임대주택 위치 두고 서울시 제동

“한강 접근성·경관 독점 안돼” 취지

한강변 세대, 조합의 사업성과 직결

잠실주공 5단지 조감도 예시. [서울시 제공]
잠실주공 5단지 조감도 예시. [서울시 제공]

[헤럴드경제=김희량 기자] 서울 송파구 잠실동 재건축 대어 잠실주공5단지가 서울시로부터 공공임대 주택의 한강변 배치를 권고받아 고심 중인 것으로 알려졌다. 서울시가 ‘한강변’ 세대를 공공과 나누어야 한다는 입장을 보이면서 조합의 향후 대응은 정비업계에도 영향을 끼칠 전망이다.

20일 정비업계에 따르면 서울시는 지난달 말 제3차 정비사업 통합심의위원회에서 송파구 잠실주공5단지 재건축 통합심의를 보류했다. 시가 공공보행통로 및 한강변 공공임대 주택 부재 등에 대해 지적하면서 조합은 심의 안건 재상정을 위해 대안을 검토 중인 것으로 나타났다.

“한강은 시민의 것” 시 vs 조합, 이해관계 충돌

잠실 주공5단지는 최고 70층, 총 6491세대 중 811세대(전체 중 12.5%)를 공공임대주택으로 제공할 계획이었다. 이는 기존 138% 용적률이 평균 323%로 늘어나면서 완화 받은 용적률의 일부를 임대주택으로 제공해야 한다는 도시정비법에 근거한 것이다.

이번 심의 의견은 소셜믹스(social mix, 아파트나 주택 단지 내에 분양 물량과 임대 물량을 같이 시공하는 것)를 추구하는 서울시가 한강 조망권과 접근성을 특정 계층이 독점해서는 안 된다고 판단한 것에서 비롯된 것으로 보인다. 시는 평소 “한강은 시민의 것이며 접근성과 경관은 함께 누려야 한다”는 원칙을 고수해왔다. 신혼부부를 위한 장기전세 ‘미리 내 집’을 통해 롯데캐슬 이스트폴 등 일부 신축 아파트의 한강뷰 세대를 공공에 제공해 온 게 대표적이다.

한강 조망이 가능한 롯데이스트폴 신혼부부 전용 공공임대 세대를 방문한 오세훈 시장의 모습. [오세훈 서울시장 인스타그램]
한강 조망이 가능한 롯데이스트폴 신혼부부 전용 공공임대 세대를 방문한 오세훈 시장의 모습. [오세훈 서울시장 인스타그램]

원베일리는 동일 면적 호가 한강뷰 따라 20억차

문제는 한강변 세대를 공공임대 물량으로 내어주면 조합의 수익성이 낮아질 수 있다는 점이다. 일반적으로 한강변에 배치되는 세대들은 입지적 희소성과 조망권 가치로 인해 일명 ‘프리미엄’을 가진다. 같은 단지 내 동일 평형이라도 한강뷰 여부에 따라 10억원이 넘는 차이를 보이는 곳도 있다. 이날 기준 서울 반포 래미안원베일리의 파노라마 한강 조망을 내세운 전용84㎡의 호가는 70억원 초중반대로 일반 정원뷰 저층 대비 20억 넘게 비싸다.

이처럼 ‘한강변 세대’ 수는 분양 시 조합의 수익과 준공 후 조합원의 재산 가치와도 연결된다. 최근 수주전이 진행 중인 용산정비창 전면1구역에서도 입찰 시공사들이 공통적으로 ‘조합원 세대 100% 한강뷰’를 내걸고 있는 것도 이런 이유에서다.

한 정비업계 관계자는 “임대 물량을 한강변 쪽에 배치해야 한다면 조합이 그려 온 셈법이 달라져 곤혹스러울 것”이라며 “관리처분인가 전 동호수 추첨 등 조합 내에서도 민감한 사안이고 재산권 행사 문제로 번질 수 있다”고 설명했다.

잠실 주공5단지. 김희량 기자
잠실 주공5단지. 김희량 기자

재산권 논란 발생 가능성…“물량 확보가 우선” 의견도

1978년 준공된 잠실 주공5단지는 2013년 조합 설립 후 사업이 사실상 ‘장기 표류’해 왔다. 현재 신속통합기획으로 재건축을 진행 중인 만큼 빠른 사업 진행을 위해 서울시와 전면 대치하기는 어려울 것으로 보인다. 속도를 위해선 공공임대 물량을 서울시 권고처럼 배치하거나 물량 확대 같은 대안을 제시해야만 사업시행인가라는 목표를 달성할 수 있는 상황이다.

전문가는 이 같은 시의 요구가 사업 지연 및 향후 재산권 논란을 일으킬 수 있다고 우려한다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “공공이 강압적으로 재산권을 침해한다는 문제제기가 커질 경우 향후 소송까지도 이어질 수 있다”면서 “잠실이 선례가 돼 한강변 인근 압구정, 성수 등 정비사업지들에게도 타격을 줄 수 있다”고 말했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “‘한강뷰’를 추구하는 부동산 시장 내 ‘그들만의 리그’까지 규제하는 건 과한 측면이 있다”라면서 “임대 물량의 위치보다 최대한의 공공물량을 확보하는 것에 주안점을 두는 것이 속도와 명분을 잡는 방법”이라고 말했다.


hope@heraldcorp.com