최근 서울 강북권 한 공인중개업소 관계자는 내년 상반기 분양 예정인 단지의 입주권을 중개하며 “사람들 관심이 적을 때가 투자 기회이니 지금쯤 하나 매입해두면 나중에 차익을 볼 수 있을 것”이라고 장담했다.
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| 강남권 재건축 단지 전경. |
재개발, 재건축 분양이 최근 러시를 이루면서 일반분양은 물론 조합원 입주권 투자에도 관심이 높아지고 있다.
최근 분양시장이 호황을 이어나가면서 인기 단지의 경우 일반분양 청약에 당첨되기가 쉽지 않은데다 발품을 들이면 조합원분양 물량 중 일반분양에 비해 층이나 호가 좋고 분양가도 더 저렴한 매물을 찾을 수 있어 조합원 분양 물량에 대한 관심이 커지고 있는 것이다. 일반분양과 조합원 입주권 취득 등 2가지 방법 모두 장단점이 있어 투자자 사정에 맞는 분양 방식을 잘 따져봐야 한다.
일반분양은 분양가의 10%인 계약금만 있으면 분양 시점에서 약 2년 전후인 입주시점까지 추가로 드는 비용이 없다는 점이 최대 강점이다. 중도금 담보대출에 따른 이자는 입주 시기에 정산하면돼 역시 부담이 적다. 그러나 재건축, 재개발 단지의 경우 조합원 입주권이 일반분양보다 층과 호가 더 좋기 때문에 일반분양자들은 조합원 입주권 대비 비인기 층과 호를 취득할 수 밖에 없다는 점이 한계로 꼽힌다.
조합원 입주권 투자는 일반분양에 비해 입지가 우수한 아파트를 청약을 통하지 않고 입주권 거래를 통해 매입할 수 있다는 점이 최대 장점이다. 일반분양과 달리 매수자의 선호도에 따라 동과 호를 선택할 수 있다는 점 역시 장점. 그러나 추진 과정의 지연으로 인해 입주 시기가 늦어질 수 있고, 사업 지연으로 인한 추가분담금 발생 등의 부작용도 있어 주의가 요구된다. 아울러 조합원 입주권 투자는 결국 주택을 매입하는 것이기 때문에 계약 후 잔금을 다 치러야 해 한 번에 큰 금액이 필요하다.
강남권 재건축, 강북 재개발 투자는 모두 비슷한 방식으로 진행된다. 매물이 10억원이라면 매입 후 추가분담금 등을 합한 금액(10억원+α)이 재건축 조합원 분양권의 가치가 된다. 이를 일반분양가와 비교해 더 낮을 경우 조합원 입주권 투자를 통한 시세 차익을 실현하는 셈이 된다. 강북 뉴타운, 재개발 역시 마찬가지다. 조합원 매물 매입 후 추가분담금 등을 합한 금액이 일반분양에 비해 얼마나 낮은가에 따라 투자의 성패가 좌우된다.
사업성이 좋으면 조합원이 돈을 돌려받기도 한다. 지난 2013년 말과 지난해 말 2회차에 걸쳐 분양한 신반포1차 재건축의 경우 조합원 중 구 28평 소유자는 전용면적 59㎡를 받으면 약 7억8000만원, 84㎡은 4억3000만원, 112㎡은 4000만~8900만원을 오히려 돌려받았다. 당시 일반분양가가 강남권 최고가인 3.3㎡당 4000만원대에 육박했고, 일반분양 결과 높은 청약률을 보이며 완판을 기록했기에 가능한 일이었다.
이처럼 일반분양가를 높게 책정해도 분양 성공 가능성이 높은 단지의 조합원 입주권 매물의 인기가 높아지면서 매물 호가 역시 동반 상승하고 있다.
10월, 11월 강남권에서는 서초구 반포동 삼호가든4차 재건축 단지 반포센트럴푸르지오써밋, 반포동 서초 한양아파트 재건축 반포 래미안아이파크, 서초동 서초 우성2차 재건축 래미안 서초 에스티지S, 잠원동 반포 한양 재건축 반포한양자이, 송파동 가락시영 재건축 헬리오시티, 잠원동 신반포 한신5차 재건축 아크로리버뷰 등의 분양이 줄줄이 이어진다. 강북에서는 성동구 행당동 행당6구역 재개발 서울숲리버자이, 마포구 염리동 염리2구역 재개발 마포자이3차 등의 분양이 진행된다.
재건축업계 관계자는 “자금 여유가 있다면 동과 호를 골라 매입할 수 있는 조합원 입주권 투자에 관심을 기울여볼 필요가 있으나 최근 강남권 분양 호황에 따라 조합원 입주권 매물의 호가가 치솟고 있어 주의할 필요가 있다”고 했다.
soohan@heraldcorp.com
