서울 용산정비창 전면1구역 재개발사업 수주전

현산 ‘The Line 330’ vs 포스코 ‘오티에르 용산’

현산 ‘낮은 평당 공사비·상권 연계 사업성 강조’

포스코 ‘하이엔드 주거브랜드·사업비 조달안 제시’

용산정비창 전면1구역 재개발 사업에 참여한 HDC현대산업개발의 조감도(왼쪽)과 포스코이앤씨의 조감도(오른쪽). [각 사 제공]
용산정비창 전면1구역 재개발 사업에 참여한 HDC현대산업개발의 조감도(왼쪽)과 포스코이앤씨의 조감도(오른쪽). [각 사 제공]

[헤럴드경제=김희량 기자] ‘1조 대어’ 별명이 달린 서울 용산정비창 전면1구역 재개발 사업이 지난 15일 입찰을 마감하며 본격적인 수주 전쟁에 돌입했다. 2001년에 개발이 시작됐지만 20여 년 동안 부진했던 사업이 속도를 내며 6월 조합 총회에서 최종 시공자가 결정될 예정이다. 국내 대형 건설사인 HDC현대산업개발(현산)와 포스코이앤씨(포스코)가 내건 용산정비창의 청사진은 어떤 모습일지 비교해 본다.

용산정비창 전면1구역 재개발사업은 서울 용산구 한강로3가 일대 7만1901㎡ 부지에 지하 6층~지상 38층 규모로 아파트(777가구), 오피스텔(894실), 상업 및 업무시설 등으로 구성되는 대규모 복합단지 개발 사업이다. 입찰을 마감한 용산정비창 전면1구역 조합은 5월 중 업체별 홍보관 오픈 및 합동설명회를 앞두고 있다.

두 업체 제안 내용의 공통점은 조합원 세대 분엔 ▷100% 한강 조망권을 보장 ▷스카이브릿지(동과 동을 잇는 연결다리) ▷글로벌 설계 전문가의 혁신적인 디자인이 들어갔다는 점이다.

현산 “평당 공사비 낮아” vs 포스코 “총사업비 낮아”

용산정비창 전면1구역 재개발 사업에 참여한 HDC현대산업개발의 조감도. [HDC현대산업개발 제공]
용산정비창 전면1구역 재개발 사업에 참여한 HDC현대산업개발의 조감도. [HDC현대산업개발 제공]

현재까지 가장 두드러진 차이는 공사비와 공사기간이다. 평당 가격만 봤을 때는 현산이 858만원으로 포스코(894만원) 대비 36만원 저렴하다. 포스코이앤씨 관계자는 “저희는 원안 공사비는 평당 865만원, 대안의 경우 894만원이고 이 경우 원안설계 대비 외관 및 내부 평면 변경, 한강조망권 대형평형 세대 수 증대 등을 제시한 상황”이라고 설명했다.

다만 전체 사업비 총액은 현산이 9244억원, 포스코가 9099억원으로 높다. 이 차이가 발생하는 이유는 각 업체가 기준으로 삼은 기준 ‘연면적’이 다르기 때문이다.

정비사업의 경우 해당 사업지의 면적은 정해져 있지만 각 제안자(시행사)가 쌓는 건물의 높이에 따라 전체 연면적(총 지상 바닥층의 총합)은 달라진다. 업계에 따르면 현산(10만7643평)이 상대적으로 더 높은 층수를 전면1구역에 제안하고 용산역과 연결되는 지하상가 등을 설계에 포함하면서 포스코안(10만1799평) 대비 5843평 넓은 연면적을 확보한 것으로 알려졌다.

330m 길이의 한강변 스카이브릿지를 내세운 HDC현대산업개발의 용산정비창 전면1구역 재개발 사업 설계 조감도. [HDC현대사업개발 제공]
330m 길이의 한강변 스카이브릿지를 내세운 HDC현대산업개발의 용산정비창 전면1구역 재개발 사업 설계 조감도. [HDC현대사업개발 제공]

여기엔 상가 면적을 추가로 확보해 조합원의 분양수익을 높여 궁극적으로는 분담금을 낮추기 위한 계산이 들어가 있다. HDC현대산업 관계자는 “지하층은 용적률에 포함되지 않아 조합원 권리가액에는 영향을 주지 않으면서 향후 분양 수익은 높일 수 있는 공간”이라며 “이는 공사비 변동 위험을 최소화하는 전략적 결정”이라고 설명했다. 공사기간은 현산이 42개월, 포스코가 47개월을 제안했다.

반면 포스코는 ‘공사비지급 유예기간 18개월’, ‘물가상승분 20개월 유예 조건’을 제안해 조합원들의 공사비 변동 리스크를 낮췄다는 점을 강조한다. 포스코는 여기에 전체 사업비 4조원을 책임조달하는 한편, 1조5000억원의 사업촉진비를 HUG 보증 없이 직접 조달하겠다는 제안을 전한 상황이다.

현산 “용산역 인프라 시너지” vs 포스코 “하이엔드 주거브랜드”

1999년에 현대역사(주)를 설립하고 용산역 민자역사 개발을 담당한 HDC현대산업개발은 기존 인프라를 최대한 활용해 전면1구역을 서울의 중심 시설로 만들겠다는 구상이다. 배후수요가 뒷받침되는 기존 아이파크몰과 현재 개발 추진 중인 용산 철도병원부지 복합개발, 용산역 전면공원 지하공간 개발 등과도 유기적으로 연결해 상권 시너지를 극대화하겠다는 의미다. 여기에 글로벌 럭셔리 호텔 브랜드 ‘파크 하얏트’ 유치도 내걸고 있다.

HDC현대산업개발의 이번 프로젝트명은 ‘The Line 330’으로 한강변 최대 길이(330m)의 스카이라인 커뮤니티를 내세웠다. 지상 115m 상공에서 360도 한강 조망이 가능한 ‘하이라인 커뮤니티’도 포함됐다. 일본 도쿄의 롯본기힐스에 버금가는 용산의 랜드마크 건물이면서 주거 공간으로서의 프리미엄 가치를 끌어올리겠다는 목표다. 디자인에는 서울포레스트, 나인원 한남, 반포 래미안 원베일리, 디에이치 여의도 퍼스트 등을 설계한 SMDP그룹이 참여했다.

하이엔드 브랜드 ‘오티에르’ 적용 예정인 포스코이앤씨의 조감도. [포스코이앤씨 제공]
하이엔드 브랜드 ‘오티에르’ 적용 예정인 포스코이앤씨의 조감도. [포스코이앤씨 제공]

포스코는 프로젝트명을 ‘오티에르 용산’이라고 지으며 용산구에 자사 첫 최고급 주거 브랜드를 적용시킬 예정이다. 현산의 경우 현재 하이엔드 브랜드가 없기 때문에 포스코는 상대적으로 이점을 부각시킬 전망이다. 디자인에는 압구정동 갤러리아 백화점의 외관 설계로 이름을 알렸던 글로벌 설계사 유엔스튜디오(UNStudio)의 창립자인 벤 반 베르켈이 참여했다. 곡선미와 조화로움을 강조한 ▷파노라믹 파사드 ▷크라운 타워 ▷스카이워크 브리지 ▷웨이브 발코니 ▷플로럴 루프가 들어갈 예정이다. 또 포스코도서관, 중층 플로팅 가든, 소리숲라운지 등 세대당 약 4.9평 규모의 고품격 하이엔드 커뮤니티 공간을 강조한다.

금융 조건 등 추가 혜택 ‘속속’ 공개

각 사는 금융 조건을 비롯한 혜택들을 추가로 공개하며 조합원들에게 어필하고 있다. 현산은 최저 이주비 20억원(포스코는 16억), 포스코는 기본 및 추가이주비를 합해 LTV 160%(현산은 150%)을 제시했다. 사업비 금융 조건에서는 현산이 포스코(CD금리+0.7%)보다는 낮은 ‘CD금리+0.1%’을 제시했다. 이외 기타 사항은 내달 열리는 홍보관 등에서 보다 구체적으로 소개될 예정이다.

포스코이앤씨의 용산정비창 전면1구역 재개발사업 조감도. [포스코이앤씨 제공]
포스코이앤씨의 용산정비창 전면1구역 재개발사업 조감도. [포스코이앤씨 제공]

hope@heraldcorp.com