작년 2%로까지 떨어진 금리가 현재는 2%로 동결되고 은행 예금금리는 1%대로 떨어졌다. 소비자물가 상승률 예상치가 2% 이상인 것을 감안 하면 실질금리 제로시대, 마이너스시대라는 전망도 나온다.
올해 금리가 상승할 기미가 보이지 않고 금리와 함께 대출이자 부담도 줄어들자 갈 곳을 잃은 자금들이 비교적 안정적인 임대수익이 가능한 수익형부동산으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다.
수익형부동산은 개발호재가 많은 지역에서 더욱 활발하게 거래되며 투자자들의 관심이 이어지고 있다. 대표적으로 서울 마곡지구와 위례신도시와 수도권은 평택시, 지방은 세종특별자치시가 있다.
마곡지구는 LG컨소시엄·코오롱컨소시엄·롯데컨소시엄 등 대기업 50여개가 줄줄이 입주할 예정으로 관심을 받고 있다. 2017년까지 업체들이 입주를 마치면 상주인구 약 4만 명, 기업 종사자 약 17만 명, 유동인구 약 40만 명이 넘을 것으로 예상되며 임대 수요가 튼튼해 상가와 오피스텔이 주목 받고 있다.
강남권 마지막 신도시이며 강남과 가장 가까운 위례신도시는 ‘트램라인’을 따라 자리한 상가들이 제2의 강남상권으로 부각될 것이라는 예상 때문에 인기가 높다. 트램은 8호선 우남역과 복정역, 5호선 마천역, 위례~신사선(경전철) 등과 연결되며 유동인구가 몰릴 예정이다.
신도시 내에는 다수의 유치원, 초∙중∙고교가 신설될 예정에 있고, 인근에 가천대학교, 을지대학교, 한국폴리텍대학 등이 위치해있다. 가든파이브, 가락시장, 롯데마트, 롯데백화점, 코엑스, 삼성서울병원, 서울아산병원 등도 가까워 교육, 쇼핑, 의료 등 각종 시설도 편리하게 이용할 수 있다.
작년 외국인방문객이 1,400만을 넘어섰으며 국내에 분양형호텔과 관련업종 상가, 외국인렌탈아파트가 증가하고 있다. 제주도와 인천, 동계올림픽이 개최되는 평창은 외국인 관광객이 해마다 증가하고 있으며 평택도 안정리에 서울 용산과 경기 동두천, 의정부 등 전국 50여개 미군기지가 이전할 예정이라 미군의 주택수요가 증가할 전망이다.
수익형부동산은 아파트나 토지 등 목돈을 투자한 후 시세차익이 발생할 때까지 수익이 보장되지 않는 기존 부동산 투자의 형태보다, 매월 안정적인 수익을 보장받기 위한 투자심리가 작용한 것이다.
수익형부동산 매각차익보다 임대수익 중요, 연 5~6%의 임대수익률 있어야...
그러나 수익형부동산은 매각차익보다 임대수익이 중요하므로 우선적으로 수익률을 따져봐야 한다. 은행의 예·적금보다 수익률이 낮다면 굳이 수익형부동산에 투자할 필요가 없다. 은행금리가 연2%인 현실에서 연5~6%의 임대수익률은 매우 우량하다고 볼 수 있다.
임대수익을 보장받기 위해서는 임차인 확보가 수월해야 하는데 아무리 높은 수익률의 부동산도 임차인 확보를 못해 공실로 전환된다면 수익은커녕 손해를 보기 때문이다. 따라서 투자에 앞서 공실률을 반드시 확인해야 한다.
입지와 배후수요를 따져 공실률에 대한 리스크를 최소화해야 한다. 또한 상가, 오피스텔, 도시형생활주택 등의 수익형부동산은 임대사업으로 수익을 보기 때문에 임차인이 영업을 지속할 수 있는 좋은 목에 위치하여야 한다.
좋은 임대수익률, 낮은 공실률, 튼튼한 배후수요를 잘 따져 투자한다면 향후 매각을 하게 될 경우에도 높은 가치를 인정받아 시세차익도 노릴 수 있다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “국내 저금리 기조와 미국이 초저금리를 유지하겠다고 발표해 시세차익보다 임대수익을 얻을 수 있는 수익형부동산이 강세를 이어갈 것이다.”며 “다만 분양 요건에 의지해 매입을 결정하기 보다는 수익률을 분석해 타당하다면 직접 발품을 팔아 현장에 들러 입지를 확인하고 전문가에게 조언을 들어 투자 하는 것이 바람직하다.”고 전했다.
한편, 업계에 따르면 저금리 시대 수혜지역 수익형부동산 현장으로 상가는 위례신도시 11-1-1블록 ‘위례 우성트램타워’, 위례신도시24블록 ‘오벨리스크’, 오피스텔은 서울시 강서구 마곡지구C1-1블록 ‘마곡시티’, 경기도 성남 판교신도시 ‘판교 SK 허브 오피스텔’, 수익형렌탈아파트는 평택시 팽성읍 안정리 ‘평택 브라운스톤 험프리스’, 분양형호텔은 인천시 중구 중산동 1951-4,5번지 ‘로얄 엘포리움호텔’, 제주시 노형동 917-2 ‘라마다 제주 노형 호텔’, 지식산업센터는 의왕시 포일2택지개발지구 ‘인덕원IT밸리’, 용인시 수지구 동천동 ‘분당수지유타워’ 등이 있다.
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