대규모 재건축 대비 사업성 낮은 소규모 재건축

공급 측면에서 부각…市, 사업성 분석 등 지원

분담금 등 고민 여전…“조합원 적극성이 관건”

한강변 66가구 반포 나홀로 아파트…재건축 가능할까요? [부동산360]
서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지. [연합]

[헤럴드경제=고은결 기자] 현 정부 들어 안전진단 기준 완화 등으로 재건축 빗장이 풀렸지만, 소규모 단지는 낮은 사업성, 재건축 분담금 대단지 대비 낮은 사업성 등으로 여전히 정비사업 시장에서 주목도가 떨어진다. 이에 사업을 망설이는 단지가 많지만, 노후도가 높은 곳은 사업 지연 시 도심 정비 및 신규 주택 공급 속도가 미뤄져 활성화가 필요하다는 시각도 나온다.

11일 서울시에 따르면 지난달 시는 ‘소규모 재건축 사업성 분석’ 대상 단지로 ▷강서구 경남빌라6차 ▷서대문구 풍림1차아파트 ▷동작구 동도빌라 ▷관악구 태양하이츠빌라 등 10개 단지를 선정했다. 올해 우선 검토 단지로는 ▷서초구 신반포26차 ▷관악구 연희빌라 ▷강남구 경일빌라 등 15개 단지를 선정, 올해 사업성 분석 공모 시 추가신청서 제출 없이 대상지 선정 여부를 검토하기로 했다.

이 사업은 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’(이하 소규모주택정비법) 상 소규모 재건축을 희망하는 주택단지를 대상으로 건축계획 수립과 사업성 분석을 무료 지원하는 내용이다. 사업성을 놓고 고민하는 단지가 많다보니, 아예 종후자산 평가 및 분담금 추정까지 할 수 있도록 지자체가 대신 분석해주는 것이다. 대상은 사업구역 면적이 1만㎡ 미만, 구역 내 노후·불량건축물 수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상이면서 기존 주택의 세대수가 200가구 미만인 주택단지다.

시 관계자는 “노후도, 주민 동의율 수준에 따라 가점이 다르다”며 “대지 면적 및 현 용도지역, 용도지역 상향 가능성 등을 검토해 부지 여건에 맞는 층수, 연면적 등을 가설계해준다. 이를 통한 종후자산 평가를 기반으로 분담금 수준까지 판단할 수 있는 것”이라고 설명했다.

현행법상 소규모주택정비사업은 노후·불량 건축물이 밀집한 지역의 주거 환경을 개선하기 위한 ▷자율주택정비사업 ▷가로주택정비사업 ▷소규모재건축사업 ▷소규모재개발사업으로 나뉜다. 이들 사업은 대규모 재건축·재개발 사업 대비 절차가 줄어들고 사업성 보완을 위해 인센티브가 적용돼 추진된다. 다만 대규모 단지 대비 ‘규모의 경제’가 이뤄지지 않아 커뮤니티 시설을 갖추기 어렵고 관리비가 높고, ‘나홀로 아파트’가 되면 미래가치 측면에서 뒤떨어져 주민들이 소극적인 편이다.

특히 최근에는 인건비, 자재 가격 등이 급등하며 소규모 사업장은 시공자 선정부터 어려운 경우가 많다. 나라장터에 따르면 양재동 풍림·현대빌라 가로주택정비사업조합은 지난해 시공자 선정 입찰이 한 차례 유찰되며 지난달 말 재공고에 나섰다. 한남동 한성아파트 가로주택정비사업, 천호동 107-33 가로주택정비사업 조합 등도 시공자 선정 입찰 재공고를 낸 바 있다. 아울러 소규모 단지들은 사업성을 높이기 위해 인근 단지와 통합 재건축을 추진하는 사례도 많지만, 용적률에 따른 사업성 차이로 이견을 빚다가 사업이 지연되거나 물거품되는 경우도 많다. 광진구 광장동 삼성1차 소규모재건축 조합도 주변 빌라와 통합 재건축을 추진했지만 단지 간 갈등에 결국 단독 재건축을 추진키로 했다.

다만 도심 정비 및 주택 공급 측면에서 소규모 재건축 활성화 필요성 또한 부각받고 있다. 이에 정부 차원에서도 소규모 도시 정비 사업 지원을 확대해 나간다는 계획이다. 전날 발표한 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’에는 도심 소규모 정비사업에서 인접 도로 건너편까지 정비구역 지정을 허용하고, 노후도 요건(30년 이상 건물 비율)은 3분의 2(66.6%)에서 60%로 완화하는 내용이 담겼다. 또한 조합 설립 주민 동의율을 80%에서 75%로 낮추고, 기반시설 설치 시 용적률 및 기금 융자(현 50%→70%) 인센티브 등도 제공한다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “소규모정비사업은 준공 이후 미래가치의 불확실성에 활성화가 이뤄지지 않았는데, 정부 규제 완화 등이 이뤄지더라도 결국 조합원들이 얼마나 적극적으로 속도를 내느냐가 관건”이라고 말했다.

한강변 66가구 반포 나홀로 아파트…재건축 가능할까요? [부동산360]