미군부대 평택 캠프 험프리스가 부대 내 병영시설 및 편의시설 등의 신축 공사를 지난해 마무리한 상태로, 주한 미8군 사령부와 미2사단 사령부 및 40여개 예하 부대 이전이 막바지 단계에 접어들었다. 미군 당국은 부대 내 인구 유입이 활발해 짐에 따라 본격적인 평택 시대가 열릴 것으로 내다보고 있다.

이에 기지가 조성되는 팽성읍 일대 미군전용 오피스텔 시장이 주목을 받고 있다. 수요가 구체적으로 늘어날 전망으로, 그간 침체됐던 미군 전용 오피스텔 시장에 훈풍이 불고 있다. 건축업자와 투자자들의 관심 역시 나날이 높아지는 상황이다.

미군 전용 오피스텔은 미군 부대 가까이에서 미군을 대상으로 임대업을 하기 위한 목적으로 운영되는 오피스텔을 말한다. 내국인을 대상으로 하는 오피스텔 임대업에 비해 2배 이상의 수익 실현이 가능하며, 미군 당국(주택과)이 임대료 및 공과금 등을 책임지고 있어 임대료 연체 및 관리비 미납의 부담이 거의 없다. 또한 1가구 2주택 규제에도 해당되지 않는 상품으로, 종합부동산세 등 세금 부과 문제에서도 상대적으로 자유롭다. 안정적으로 고수익 실현이 가능해 많은 사람이 관심을 보이고 있지만, 내면을 들여다보면 복잡하고 까다로운 사항이 많아 사업 시작 전 신중함이 필요하다.

미군전용 오피스텔은 부대 앞 정문에 가까이 자리한 일반 상업지역에 신축해야 한다. 험프리스 부대 정문 앞 안정리 로데오 거리 일대 상업지역은 면적이 워낙 작고, 부대 이전 이슈와 맞물려 최근 지가가 5~6배 가까이 상승해 부지 확보가 매우 어렵다. 또한, 미군이 이전 시기 및 인원을 정확히 발표하지 않아 그간 수요 시기 예측이 어려웠고, 5~6년 전 오산 공군 부대가 자리한 평택 신장 일원에서 분양에 나선 많은 오피스텔이 부적절한 지역에서 규격 미달 등 미군의 요구 조건을 갖추지 못한 상태에서 수요를 과대 광고해 부실 투자를 유발한 까닭에 일반 병사를 위한 미군 전용 오피스텔의 수요가 훨씬 풍부한 안정리 험프리스 주변도 미군 전용 오피스텔 대비 고급형 주택 공급이 많은 이상 현상이 나타나고 있다. 잘못된 업계의 관행이 부동산 시장에 크게 작용한 것이다.

미군전용 오피스텔 임대 사업을 제대로 시작하기 위해서는 해당 상품에 대한 전반적인 이해가 동반돼야 한다. 잘 고르면 복, 잘못 고르면 짐이 될 수 있기 때문이다. 일반적인 상식을 기준으로 투자 상품을 선택하기에는 일반 오피스텔과 다른 점이 상당히 많다.

가장 먼저 주목할 점은 미국인이자 군인을 대상으로 하는 주거시설이라는 것이다. 미국인의 생활 특성을 반영한 주거 구조 및 주차시설, 생활 가전을 갖춰야 하며, 프라이버시를 중요시하는 라이프스타일을 고려해 벽간 소음, 층간 소음에도 신경을 써야 한다. 결로 및 곰팡이 등이 발생하는 것을 방지할 수 있는 완벽한 시공도 요구된다. 이용자가 군인이기 때문에 적정한 면적(전용면적)과 건물의 구조적 안전, 범죄 및 화재 예방을 위한 시설 등도 마련해야 한다. 일반적으로 알고 알려진 오피스텔과는 확연하게 다른 까다로운 조건들이 요구된다.

하나하나 따져보면 상당히 복잡하고 어려운 작업으로, 설계에 따라 공사하고 이를 감독(감리) 후 적당한 크기와 구조의 오피스텔을 신축하고자 하면 공사비용이 많이 들어 분양성이 떨어지게 된다. 분양성을 높이기 위해 비용을 절감하는 데 신경을 쓰면, 임대가 되지 않는 딜레마가 발생된다. 이러한 상황이 지속되면, 정상적으로 신축된 오피스텔까지 분양이 어려워지는 상황이 초래될 수 있다.

다음으로 입지조건이 중요하다. 역세권, 유동인구 등 일반적인 오피스텔 분양에서 요구되는 입지 조건이 아닌, 부대와 얼마나 인접한지 여부가 중요하다. 미군은 계급 및 직책에 따라 거주지역이 달라지며, 주택 크기(전용면적)와 주택 수당에서 모두 차이가 나기 때문이다. 고급 장교나 군무원은 30분 이내 거리에 거주하면 돼 외곽 지역까지 자유롭게 선택할 수 있다. 반면, 사병은 대부분 오전 6시에 일과가 시작되며, 주거권장구역에 지정된 부대 인근 지역에서 거주해야 하는 제한도 따른다.

동두천, 의정부 등 미군 부대가 들어섰던 모든 지역에서 부대 정문을 중심으로 생활권(로데오 거리)과 주거권장구역이 조성됐다는 사실에서도 그 이유를 확인할 수 있다. 출퇴근이 편리한 동시에 언어가 통하고 문화 공유가 가능하며, 부대 내 의료시설과 교육시설, 각종 편의시설을 이용할 수 있는 지역적 장점이 그것이다.

이들 지역은 모두 일반 상업지역에 해당돼 주택(아파트, 단독주택, 빌라, 다가구 등)은 주택법에 의거, 건축이 불가능하다. 건축이 가능한 주거시설은 주거용 오피스텔에 한정돼있다. 이러한 지역에 건립된 미군의 거주에 적합한 면적, 건축의 구조물, 각종 시설 등을 갖춘 오피스텔을 미군전용 오피스텔이라 한다.

이런 가운데 미군의 거주에 요구되는 여러 조건들을 가장 적절하게 갖추고 있다고 평가되는 미군전용 오피스텔 ‘오딧세이 이글 3차’에 대한 관심이 뜨겁다. 지하 6층~지상 14층 총 112실 규모로, 부대 정문에서 200m 거리 내외에 자리해 있다. 현재 완공돼 운영 중인 1, 2차의 경험을 반영해 면적과 평면 구성이 우수하며, 화재 예방과 범죄 예방 시설 등 미군이 요구하는 조건을 확실하게 반영했다. 완공되는 시점이 4,000여명의 미군이 순환배치 되는 시기에 해당돼 초기 임대수요를 확보하는 것도 유리하다는 평이 나온다. 이에 투자자들의 문의가 급증하고 있다.

특히, 오피스텔이 자리한 지역은 미군 주거권장지역으로, 미군의 가장 많이 생활하는 로데오 상권과도 가깝다. 이에 최근 4~5년 사이에 가파른 지가 상승을 보였다. 로데오 상권이 부대 정문 주변에 형성된 미군의 주요 생활권이란 점을 감안한 평택시는 평택지원 특별법을 통해 안정리 로데오 거리의 국제화 작업과 쇼핑몰 활성화를 위한 주변 거리 정화 등 다양한 개선 사업을 펼쳤으며, 사업이 완료되면서 제2의 이태원으로 불리고 있다. 안정리 커뮤니티 광장도 조성해 한미 문화협력사업에 기여하는 동시에 로데오 거리 중간 지점에 예술인 광장을 만들어 안정리 활성화도 도모하고 있다.

현재 오딧세이 이글3차와 인접한 지역 내에 다양한 개발 호재가 있는 것도 주목할만하다. 팽성대교와 평택대교에 이어 평택호 국제대교가 완공돼 주변 시, 군, 구와의 연결이 빨라졌다. 캠프 험프리스와 평택역 사이를 연결하는 철도 평택선도 2019년까지 안중에 이어 포승까지 연결된다. 교통 인프라가 완성 단계에 접어든 상태다. 4개의 시가화 예정 지구 사업도 활발히 추진 중으로, 수년 내에 팽성읍은 규모가 현재의 두 배정도로 확장될 것으로 전망된다.

투자가치도 주목을 받고 있다. 험프리스 부대 내 상주인원의 급증으로, 팽성읍 안정리 일대 미군전용 오피스텔 분양이 화제가 되고 있다. 특히, 이 오피스텔은 미2사단 소속 병사 4,000 여명의 순환 배치 시점에 완공됐다는 점에서 더욱 높은 가치를 평가받고 있다.

미군 부대의 순환배치 병력이 4,000 명에 육박하는 것은 지금까지 없었던 최대의 이벤트다. 미군 전용 주거시설에 대한 수요가 급증해 초기 수요 확보에 상당히 유리한 조건을 갖추고 있다. 이를 기점으로 또 다른 미군 전용 오피스텔들이 신축될 전망이지만, 현재 토지가격과 위치 등을 볼 때 분양가 상승이 불가피한 상황이다. 2020년에 기지 내 이주가 100% 완료되면, 전반적인 매매가 상승까지 예측된다.

불가피한 주택수당 인상도 이 오피스텔의 경쟁력을 더한다. 그간 팽성읍은 소도시로 분류돼 미군 주택 수당이 전국 최하위 수준에 책정돼 있었다. 최근 미군 수가 급증하고 부대 규모가 방대해 지면서 수요가 크게 늘었고, 20만명에 달하는 추가 인구 유입이 예상돼 안정리 일원 토지가격이 급등하고 있다. 주택 부족현상도 지속돼 미군 당국도 불가피하게 주택 수당 인상을 추진 중이다. 렌탈료 인상을 담당하는 극동공병단(FED)과 주택과(Housing Office)에서는 2018년 초에 이미 전체적인 인상 방안을 확정 발표, 구체적인 금액을 확정 추진해 나가고 있다. 상당한 수준의 인상이 예상된다.


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