▶ 마곡, 동탄2신도시, 하남미사지구, 세종시 등 지역 주목
▶ 미국금리 인상 전망, 국내 수익형부동산 소폭 하락 예감
▶ 인구유입 호재 따라 입지선택, 대출은 30% 이내로 안전하게
2015년 수익형부동산 시장 결산
올해는 메르스 악재 극복, 저금리, 부동산 정책이 이슈였다. 지난 6월 메르스 여파로 국내소비가 위축되기도 했었지만 이후 정상수준으로 회복되었고 작년 까지 2%대 기준금리가 3월, 6월 각각 0.25%씩 하락하면서 1.5% 유래 없는 저금리를 보였다.
여기에 ▲청약제도 개편 ▲중개수수료 인하 ▲재건축가능연한 단축 ▲택지개발촉진법 폐지 ▲공공택지 신규지정 중단 등이 적용됐다. 실수요 층이 분양과 매매에 크게 유입되면서 수익형부동산 시장도 투자가 활발한 한 해였다.
정부에서는 창조경제를 슬로건으로 서울 과밀화를 막고 효율적인 지역발전을 위한 지원정책들이 나오면서 지방이나 수도권 지역으로 이전하는 기업들이 많았다. 특히 향후 공공택지 공급 제한으로 서울과 접근성이 좋고 기업이 들어오는 위례, 마곡, 동탄, 세종시 등이 주목 받았다.
투자성으로 상권이 새롭게 형성되는 신도시 신규 분양 상가가 인기가 있었다. 구리 갈매지구에 분양했던 갈매역 ‘아이파크 애비뉴’, 동탄2신도시 ‘앨리스빌’ 상가는 분양시작과 동시에 조기 마감 됐고 ‘동탄역 카림애비뉴 2차’는 90%이상 완판 됐다. 위례신도시 ‘송파 와이즈 더샵 주상복합 상가’도 빠른 분양 마감을 보였다.
올해 상가 수익률이 높았던 지역은 마포구, 홍대·합정, 중구, 성남, 등이 있었고 특히 홍대·합정 상권의 경우 인구유입이 계속 늘면서 한국감정원 통계에 따르면 전년도 1~3분기 대비 올해 투자수익률(오피스, 집합·중형 매장)이 약 1.83% 상승했다.
오피스의 경우 종로, 공덕, 사당, 분당이 좋았다. 강남에 있던 기업들이 대거 이전하면서 공실이 감소한 것이 수익성과 연결된 것으로 판단된다. 또한 서울 도심 투자자금들이 마곡지구, 문정지구, 판교, 동탄2신도시 등 서울외곽, 경기지역으로 일부 유입됐다.
2016년 수익형부동산 시장 전망
내년 부동산 시장은 올해까지 상승했던 분위기가 다소 완화되면서 하반기 이후 전반적으로 냉각될 수도 있다는 우려가 있다.
부동산시장 억제 요인으로 미국 금리인상에 따른 우리나라 금리의 영향, 공급물량 증가로 인한 적용, 대출 억제정책 시행 등이 있다. 원금과 이자를 동시에 상환하는 대출로 유도하고 담보가치 보다는 상환능력에 조점이 맞춰질 것으로 보여 부동산으로 유입되는 투자금이 다소 줄어들 수 있다는 전망이다.
다만 시간차를 두고 금리를 인상하기 때문에 수익형부동산 시장에 단기적으로 큰 변동은 없지만 수익률은 소폭 하락할 것(평균 0.2~0.4%)으로 예상된다.
마곡, 동탄2신도시, 하남미사지구, 세종시 등이 내년에도 투자성이 좋을 것으로 보인다. 여기에 전세값 상승, 낮은 금리, 총선효과 등이 부동산 가격하락을 막는 효과로 작용하면서 수익형부동산으로 자금유입은 계속 될 것으로 전망된다.
투자성향은 시세차익이나 주택투자에서 매달 수익중심인 상가, 빌딩, 오피스 등 수익형부동산으로 이동하고 있다.
특히 ‘기업형 임대주택사업’은 내년에도 계속해서 확장될 것으로 보인다. 2014년 도입된 이후 올해 8월까지 짧은 기간 동안 8배가 넘는 업체들이 생겨났고 9월 관리협회도 생길만큼 정부와 지자체 지원이 높다.
임대주택 건축, 시행, 세탁, 청소, 이사, 육아 관리와 임차인 유치 등 종합서비스가 개인에서 기업으로 역할이 분담되는 추세이다.
주택 관리를 전문업체에 맡기는 비율은 일본은 전체의 50% 이상, 미국도 30%가 넘지만 우리나라는 3% 수준으로 국내에서도 신종사업으로 더 확장될 전망이다. 임대의 전문성과 효율성이 커질 것으로 보인다.
투자 규모로 살펴본 내년 수익형부동산 투자법
◆상가=상가는 실투자금이 5~10억 이상으로 높다. 최근에 분양주체(시행, 시공사)의 안전성 검토가 무엇보다 중요해지고 있고 부동산신탁과는 연계되었는지 확인해야 한다.
단지 내 상가보다는 스트리트형에 테라스를 접목한 거리형 상가들이 좋고 새롭게 조성되는 신도시 상권이 인기가 높을 전망이다. 역세권, 횡단보도 앞, 코너자리, 대단지 아파트 등 배후수요와 유동인구가 많은 자리가 좋다.
또한 배후수요 대비 상업·업무시설 공급 비율이 낮은 곳(5% 이내)을 선택해야한다. 공실을 대비해 상가대출은 30%내외로 받는 것이 좋고 수익률 5~6%선이 적정선이다. 기본적으로 임대가 완료된 ‘선임대상가’를 분양 받는 것이 안정적이다.
◆오피스텔=기본적으로 오피스텔은 실투자금 1~2억원대 소액투자가 가능한 상품이다. 계속적인 1인 가구가 증가로 오피스텔도 일부지역의 경우 괜찮지만 전반적으로 다소 수익률 하락이 있을 것으로 예상된다.
대기업, 관공서 이전 등 인구유입이 활발한 마곡, 분당, 통탄 지역이 좋고 교통, 지하철 역세권 도보 10분 이내 지역이 좋다. 천장이 높거나 복층으로 구성된 오피스텔이 개방감이 있고 이면개방형, 투룸형, 테라스형 수요가 많을 것으로 보인다.
◆도시형생활주택=도시형생활주택은 1~2억대 실투자금으로 가능하다. 1~2인 수요가 많은 업무시설, 대학가 주변, 역세권 등에 투자하는 것이 좋다. 상업지역에 규모가 작아도 비교적 저렴한 분양가와 주차요건 강화로 공급이 줄면서 수익률 상승 기대가 있다.
규모가 작아도 아파트와 유사한 인테리어로 조성되고 주차가 가능한 도시형 생활주택 수요가 많을 것으로 본다. 주택이 몰려 있어 건물 간 간격이 너무 좁은 곳은 피해야 한다.
◆지식산업센터=지식산업센터는 실투자금 2억~3억원선에 투자 가능하다. 기업에 대한 지원이 높아지고 있기 때문에 전망이 좋다. 2017년까지 수도권과밀억제권역에서 성장관리권역으로 이전한 업체에 한해 법인세가 100% 감면되고 이후 2년간 50%감면 된다.
또한 취등록세 50% 감면, 재산세 37.5%감면 등이 2016년 까지 적용되기 때문에 소기업의 영업환경도 개선될 전망이다.
대표적으로 서울과 경기 남부권 서울시 성동구, 송파구, 금천구, 경기도 의왕시 등에 집중되고 있다. 지하와 고층은 피하는 것이 좋고 교통이 편리하고 어느 정도 생활시설이 조성된 곳을 선택해야 한다.
◆분양형호텔=분양형호텔은 2~3억원선으로 투자 가능하다. 외국인관광객이 계속 증가 추세로 관광지뿐만 아니라 산업단지 인근, 대기업 밀집 지역까지 공급이 확대되고 있다. 노후대비 재테크일환으로 내년에도 관심은 이어질 것으로 보인다.
제주도, 강원도 등 휴양지, 공항이나 유명 관광지역, 대기업 인근 입지가 좋다. ‘호텔전문 경영회사’가 위탁운영을 하는지, 수익률 보장기간, 객실구분등기가 유리하고 지분등기는 가급적이면 피해야 한다. 지분등기는 지분율이 적어 권리를 주장하기 힘들다.
한국창업부동산정보원 권강수이사는 “내년 금리인상이 예상된다” 며 “큰 폭으로 오르지 않겠지만 대출비중은 20~30%정도만 받는 것이 안전하고 꾸준하게 수익을 낼 수 있는 지역을 중심으로 장기 투자하는 것이 좋다”고 전했다.
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