 업종 등이 유리하다.다음으로 오피스텔의 경우 공급이 일시적으로 이뤄지는 지역이나 유사한 경쟁 상품이 많은 지역은 피하고 역세권이나 대학가, 산업단지 인근 등 임대수요가 풍부한 지역을 주목해야 한다. 투자를 고려할 경우 아파텔 등 2~3인을 겨냥한 상품보다는 원룸형 상품이 유리하다는게 업계의 공통된 의견이다.●알차게 부동산 증여하는 10가지 비법①평가액이 시가보다 낮은 부동산을 물려줄 것 ②향후 가치가 오를 부동산을 증여할 것 ③정기적인 수익이 나오는 부동산이 우선④수증자를 여러 명으로 나눠줄 것 ⑤10년 단위로 장기 계획 세울 것 ⑥정기금 증여를 활용할 것 ⑦주식 추가 하락 시 3개월 내 취소할 것 ⑧자녀 증여세 소득 출처를 확보할 것 ⑨빚이 있다면 같이 물려줄 것(부담부증여)⑩증여를 했다면 3개월 내 신고할 것 현금보다는 부동산이, 상속보다는 증여가 절세에 훨씬 이득이 되기 때문에 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산은 저금리에 임대 수익으로 노후자금으로 활용이 가능하며 증여 목적으로도 매입하는 자산가들이 늘어날 전망이다.자녀 등에게 증여를 했다면 액수와 관계없이 기한 내(3개월)에 신고하는 건 필수인데 국세청이 나중에 신고되지 않은 증여사실을 포착하게 되면 20%의 무신고 가산세와 함께 하루씩 불성실 가산세(0.03%)가 추가로 붙는다.수익형 부동산 자체에 대한 이해와 수익성 분석도 중요한 체크 포인트다. 공실이 많아 애초 목표만큼 임대수익률이 나오지 못한다면 수익형 부동산의 장점을 절반만 살리는 데 그치기 때문이다. 마지막으로 상가나 오피스빌딩 같이 임대용 자산은 공실관리가 철저히 이뤄져야 하며 애초에 질 좋은 부동산을 선택해 증여해야 임대소득도 올리고 동시에 매각차익도 커질 수 있어야 그래야 증여의 혜택도 더 커질 수 있다. [칼럼 - 부동산 일번가 장경철 이사]