도시의 외연이 넓어진다고 해서 생활의 중심까지 함께 바뀌는 것은 아니다. 새로운 주거단지와 업무·상업시설이 주변으로 확산되더라도 교통과 상권, 업무, 문화 기능이 오랜 기간 축적된 기존 중심지는 지역의 핵심 거점 역할을 이어간다. 생활권이 확대될수록 새롭게 유입되는 인구와 소비가 기존 중심지로 다시 모이면서 중심성이 더욱 강화되는 모습도 나타난다.

부동산업계에서는 이를 ‘중심지 락인(Lock-in) 효과’로 설명한다. 중심 생활권은 하나의 시설이 아닌 교통과 상업, 업무, 문화 등 다양한 도시 기능과 생활 동선이 오랜 시간 축적되며 형성된다. 상권과 업무 네트워크, 거주자의 생활 패턴까지 더해져 새로운 개발이 이뤄지더라도 기존 중심축이 쉽게 이동하지 않는다는 의미다.

반포·잠원 생활권에서도 이러한 특징이 나타난다. 한강변을 따라 재건축이 활발히 진행되며 주거지가 확대됐지만 생활권의 중심은 여전히 고속터미널 일대다. 광역교통망을 기반으로 백화점과 호텔, 문화시설 등이 밀집한 이곳은 반포권역의 핵심 거점 역할을 이어가고 있다.

중심 입지의 가치는 토지가격에서도 확인된다. 2026년 표준지공시지가에 따르면 센트럴시티터미널 내(반포동) 공시지가는 ㎡당 2720만원으로, 신반포역 북측 배후 상업지(반포동) 1648만원보다 약 65% 높았다. 광역교통과 상업·문화 기능이 집중된 핵심 입지의 가치가 반영된 결과라는 분석이다.

도심 주요 생활권에서도 비슷한 흐름이 나타난다. 삼성동은 강남 업무권역이 청담·대치 일대로 확대됐지만 중심축은 여전히 코엑스 일대다. 잠실 역시 업무와 주거 기능이 문정·가락 일대로 넓어졌지만 광역교통과 대형 상업·문화시설은 잠실역과 롯데월드타워 일대에 집중돼 있다.

세 지역의 공통점은 교통과 상업, 업무, 문화, 주거 기능이 한곳에 모여 있다는 점이다. 기존 이용객은 물론 주변 개발로 늘어난 신규 거주자의 생활·소비 수요까지 흡수하면서 중심성이 더욱 강화되는 구조다. 백화점과 환승교통망, 업무시설, 대형병원, 문화시설 등 광역 생활 인프라는 단기간에 대체하기 어렵기 때문이다.

부동산업계 관계자는 “도시의 중심은 사람들이 반복적으로 이동하고 소비하는 생활 동선이 가장 많이 겹치는 곳”이라며 “생활권이 확대되더라도 이미 교통과 상권, 업무 기능이 갖춰진 중심지는 주변 개발로 발생한 수요를 흡수하며 영향력이 더욱 커질 수 있다”고 말했다.

이 같은 중심지 락인 효과는 대규모 재건축이 추진되는 목동에서도 주목받고 있다. 시장에서는 목동신시가지 14개 단지의 정비사업으로 생활권이 확대되더라도 기존 중심축은 여전히 오목교역 일대가 될 것으로 보고 있다.

오목교역 일대에는 현대백화점과 이마트, 메가박스, 이대목동병원을 비롯해 SBS·CBS 방송시설과 목동 학원가 등이 밀집해 있다. 재건축으로 주거 규모가 확대되고 주변 개발이 이어질수록 새롭게 유입되는 생활·소비 수요 역시 기존 인프라가 집중된 오목교역 일대로 모이면서 중심 입지의 가치도 더욱 높아질 것으로 전망된다.

이 가운데 오목교역 인근 옛 KT부지에 들어서는 ‘목동윤슬자이’가 관심을 끈다. 단순히 주변 개발의 수혜를 기대하는 입지가 아니라 목동의 교통·상업·업무·교육 기능이 집중된 기존 중심 생활권 안에 들어서는 복합개발 프로젝트라는 점에서 주목받고 있다.

<목동윤슬자이 투시도>
<목동윤슬자이 투시도>

목동윤슬자이는 지하 6층~지상 48층, 3개 동, 전용면적 114~203㎡, 총 651실 규모의 주거형 오피스텔과 근린생활·업무시설이 함께 조성되는 복합개발 프로젝트다. 모든 호실에 발코니를 적용했으며 일부 호실은 복층형 펜트하우스로 설계된다. 아파트의 공간 활용성과 하이엔드 주거의 상품성을 결합한 새로운 주거 모델인 ‘하이퍼트’를 표방한다.

랜드마크를 고려한 특화 설계도 적용된다. 단지 저층부 외관에는 세계적인 아티스트 네드 칸의 작품 ‘윤슬’이 적용되며, 바람에 따라 움직이는 패널이 시간과 날씨에 따라 변화하는 입면을 연출할 예정이다.

조선호텔앤리조트가 운영하는 멤버십 피트니스 클럽 ‘콩코드 클럽 바이 조선’도 들어설 예정이다. 102동 47층에는 와인 리저브와 프라이빗 다이닝룸, 파티형 게스트하우스, 영화·음악 감상 공간 등을 갖춘 스카이 커뮤니티가 조성되며, 9층에는 루프탑 가든도 마련될 계획이다.

분양 관계자는 “목동윤슬자이는 향후 중심이 될 곳을 기다리는 사업이 아니라 이미 교통과 상업, 교육, 문화 기능이 갖춰진 목동 중심 생활권에 들어서는 프로젝트”라며 “재건축과 주변 개발로 목동 생활권이 확대될수록 기존 중심 입지의 가치도 더욱 부각될 것으로 기대한다”고 말했다.


kim3956@heraldcorp.com