중위가격 4.5억...시세 절반 그쳐 서울 89.4% 임대등록시 혜택 봐 보유세 인상시 조정여부에 관심

[헤럴드경제=김성훈 기자] 서울 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 공동주택의 70%가 공시가격 6억원 이하인 것으로 나타났다. 실제 매매가와 차이가 워낙 커 현실에 맞게 산정기준을 조정해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

10일 헤럴드경제가 서울 공동주택 240만3061호의 공시가격 원본 데이터를 확보해 분석한 결과, 전체의 89.4%인 214만9390만호가 6억원 이하로 나타났다. 강남3구는 전체 46만3333호 중 69.7%인 32만2829호가 6억원 이하였다. 강남구는 47.6%, 서초구 81.5%, 송파구 81.7%가 6억원 이하로 집계됐다.

이 공시가격은 지난해 1월이 기준시점이다. 공동주택에는 아파트, 다세대, 연립주택이 포함된다. 아파트만 계산할 경우 6억원 이하의 비율은 다소 낮아질 수 있다.

그럼에도 이러한 결과는 현실에서 체감되는 서울의 집값과는 큰 괴리가 있다. 강남3구 집값이 대부분 6억원을 넘는다는 것은 시장의 상식이 된 지 오래기 때문이다.

강남3구 공동주택 공시가격의 중위가격(전체 주택을 가격 순으로 나열했을 때 한 가운데 순위의 가격)은 4억5000만원에 불과하다. 서울 공동주택 공시가격의 중위가격은 고작 2억3400만원이다. 이는 공시가격 조사 기준 시점의 서울 주택 중위 매매가인 5억881만원(KB부동산 조사)의 절반에도 미치지 못한다.

가령 대치동 은마아파트는 공시가격이 면적에 따라 7~8억원대로 책정됐는데, 조사 기준시점 실제 거래가격은 11~12억원대여서 4억원 가까이 차이가 난다. 현재 거래가격(14~16억) 절반 수준 밖에 되지 않는다.

공시가격과 실거래가의 차이가 이처럼 크다보니 착시도 자주 일어난다. 가령 지난해 정부가 임대주택등록 활성화 방안을 발표했을 당시, 시장에서는 6억원 초과 주택에 대해서까지 혜택을 확대하지 않았다며 비판이 쏟아졌다. 강남 대부분 집값이 6억원을 초과한다는 것이 비판의 근거였는데, 공시가격을 기준으로 본다면 강남 공동주택 10채 중 7채가 임대사업등록 시 혜택을 받을 수 있다는 결론이 나온다.

공시가격을 현실화해야 한다는 주장이 높아지고 있다. 공시가격을 실거래가보다 낮게 책정한 것은 부동산 산업을 육성하기 위한 정책이기 때문에 현 시점과는 맞지 않으며, 여러 세금의 과표가 되는 만큼 공정과세 차원에서라도 바로잡아야 한다는 것이다.

조명래 단국대 교수는 “낮은 공시가격은 부동산 소유자들에게 혜택을 주는 측면이 있다”며 “공시가격 현실화가 부동산 가격 관리 측면에서는 가장 중요한 과제”라고 말했다. 정부 역시 보유세 인상 수단의 하나로 공시가격 인상을 검토하고 있다.

문제는 공시가격 인상이 다주택자만이 아니라 부동산을 가진 모든 국민에게 무차별적으로 증세하는 결과를 가져와 조세 저항이 커질 수 있다는 것이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “시장에 이중가격이 존재해서는 안되기 때문에 공시가격 현실화는 필요하지만, 시장의 충격이 없도록 단계적 조정이 필요하다”고 말했다.


paq@heraldcorp.com