* 수익형 부동산, 거품 임대수익률 많아...>> 7~8% 라고 하지만 따지고 보면 3% 못미치는 곳도 수두룩.>> 오피스텔, 상가 공실 갈수록 증가... 10% 넘는 곳도... 공실 리스크 반드시 감안해야...>> 오피스텔 투자 러시, 지난해만 오피스텔에 몰린 분양, 매매 대금 11조원대.>> 지난해 분양 오피스텔만 6만 가구 넘어... 연간 3만가구씩 입주되는 셈.>> 분양 당시에는 주변 임대수익률 좋았지만 막상 입주시점에 가서 공급과잉으로 임대수익률 뚝 떨어지고 공실 리스크 발생하는 경우 흔해.>> 반면 분양가는 갈수록 오름세, 지난해 평균 3.3㎡당 784만원대.>> 기준금리 1.5% 감안하고 분양가 대비 연 5%대면 수익률 우수. >> 하지만 공급과잉, 높은 분양가, 떨어지는 수익률 감안하면 선별투자 바람직.>> 서울 수익률 1위, 금천구... 가산 디지털밸리 배후 임차수요 때문>> 강북구도 높은 편... 공급별로 없어서.>> 반면 과잉공급됐던 송파구 마포구는 하락추세 4% >> 공실률 관악구...고시생들 철수, 도시형생활주택 과잉공급 탓.>> 경기도 시흥시 수익률 최고 7.8%... 공단수요... 안성/ 김포/ 오산도 높은 편.>> 투자 요점 1. 지역수요 철저 파악...기공급량, 공단 임대수요, 대학생 수요 신혼부부 등 지역 거주자 특성 파악 중요.2. 수익률 뻥튀기 없는지... 대출금 제외시켜놓고 무조건 수익률만 계산. 공실리스크, 세금까지 감안해야...3. 전용률... 공급면적 대비 전용비율.. 분양가 같아도 전용률이 높으면 실사용 면적 넓어지는셈, 최소한 50%는 넘어야...4. 추후 매각유리점 검토... 소형브랜드, 곧 슬럼화, 대형업체 브랜드 택하는 것도 방법, 주변 발전상도 고려.


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