각 한강변 재건축조합들 환영 의사 밝혀

한남뉴타운단지들도 층수 상향 검토

“병풍아파트서 벗어날 수 있는 도시계획의 진전”

“우리가 더 높게”…‘35층 룰’ 폐지에 점화된 재건축 바벨탑 경쟁 [부동산360]
49층으로 재건축계획이 잡힌 서울 대치미도아파트. 임세준 기자

[헤럴드경제=서영상·유오상 기자] 서울시가 ‘2040 서울도시기본계획(서울플랜)’을 통해 주거용 건물에 일률적으로 적용해온 ‘35층 높이’ 제한을 풀면서 높이 규제 탓에 지지부진했던 한강변 등 서울 주요 재건축사업이 급물살을 탈 전망이다. 더불어 정부가 안전진단제도 개선방안까지 이르면 다음주 발표할 예정인 만큼 정비사업의 ‘수익성’과 ‘실현 가능성’이 크게 개선될 것으로 예상된다.

1일 정비업계에 따르면 전날 서울시 도시계획위원회(도계위)에서 ‘2040 서울플랜’이 원안 가결되자 재건축조합들은 크게 반기고 있다.

한 한강변 아파트 재건축조합 관계자는 “최근 부동산경기가 급속히 냉각하며 사업속도를 내기에 조심스러운 부분도 있었다”며 “추후 미래 가치를 고려해 수익성 측면에서도 크게 나아진 만큼 사업에 추진력이 붙을 것으로 보인다”고 했다. 그러면서 “한강변 같은 입지에서도 초고층과 고층 아파트의 가격 차이가 크게 벌어질 수 있어 (층수 상향을) 적극 추진할 것”이라고 강조했다.

관리처분계획 인가로 68층 층고 상향에 돌입한 한강맨션을 필두로 용산 일대 정비사업지의 층고 상향이 본격적으로 추진된다. 실제 용산 산호아파트 등 용산구 한강변 재건축단지들은 모두 35층룰 폐지를 전제로 재건축을 추진 중이다. 산호아파트는 현재 35층으로 돼 있는 사업시행 계획안을 최고 47층으로 변경하는 안을 준비 중이다. 한 정비업계 관계자는 “한강변 재건축단지 중 층수 상향을 검토하지 않는 단지가 없다. 당장 고도 제한에 가로막혔던 한남뉴타운단지들 역시 층수 상향을 위한 물밑 검토를 예전부터 했었다”며 “서울시가 공식적으로 ‘35층 룰’ 폐지를 확정한 만큼 단지마다 새로운 설계안을 제출하는 것은 시간문제”라고 강조했다.

‘강남 1호 신속통합기획 재건축’으로 신속통합기획에 나섰던 서울 강남구 대치동 한보미도맨션(대치 미도 아파트) 또한 최고 49층으로 탈바꿈할 전망이다. 이미 35층 룰 폐지의 첫 수혜 단지로 확정된 대치미도는 층수 상향을 포함해 최대 700%에 달하는 역세권 고밀복합개발 등이 적용될 예정이다. 대치미도가 사실상 49층 재건축 절차를 시작하게 되면서 강남 재건축시장의 기대감은 더욱 커지는 모습이다. 당장 35층으로 묶여 있는 바로 옆 은마아파트가 층수 상향을 검토 중이고, 개포동 재건축단지들 역시 고층으로 상향하는 안을 고민 중이다.

이외에도 송파구 잠실동 잠실주공5단지와 영등포구 여의도동 한양아파트가 최대 50층 재건축을 위한 준비에 나섰고, 서초구 잠원동의 신반포2차아파트와 압구정 3구역 등도 최대 49층 재건축을 준비 중이다. 다만 일부 단지는 이미 한계에 달한 용적률 제한 탓에 최고 높이 재건축이 불가능하다는 부정적 전망도 있는 상황이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “획일적인 병풍아파트에서 벗어나 35층 룰이라는 걸림돌을 제거했다는 차원에서 도시계획의 의미 있는 진전으로 보인다”며 “지역의 상황이나 특성에 맞는 높이를 디자인할 수 있는 만큼 한강변 관광자원까지도 구현할 수 있을 것으로 보인다”고 했다. 다만 “지난 3월 발표 후 수개월간 논의를 거치며 나온 대책인 만큼 당장의 부동산 가격 상승에 대한 우려는 없어 보인다”고 설명했다.

층고 규제 폐지와 함께 정부가 재건축 안전진단 규제 완화의 일환으로 구조안전성 평가 가중치를 현 50%에서 30%로 낮추는 방안을 곧 발표할 것으로 전해지면서 재건축단지들의 기대감은 더욱 커지고 있다. 안전진단 규제 완화안에는 지자체장의 판단에 따라 최대 10%포인트를 가감할 수 있도록 재량권을 주는 방안도 함께 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 이대로라면 지자체장의 결정에 따라 최소 20%부터 최대 40%까지 조정이 가능해지는 셈이다.

“우리가 더 높게”…‘35층 룰’ 폐지에 점화된 재건축 바벨탑 경쟁 [부동산360]