◆마곡지구 성공투자를 위해 필히 주목해야 될 사항 -마곡지구 지가 상승률 -김포공항 반경 4km 고도제한 완화 가능성 수직상승 -입지(기업체 배후수요 + 역세권) / 규모

서울시 마지막 남은 택지개발지구이자 R&D 및 신기술 산업의 인큐베이터로서 차세대 성장동력 산업 육성을 목표로 개발중인 마곡지구는 서울시 부동산 시장에서 블루칩으로 꼽히는 지역인 동시에 대중들에게 강서지역 개발지체 인식 때문인지 아이러니하게 상당히 저평가되는 지역이기도 하다.

상당수의 발 빠른 투자자들은 이미 마곡지역에 투자를 하였거나 투자처로서 마곡지구를 눈여겨보는 것과 상반되게 아직 많은 소액 투자자들이 그들의 투자처로 마곡지구에 대해 확신을 가지지 못하는 것도 위 이유와 그 괴를 같이한다고 볼 수 있다.

이러한 상반되는 시선에도 불구하고 현재 마곡지구 분양시장은 단연 뜨거운 감자이다. 분양되는 물건마다 완판행진을 이어가고 있으며, 그 때문인지 본래 마곡지구 개발의도와는 맞지않게 업무용빌딩이 아닌 오피스텔 공급 과잉으로 현재 오피스텔 택지 공급이 전면 중단되어 있는 상태이다. 오피스텔 공급과잉은 업무용빌딩을 지을 수 있는 택지 부족으로 이어졌고, 현재 마곡지구는 업무용 오피스가 수요 대비 공급이 턱없이 부족한 것으로 파악되고 있다. 이를 반증이라 하듯 마곡지구 내 업무용 오피스빌딩은 분양 시작과 동시에 빠른 속도로 완판 행진을 이어나가고 있는데 안강 프라이빗타워, 보타닉비즈타워, 센트럴타워 등이 완판행진에 동참을 하였고, 후발주자로 더랜드파크가 분양을 시작하였다.

투자자들은 현재 분양중이거나 분양완료 된 마곡지구 오피스빌딩 중 마곡 더랜드파크를 단연 최대어로 꼽는다. 그들이 주목하는 투자 포인트를 들어 보았다.

●마곡지구 지가 상승과 입지 마곡 더랜드파크의 위치를 보자면 좌측으로 엠벨리 4, 7단지 주거지역과 우측과 전면에 대기업 업무시설 그리고 보타닉파크를 끼고 있고, 아래쪽으로는 굴뚝 없는 황금사업으로 불리는 MICE 사업지를 두고 있는 C블록에 속해있다. 마곡유일의 더블역세권(마곡나루역 9호선 + 공항철도)을 배후로 마곡지구 내 가장 높은 필지 낙찰가를 보이는 블록이기도 하다.

지난 달 21일 SH공사가 서울 강서구 마곡지구 내 국민주택 4개 단지에 대해 1순위 청약 접수를 받은 결과 전체 184가구 모집에 5983명이 몰려 평균 32.52대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 이는 2년 전인 지난 2013년 9월 마곡지구 내 1차 공공분양아파트 청약 경쟁률인 2.97대 1에 비해 10배 이상 오른 수치다.

실제로 마곡나루역과 가까워 마곡엠밸리 단지 내에서 가장 선호도가 높은 7단지 전용 84㎡형은 최초 분양가가 4억5000만원 선이었지만 현재는 7~8억원 선에서 호가가 형성돼 있을 정도다. 또한 대형 민간 건설사들은 마곡지구 인근의 발산역과 우장산역 부근에 집중적으로 아파트를 공급 중이어서 SH공사 와 민간 대형건설사 간에 아파트 대전이 일어날 조짐 까지 보인다. 마곡지구 내에서 SH공사가 대단지 물량을 공급 중인 마곡엠밸리 단지의 경우 주변으로 한창 마곡지구 개발 사업이 진행되고 있어 아직 생활 인프라 시설이 부족하다는 점이 약점으로 지적되는 가운데 투자자들은 오히려 이점에 주목한다. 즉, 마곡지구 중심축에 속하는 더랜드파크가 완공시점에 인프라가 속속 구축 될 경우 주위 기업체 수요와 일반 주거지 수요를 동시에 배후수요로 둘 수 있다는 점이다.

또한 마곡지구 내 가장 높은 수준의 필지 낙찰가에 비해 지구 내 다른 오피스빌딩과 분양가가 큰 차이가 없다는 점이 상당한 메리트로 작용중이다. 현재 사업지 주변 아파트 가격의 높은 상승률을 보더라도 완공 입주 후 충분한 시세차액을 볼 수 있다는 의견이 지배적이다. 투자자들은 물가 상승률에 비례해 월세가 오르는 오피스텔에 비해 지가 상승에 비례 매매가가 오르는 오피스빌딩이 투자가치가 더욱 높다는 평가이다.

●규모와 관리에 주목하라 투자자들이 마곡 더랜드파크의 성공을 의심치 않는 요인 중 공통점을 꼽자면 그 입지와 더불어 마곡 더랜드파크의 규모이다. 골든블록이라 불리는 C블록 내 이미 분양완료 된 다른 오피스빌딩과 견주어 보아도 그 규모는 단연 압도적이다.

C블록 내 업무용빌딩이 들어 설 10개 필지 중 3개 필지(C3-1,2,5)를 묶어 들어서는 더랜드파크는 대지면적 7,095.00m2, 연면적 59,614.31m2, 지하3층 지상13층 규모로, 오피스 596실, 상업시설 193실이 규모이며, 그 규모에 걸맞게 건물 내 휘트니스 센터, 골프연습장 등 각종 각종 입주민 편의시설을 제공함으로서 타 오피스빌딩과 차별을 두는 동시에 지하 3층까지 원스톱으로 설계된 주차장은 3개동을 연결하여 차량 진출입하기 수월하도록 설계되었다. 관계자에 따르면 각 호실별 서비스창고를 지하층에 만들어 제공하고 호실 전체에 발코니를 무상으로 제공함으로서 입주자 만족도를 최상으로 높일 계획이다.

투자자들은 앞으로 마곡 더랜드파크가 마곡지구 내 업무용빌딩으로서 랜드마크로 자리 잡을 가능성에 주목한다. 완공 후 상대적으로 인프라가 미비한 엠벨리 주거지역의 수요와 업무지구 수요를 한번에 아우르는 중심 상권의 역할을 기대하는 동시에 지구 내 랜드마크로 자리 잡을 건물의 그 상징성에 많은 점수를 주고 있는 것으로 판단된다.

또 하나 눈에 띄는 점을 꼽자면 그들이 통합 부동산 자산, 시설, 임대 관리 전문업체인 DTZ와 MOU체결을 했다는 점이다. DTZ는 부동산 자산, 임대관리 전문 글로벌기업으로 그 규모로 세계 3번째 안에 손꼽히는 회사이다. 영국에 본사를 둔 DTZ는 현재 DTZ코리아가 삼성동 암셈타워, 삼성동 무역센터, 삼성동 NC소프트 빌딩 등 이름만 들어도 다들 알만한 유명 빌딩들을 다수 관리하고 있다. 건물 가치 상승을 위해 통합 부동산 관리 서비스의 중요성이 대두되는 요즘 마곡 더랜드파크가 마곡 최초로 글로벌기업인 DTZ와 손잡음으로써 그 행보와 결과에 귀추가 주목된다.

●강서 고도제한 완화 시 최소 조단위의 경제성장 효과 앞서 모든 요건들을 고려해 볼 때 마곡 더랜드파크의 투자 가치는 상당하다. 하지만 아직 끝이 아니다. 말 그대로 금싸라기 땅으로 둔갑 가능성에 대한 이야기이다.

많은 전문가들이 강서지역 개발 지체 첫 번째 원인으로 항공법으로 인한 김포공항 일대 고도제한을 꼽는다. 1955년 고도제한이 최초 적용된 이후 김포공항에 인접한 서울 강서구와 양천구의 발전은 60년동안 정체되고 지역 주민들의 재산권 행사가 제약을 받았다는 설명이다.

하지만 김포공항 반경 4㎞ 지역이 60년만에 고도제한 족쇄에서 벗어나게 될 전망이다.

새정치민주연합 원혜영 국회의원은 12日 부천시청사 브리핑룸에서 기자회견을 열고 "지난 5월 항공법 개정안이 국회를 통과함에 따라 부천시 오정구, 서울시 강서구와 양천구의 고도제한을 완화할 수 있는 길이 열렸다"며 의미와 추진 경과 등을 설명했다.

원 의원은 "1955년 고도제한이 최초 적용된 이후 항공기와 항공전자장비의 성능이 괄목하게 발전했는데도 이를 반영하지 않아 지금도 공항 활주로 주변은 13층(57.86m) 이상의 건축물을 건립할 수 없다"고 지적했다.

이번 항공법 개정으로 국제민간항공기구(ICAO)의 고도완화 세부 기준이 정해지는대로 이르면 2017년 말부터 항공기 이착륙 지역은 13층(57.86m)에서 18층(76.4m)까지, 그외 주변 지역은 최고 26층(119m)까지 건물을 지을 수 있다.

전문가들은 이번 항공법 개정이 창조경제란 정부정책과 맞아떨어지기 때문에 시행 될 가능성이 매우 높다고 보고 있다. 현재 정부가 대출로 부동산 가격을 받쳐서 경제지표를 올리려 애를 쓰는 와중에 고도제한완화가 이루어지면 이 지역 지가 상승으로 조단위 경제효과 발생이 예상되는데 이러한 경제 활력소를 절대 무시 할 수 없다는 것이 대부분의 의견이다.

부동산은 타이밍이다. 마곡지구가 제2의 테헤란로로 거듭날 가능성이 열렸다.마곡지구를 투자처로 염두 해 두고 있다면 지구 내 최대어 더랜드파크를 주목해야 될 때다.더랜드파크는 그 규모에 걸맞게 두산중공업(주)이 시공 예정이다. 문의:1800-3440

온라인뉴스팀/