제이알글로벌·마스턴프리미어

22~24일 동시청약에 비교한창

제이알, 정부임차에 고배당수익

마스턴, 입지경쟁력·유동성 우세

‘국내 첫 글로벌 리츠(REITs, 부동산투자회사)’ 타이틀은 누구에게 돌아갈까. 제이알글로벌리츠와 마스턴프리미어리츠가 같은날 청약을 진행하면서 비교분석이 한창이다. 임차 조건과 예상 배당수익률만 놓고 보면 제이알글로벌리츠가, 추후 자산 매각(엑시트) 시 경쟁력까지 감안하면 마스턴프리미어리츠가 우세하다는 평가가 나온다.

20일 금융투자업계에 따르면, 두 리츠 모두 오는 22~24일 청약을 진행한다. 국내 상장 리츠 중 해외 부동산 자산을 편입하는 것은 두 리츠가 처음이다.

당초 국내 첫 글로벌 리츠 타이틀이 유력시됐던 건 제이알글로벌리츠였다. 올초 리츠 편입 자산을 인수했을 때부터 공모 상품으로 내놓을 계획을 시장에 알렸다. 하지만 코로나19 확산과 환율 변동으로 환헤지 작업이 지연되자, 글로벌 리츠를 기획하던 마스턴투자운용이 이를 틈타 속도를 냈다. 증권신고서 효력 발생일은 제이알글로벌리츠가 지난 8일, 마스턴프리미어리츠가 지난 15일이지만, 마스턴운용은 ‘1호’ 타이틀을 위해 홍보(IR) 기간을 줄이고 제이알글로벌리츠와 같은날 수요예측 및 청약 일정을 잡았다.

부동산금융업계의 한 관계자는 “해외 부동산을 일반 투자자에게 리츠로 판매하는 첫 사례인 만큼, ‘최초’ 타이틀을 놓고 서로 견제가 상당했던 것으로 안다”며 “청약 흥행 정도나 상장 초기 수익률에 따라 각 리츠에 참여한 기관들의 평판이 엇갈릴 것”이라고 말했다.

리츠 편입 자산의 임차인 조건 우량성만 따지면 제이알글로벌리츠가 앞선다고 전문가들은 평가한다. 제이알글로벌리츠에 편입된 자산은 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워로, 벨기에 정부(건물관리청)와 오는 2034년까지 책임임차 계약을 맺고 있다. 건물관리청이 채무를 불이행하거나 부도를 맞는 등의 상황이 오지 않는 한, 14년 이상 공실 리스크가 없다. 임대료가 소비자물가지수(CPI) 등락에 연동되는 단점은 있지만, 7% 중반대의 배당수익률은 유지될 것으로 회사는 내다보고 있다.

마스턴프리미어리츠가 담은 프랑스 크리스탈파크 역시 세계 4대 회계법인인 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC) 프랑스 지사나 글로벌 화장품 기업 에스티로더 등 우량 기업을 임차인으로 두고 있다. 하지만 평균 잔여 임차 기간은 7.9년으로 비교적 짧다. 리츠가 담은 수익증권의 펀드 만기인 2024년까지 평균 배당수익률 역시 6% 중후반대로 제이알글로벌 리츠 대비 열위다.

하지만 향후 자산 매각 가능성까지 감안해 마스턴프리미어리츠의 손을 들어주는 분석도 있다. 우선 규모 면에서 크리스탈파크가 수요자 확보에 유리할 것이라는 평가다. 파이낸스타워는 매입가가 1조6409억원에 이르는, 연면적 19만5973㎡(약 5만9000평)의 초대형 오피스다. 반면 크리스탈파크의 몸값은 지난해 매입가 기준 약 9500억원 규모로, 연면적(4만4944㎡)은 크리스탈파크의 4분의1 수준이다. 단위면적당 가격이 두배가량 높은 것을 미뤄 보아, 자산의 입지 측면에서도 크리스탈파크의 유동성이 보다 높을 것으로 예상된다.

물론 마스턴프리미어리츠에 대해, 지난해 삼성증권이 총액인수했다가 미처 재매각(셀다운)하지 못했던 수익증권을 처분하려는 것 아니냐는 불신의 시각도 있다. 하지만 지난해 연말 기관투자자들의 추가 요청이 있었음에도 리츠로 소화할 계획에 따라 수익증권을 매각하지 않고 보유하는 등, 어쩔 수 없는 미매각은 아니었다는 게 삼성증권 측 설명이다. 만약 전액 셀다운에는 실패한 경우라 하더라도, 수천억원 규모의 기관 투자금을 조달했다는 점이 일종의 '보증'으로 작용할 수 있다는 기대도 나온다. 최준선 기자