1년새 입주권 매물 프리미엄 6억→8억원 올라

초기투자자 차익실현 매도 나섰지만 매수자 실종

2028년께 입주 예상…광화문 인접 강북 최대 단지될 듯

북아현뉴타운 막차 ‘3구역’…정비계획 통과에도 크게 뛴 웃돈에 매수세 잠잠 [부동산360]
최근 서울시 도시재정비위원회에서 북아현뉴타운 3구역의 재정비촉진계획 심의가 통과됐지만, 주택 시장 침체 기조에 투자자들의 매수 문의가 뜸한 상태다. 사진은 북아현 재정비촉진구역3구역의 모습. [이민경 기자]

[헤럴드경제=이민경 기자] 서울 서대문구 북아현뉴타운의 마지막 퍼즐인 북아현3구역이 재정비촉진계획 심의를 통과함에 따라 재개발 사업이 본격적으로 속도를 낼 전망이다. 하지만 최근의 집값 하락 전망과 전방위적인 대출규제, 크게 오른 웃돈 등의 부담으로 현장의 매수 문의는 급감해 있다.

24일 인근 중개업소 등에 따르면 지난 21일 서울시 도시재정비위원회에서 3구역 재정비촉진계획 심의가 통과된 후에도 매수를 원하는 투자자 문의는 뜸한 편이다. 웃돈(프리미엄)이 10억원 턱밑까지 치솟은 상황에서 대출규제 마저 강화되자 투자자들이 부담을 느끼고 있다는 해석이다. 현재 대체로 감정가 대비 8억원 중반의 프리미엄이 시세로 형성돼 있다.

인근 A공인 대표는 “지분 18평, 평가금액 2억원인 단독주택에 붙은 프리미엄이 8억5000만원 정도”라며 “직전 거래된 사례에서는 프리미엄이 최고 9억원까지 오른 것도 있었다”고 전했다.

또다른 B공인 대표도 “지금 집 내놓는 사람들은 지난해와 올해 초에 들어왔던 투자자들이 대부분”이라며 “원주민들은 예전에 이미 팔고 빠져나갔고 프리미엄 5억~6억원 정도를 주고 들어온 초기투자자들 중 오를 만큼 올랐다고 생각하는 사람들이 수익 실현에 나서려는 움직임”이라고 설명했다.

3구역은 지난 2011년 사업시행인가가 나고 이듬해엔 조합원 분양신청까지 마쳤다. 하지만 미신청 조합원 즉 현금청산자가 다수 나오는 등의 문제로 사업이 진행되지 못하고 난항을 겪어왔다. 이후 10년이 지난 올해 재정비촉진계획을 변경하고 사업시행 변경인가에 나선 상태다.

당시 조합원 분양가는 85㎡(25평형)이 3억8000여만원, 112㎡(33평형)이 5억4000여만원선에서 책정된 바 있다. A공인 대표는 “시간이 많이 흐른 만큼 분양가도 기본 2억원씩 오르지 않을까 싶다”면서 “그렇게 하면 프리미엄과 추가부담금을 합쳐 16억~18억원 정도가 들게 될 것”이라고 추산했다. 그러면서 “같은 아현동 내의 입주 8년차 ‘마포래미안푸르지오’(3885가구) 112㎡(33평형) 현재 시세가 19억원에 형성돼있는 것을 고려하면 아직은 시세 차익을 누릴 메리트가 남아 있을 수 있다”라며 “완공 후에는 신축이니 만큼 마래푸를 충분히 능가할 수 있다”고 관측했다.

북아현뉴타운 막차 ‘3구역’…정비계획 통과에도 크게 뛴 웃돈에 매수세 잠잠 [부동산360]
북아현3구역 위치도[서울시 제공]

하지만 한편으로는 최근의 주택 시장의 에너지가 약해지고 있어 추가 투자에 신중해야 한다는 분석도 나온다. 인근 중개업소들과 시공사 측은 최소 2028년에야 이 곳에 새 아파트 입주가 가능할 것으로 보고있다. 정비업계의 한 관계자는 “3구역이 북아현뉴타운에서 가장 면적(27만2481.8㎡)이 넓은 만큼 이주기간도 2년은 잡아야 할 것 같다”면서 “이주 대상이 많은 만큼 사업속도가 늦춰질 요인도 많기 때문에 속도가 엇비슷한 2구역 매물에 비해 프리미엄이 1억~2억원 정도 저렴한 것”이라고 언급했다.

한편 이번에 통과된 3구역 재정비촉진계획 변경안에 따르면 건축물 용적률은 260% 이하로 적용됐고 높이는 최고 93m 이하, 층수는 30층 이하로 결정됐다. 총 4776가구가 공급되는데, 이중 신혼부부와 청년층 대상 공공주택이 800여 가구다. 또 논란이 있었던 대학생 기숙사도 600여호실 규모로 지어질 예정이다. 건축 심의는 내년 상반기 중 열릴 것으로 예상되며 이후 사업시행인가, 관리처분인가, 이주 및 철거 순으로 사업이 진행된다.

북아현뉴타운 막차 ‘3구역’…정비계획 통과에도 크게 뛴 웃돈에 매수세 잠잠 [부동산360]
2017년 입주한 1구역(1-3) e-편한세상 신촌 아파트 단지.[이민경 기자]

북아현3구역을 마지막으로 지하철 2호선 아현역, 2·5호선 충정로역, 5호선 서대문역 사이에 자리한 아현뉴타운은 노후한 저층 주택지에서 완연한 신축 아파트단지로 변모할 전망이다. 이미 1구역의 힐스테이트 신촌(1-1) 1226가구, 신촌 푸르지오(1-2) 940가구, e-편한세상 신촌(1-3) 1910가구는 입주한지 3~5년여가 지났다. 3구역과 맞닿아 있는 2구역도 지난해 11월 건축심의를 통과한 상태다.

북아현뉴타운 막차 ‘3구역’…정비계획 통과에도 크게 뛴 웃돈에 매수세 잠잠 [부동산360]