[헤럴드경제=황혜진 기자]내년(수도권 2월 1일, 비수도권 5월 2일)부터 ‘신규’로 취급되는 주택담보대출이 ‘상환능력 범위내에서 처음부터 원리금을 나눠갚는 방식’으로 바뀐다.

미국 금리인상에 따라 국내 금융권의 연쇄 금리인상이 불가피한 가운데 경제위기의 뇌관인 가계부채의 질적 개선을 위해서다.

금융위원회와 은행연합회는 14일 이런 내용의 ‘가계부채 관리방향 및 은행권 여신 심사 선진화 가이드라인’을 발표했다.

▶‘최저생계비’ 소득자료로 활용 못한다=새 가이드라인에서는 최저생계비로 추정된 소득은 원칙적으로 소득으로 인정되지 않는다.

현재 수도권은 총부채상환비율(DTI)이 적용돼 최저생계비 활용이 불가능하지만 DTI가 적용되지 않는 비수도권에서는 여전히 최저생계비를 근거로 연소득 2000만원까지는 소득이 있는 것으로 봐주고 있다.

예외적으로 집단대출이나 영업점장이 별도로 상환재원 등을 확인한 3000만원 이하 소액대출의 경우 최저생계비를 소득자료로 활용할 수 있다.

이외의 경우 기존과 같다. 직장인이라면 증빙소득 심사를 위해 근로소득원천징수영수증 및 소득금액증명 등 증빙소득을 제시해야 한다.

증빙소득 확인이 어려운 경우 국민연금, 건강보험료 등을 바탕으로 추정된 인정소득이나 신용카드 사용액, 임대소득 등의 신고소득을 활용할 수 있다.

▶신규ㆍ고부담대출은 처음부터 원금+이자 갚도록=비거치식ㆍ분할상환 대출(처음부터 원금과 이자 동시 상환하는 대출)방식이 적용되는 대출이 늘어난다. ▷신규주택구입용 대출▷고부담대출(LTV 또는 DTI가 60%초과시, LTV60% 초과해도 DTI 30%이하일 경우 제외) 대출 전액 ▷주택담보대출 담보물건이 해당 건을 포함해 3건 이상인 경우▷소득 산정시 신용카드 사용액 매출액ㆍ임대소득, 최저생계비 등 신고소득을 적용한 대출 등은 주택담보대출을 받을 때 원칙적으로 비거치식ㆍ분할상환으로 취급된다. 거치기간도 1년 이내로 줄어든다.

여기에도 예외는 있다. ▷집단대출(중도금, 이주비, 잔금대출)▷상속ㆍ채권 보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수▷자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우▷불가피한 생활자금으로 본부 승인을 받은 경우▷은행이 불가피한 사정을 고려해 별도로 정한 경우 등은 이 규정이 적용되지 않는다.위의 조건이 아니라면 가이드라인 시행 전과 같이 일시상환 및 거치식 대출이 가능하다.

‘기존 거치식 일시상환 주택담보대출자’의 경우 만기로 재대출을 받아야 할 경우 증액 또는 거치기간 연장의 경우 이번 가이드라인의 적용을 받는다. 단 ‘기존 거치식 분할상환대출 주택담보대출자’의 경우 동일은행에서, 동일금액이하로 대환하는 경우 1회에 한해 최장 3년간 거치기간을 연장할 수 있다.

반면, 금리변동이나 만기기간연장을 할 경우 이번 대책은 적용되지 않는다. 정부는 일시에서 분할상환 방식으로 전환시 이자부담 감소폭, 이자비용 소득공제 등의 장점을 안내해 차주의 자발적인 분할상환을 유도한다는 계획이다

▶신규변동금리 주담대 대출한도 줄어든다=‘신규’, ‘변동금리’ 주택담보대출인 경우 대출한도는 향후 금리인상 가능성(상승가능금리ㆍ스트레스금리)이 반영돼 책정된다. 상승가능금리가 감안돼 DTI가 산출되고 상승가능 DTI가 80%를 초과할 경우 고정금리 대출 또는 DTI 80%이하 변동금리대출 중 선택해야 한다. 변동금리를 선택할 경우 대출한도는 줄어든다.

예를 들어 연소득이 3000만원인 A씨가 3억원짜리 주택을 구입하기 위해 10년만기 변동금리(2.5%)로 대출을 받을 경우 현재는 DTI 79.2%가 적용돼 2억 1000만원을 대출받을수 있다.

하지만 가이드라인이 시행되면 상승가능금리(현 2.7%)가 고려돼 DTI비율이 89.9%로, 80%를 초과하는 만큼 고정금리 대출로 2억 1000만원을 대출받거나, 한도가 2300만원 줄어든 1억 8700만원의 대출금을 받는 방법 중 선택해야 한다.

상승가능금리는 최근 5년간 신규취급 가계대출 가중평균금리 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감, 은행연합회가 제시한다. 2015년 12월 상승가능금리는 2.7%다. 단 집단대출 및 상속ㆍ채권보전을 위한 경매참가 등으로 불가피하게 채무를 인사훈 경우는 규정 적용이 제외된다.

▶신용대출 등 차주의 종합 금융부채 상환부담 측정해 사후 관리=주택담보대출을 받은 이후 은행의 관리감독도 강화된다.

현재는 DTI규제를 통해 주택담보대출 원리금상환액과 기타부채 이자상환액만 따져 상환능력을 파악했지만 가이드라인이 시행되면 기타부채의 이자뿐만 아니라 원금까지 같이 고려된다. 차주의 총 금융부채 상환부담을 평가하는’DSR’지표가 도입되는 것이다.

소득 대비 총 부채 원리금상환액이 은행에서 판단하는 적정수준을 넘으면 은행이 사후관리대상으로 선정해 모니터링을 강화하게 된다. 은행 스스로 차주의 신용상태를 점검하고 차주와 상환계획 상담 등을 통해 상환부담감소를 위한 관리에 들어간다.