-공실률 13.88%…서초ㆍ신사의 2배 -임대ㆍ투자ㆍ자본수익률 동반 하락 -임차인 확보된 안전자산 선호 현상 -저층부 리테일 리모델링 등 안간힘

[헤럴드경제=정찬수 기자] 서울 강남대로의 오피스(사무용 건물) 100곳 중 14곳이 빈 것으로 나타났다. 불황의 터널이 길어지면서 임대료와 함께 수익률도 하락했다. 대기업 사무실 이전으로 일대 오피스 시장이 순환 중이지만, 대내외적인 불확실성으로 공실률이 더 높아질 수 있다는 우려는 여전하다.

2일 한국감정원의 상업용 부동산 임대동향을 보면 지난해 4분기 강남 일대의 평균 공실률은 8.59%다. 강남대로의 공실률은 13.88%로 서초(5.86%), 신사(4.71%)의 두 배를 웃돌았다.

수익형 부동산을 취급하는 한 업계 관계자는 “지난해에는 삼성화재가 강남으로 이전하면서 일대의 오피스 시장이 들썩였다”며 “올해는 경기침체와 수익률 하락이 맞물려 공실률 전망이 불투명한 상태”라고 설명했다.

강남대로의 수익률은 지난해 3분기 이후 하락 전환했다. 한국감정원은 투자수익률과 자본수익률이 각각 0.8%포인트(1.97%→1.17%), 0.91%포인트(1.19%→0.28%) 하락했다고 집계했다. 투자한 자본에 대한 수익과 개설 비용 대비 수익률이 함께 하락했다는 의미다. 투자수익률만 놓고 보면 강남대로는 신사(1.13%)를 제외한 도산대로(1.38%), 서초(1.39%), 테헤란로(1.68%)보다 뒤처진 모양새다.

전망도 불투명하다. 글로벌 부동산서비스회사 컬리어스인터내셔널코리아는 최근 보고서를 통해 임차 면적을 줄이는 등 공간을 재배치하는 업체가 늘어났다고 분석했다. 아모레퍼시픽, 롯데월드타워 등 새로 준공되는 오피스로 대기업 본사 이전이 많아 기존 오피스의 공실률 상승도 예상된다고 내다봤다.

실제 강남대로의 임대료 하락은 꾸준했다. 임대료(완전월세)는 지난해 4분기 단위면적(1㎡)당 2만2110원이었다. 서울 평균(2만430원)과 강남 전체(2만1110원)보다는 높지만, 지난 2013년 동기(2만3910원) 대비 7.5% 감소했다.

다만 노른자위 땅의 위상은 여전하다. 완전보증금 규모가 ‘5억 이상’인 오피스가 전체의 67.8%에 달했다. 강남 일대(61.6%)는 물론 서울 평균(45.7%)을 웃돌았다.

글로벌부동산컨설팅사인 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 “공실률 우려로 장기적인 임차인이 확보된 안전자산을 선호하는 추세”라며 “오피스 빌딩의 저층부를 독립적인 리테일 시설물로 리모델링하는 등 다각적인 접근이 잇따르는 추세”라고 분석했다.

한편 서울 전체 오피스 공실률은 9.44%로 제자리걸음을 했다. 국토교통부 통계누리를 보면 서울 도심 내 공실률이 가장 낮은 지역은 사당(2.6%)으로 나타났다. 잠실(4.0%), 공덕역(4.2%), 테헤란로(7.8%) 등이 뒤를 이었다.


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