KB증권 非IB부서 소싱투자 회수

“고위험 개발건…실사 부실” 지적

독일 부동산펀드 DLS도 도마위

KB증권이 판매했던 해외 부동산대출 펀드가 원금 손실 가능성에 노출된 가운데, 해당 투자 발굴을 비(非) IB부서가 주도했던 것으로 확인됐다. 다양한 부서가 함께 딜을 발굴하는 것 자체는 문제가 되지 않지만, ‘IB의 독주’를 따라잡기 위한 무리한 내부 경쟁이 부실한 실사로 이어졌다는 지적이 나온다. 개발 지연으로 만기연장 사태까지 벌어진 독일 부동산펀드 파생결합상품(DLS) 역시 파생상품 담당 부서의 ‘무리수’였다는 해석이 제기되고 있다.

5일 투자금융(IB) 업계에 따르면 KB증권이 판매한 ‘JB 호주NDIS 펀드’의 투자 대상을 처음 발굴해 상품화를 추진했던 부서는 그간 프로젝트파이낸싱(PF) 및 해외부동산투자를 전담해온 IB2본부가 아닌 리테일 관련 부서였던 것으로 알려졌다. 해당 펀드는 호주 현지 부동산 사업자인 LBA캐피탈에 자금을 대출해주고, 그 이자를 펀드 가입자에게 분배하는 구조다. KB증권은 JB자산운용과 손잡고 전문투자형사모투자신탁 펀드로 해당 투자를 상품화했고, 지난 3~6월간 기관투자자 및 법인·개인사업자에게 3264억원을 판매했다.

문제는 LBA캐피탈이 대출약정 내용과 다르게 사업을 운용하면서 나타났다. LBA캐피탈은 정부의 장애인주택임대사업을 맡아 진행하기 위한 아파트 매입을 추진하고 있었다. 그러나 호주부동산의 가격 상승, 과다한 리모델릴 비용 등으로 매입 대상 아파트의 사업 수지가 악화될 것으로 판단되자, 대출 계약과는 달리 아파트가 아닌 토지를 매입했다. 최초 제안 내용과 다르게 사업이 진행되자 KB증권은 긴급 자금회수에 나선 뒤 법적 대응을 하고 있는데, 억울함과는 별개로 애초에 대출 대상의 사업 수지, 안정성 등에 대한 실사를 부실하게 진행했다는 지적을 피할 수 없게 됐다.

한 금융투자업계 관계자는 “그간 해외부동산 딜을 주도해 온 증권사 IB의 경우, 개발사업에 대한 기관투자자들의 까다로운 요구사항을 잘 알기 때문에 시도 자체를 꺼릴 정도”라며 “이번 호주 펀드의 경우 개인투자자에게까지 판매됐는데, 그 위험도에 대한 인식이 현저히 떨어졌다는 방증”이라고 꼬집었다. 물론 IB부서든 그 외 부서든 최종 결재단계는 일원화 돼있지만, 보고 과정 자체에 리스크 판단이 누락돼 있을 수 있다는 설명이다.

이번 해외 부동산펀드 긴급회수를 계기로, 최근 만기 상환 실패 사태를 맞닥뜨린 독일 부동산펀드 기초 DLS도 도마에 오르고 있다. 해당 DLS는 ▷독일 부동산 개발사 저먼프로퍼티그룹이 베를린 소재 파워플랜트 개발사업을 진행하는 데에 ▷싱가포르 반자란자산운용이 부동산담보대출을 하며 부동산펀드를 만들고 ▷이를 기초자산으로 KB증권, 키움증권, NH투자증권 등이 유사한 구조로 DLS를 발행(총 4660억원)한 뒤 ▷신한금융투자(3620억원) 등이 판매하는 구조로 시장에 나왔다. 개인 및 법인 고객들에게 판매됐는데, 현지 개발 인허가가 지연되면서, 일부 발행분은 투자금을 돌려주지 못해 만기를 연장했다.

독일 부동산펀드 DLS 역시 기존 해외부동산 펀드를 주도해 왔던 IB 부서가 아닌 파생상품 담당 부서의 주도로 판매가 확산됐다는 후문이다. 마찬가지로 부실한 실사 문제가 제기되고 있는데, 특히 리테일 상품으로 구조화되는 과정에서 ‘리스크 왜곡’이 벌어지고 있다는 지적이 나온다.

또다른 IB업계 관계자는 “통상 고위험 부동산 개발 사업은 연 10% 이상 목표수익이 제시되기 마련인데, 직접 투자가 아닌 운용사, 발행사, 판매사 등을 거치는 구조로 유통되면서 해외 우량 수익형 부동산에서 기대할 만한 7% 수준으로 수익률이 떨어졌다”며 “오히려 이 과정에서 ‘안전한 채권형 상품’으로 둔갑돼 마케팅되고 있다는 점이 가장 큰 문제”라고 말했다.

최준선 기자/