평균 6045만원…文정부 37.7% ↑ 단기급등·규제로 ‘조정 불가피’ 길게보면 ‘하락 예측’ 거의없어 전문가 “과한 투자익 환수 필요”

지난해 부동산 시장에서 세간의 입길에 자주 오르내린 일 중 하나는 서울 서초구 한강변의 ‘아크로리버파크’라는 아파트가 ‘3.3㎡ 당 1억원에 거래됐다’는 소문의 진위 여부였다. 사실이라면 집값에 대한 심리적 마지노선을 무너뜨려 주변 집값까지 불을 붙일 수 있는 사안이었기에 정부도 조사에 나섰다. 결국 해당 거래는 아직까지 신고가 이뤄지지 않아 헛소문인 것으로 잠정 결론난 상황이다.

그러나 이러한 결론이 무색하게도 ‘강남 집값 3.3㎡ 당 1억원 시대’는 지난해 집값 폭등으로 인해 이미 성큼 다가와있다. 부동산정보업체 직방에 따르면, 지난해 강남구 개포주공1단지는 3.3㎡ 당 1억1441만원에 팔렸고, 개포주공4단지(1억1322만원), 마크힐스이스트윙(1억352만원), 반포주공1단지(1억345만원) 등도 1억원을 넘어섰다.

일부 아파트의 사례라 치부하기에는 평균 거래가격 자체가 이미 무섭게 치솟아 있다. KB국민은행에 따르면 지난해 12월 기준 강남구 아파트 3.3㎡ 당 평균 매매 가격은 6045만원으로 현 정부 집권한 2017년 5월(4389만원)에 비해 37.7%나 올랐다. 서초구와 송파구의 평균 매매가격도 각각 비슷한 비율로 올라 5328만원과 4024만원을 기록 중이다.

관심은 앞으로도 계속해서 오를 것이냐다.

일단 짧게 보면 다수의 전문가들이 일시적인 조정이 불가피하다고 말한다. 단기간에 집값이 급등해버린 데다 강력한 규제까지 누르고 있기 때문이다. 이미 강남 집값은 두달 가까이 하락세가 이어지는 중이기도 하다.

글로벌 도시와 비교해도 강남 집값은 높은 편이다. 글로벌 도시의 통계 비교 사이트인 넘베오(www.numbeo.com)에 따르면, 서울 도심의 1㎡ 당 아파트값은 세계 8위로, 홍콩, 런던, 뉴욕, 상하이 등 살인적인 집값으로 유명한 도시들과 어깨를 겨루고 있으며, 파리나 도쿄보다 높다.

소득 대비 집값(PIRㆍ중위가구의 가처분소득으로 중위가격 아파트를 사는 데 걸리는 시간)으로 따져도 세계 10위에 랭크돼 9위인 런던과 비슷하다. (그래프 참고)

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “대출 규제로 인해 상당한 자산가가 아닌 이상 집을 추가로 사들이기 어렵고, 경제 상황도 좋지 않을 것으로 보여 내년에도 한동안 조정기를 거치게 될 것”이라 말했다.

하지만 길게 봐서 강남 집값이 떨어질 것이라고 예측하는 전문가는 드물다. 경제성장은 기본적으로 인플레이션을 수반하는데, 다른 자산 가치가 상승하면서 부동산 가격만 떨어질 것이라는 전망은 비현실적이기 때문이다. 정부 역시 ‘집값 안정’의 목표를 인플레이션(물가 상승) 수준에서 상승하는 것으로 잡고 있다. 게다가 강남은 한국의 자산이 집중되는 경제활동의 중심지라는 점에서 자산 가격 상승률이 다른 지역보다 높을 수밖에 없다는 지적도 있다.

이 때문에 한 전문가는 오히려 “투기는 변동성이 큰 시장에서 발생하기 때문에 일시적 하락으로 변동폭만 키우는 것은 좋지 않다”고 말했다.

쑥 올랐다 찔끔 내렸다 하면서 결국 저만치 올라가있는 집값은 국민의 주거권을 저해할 뿐만 아니라, 다른 지역 주민들의 박탈감과 위화감을 불러온다. 이는 투자가 아닌 노동을 통해 소득을 얻는 이들의 근로 의욕을 떨어뜨려 경제 전반에 악영향을 미칠 수 있다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “2018년 부동산 시장의 키워드는 ‘분노’”라며 “주거 수단인 집이 서울 강남 지역을 중심으로 빠르게 상품화ㆍ자산화되면서 기회를 놓친 사람들이 저항하게 된 것이다”라고 말했다.

전문가들은 강남 집값이 얼마나가 되느냐에 집착할 것이 아니라, 투자 이익을 어떻게 환수할 것이냐에 초점을 맞춰야 한다고 말한다.

변창흠 세종대 공공정책대학원 원장은 “지역 균형 발전을 통해 강남 압력을 최대한 줄이도록 노력하는 것이 필요하지만, 그렇다고 해도 강남 집값을 잡는데 성공하지 못할 수도 있다”며 “그에 대비해 과도한 투자 이익이 발생하지 않도록 환수장치를 마련하는 것이 필요하다”고 지적했다.

김성훈 기자/


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