-계획 확정고시 전 신설 노선 수혜 기대

-계획 발표ㆍ착공ㆍ준공 3단계 가격 상승

-파주운정ㆍ청라국제ㆍ양주신도시 등 유망

[헤럴드경제=정찬수 기자] 집값 상승에 유리한 신설노선 수혜 단지 중 확정 직전 단계에 있는 곳들이 눈길을 끌고 있다. 향후 발표, 착공, 준공별 3번의 가격 상승의 프리미엄을 누릴 수 있어서다.

거주와 투자를 동시에 고려하는 수요자에 노선 개통은 특급호재다. 개통에 따른 편의향상은 물론, 자산가치 상승에도 영향을 주기 때문이다. 하지만 개발호재도 각 진행 단계별로 시장 반영 정도가 달라 매수 타이밍이 중요하다.

▶개통 3승 법칙=업계에 따르면 이른바 ‘지하철 개통 3승(昇) 법칙’이 존재한다. 계획발표와 착공, 준공의 각각 3번의 시기에 걸쳐 집값이 오른다는 것. 특히 이중에서도 집값이 가장 많이 상승하는 것은 주로 계획 발표단계다. 불투명했던 사업이 확정되면서 기대감 극대화로 호가가 급상승한다.

반면 착공 단계에는 매도자의 시장 가격 조정이 이뤄지면서 오름폭이 조금 낮아진다. 준공을 앞둔 시점에는 프리미엄이 선반영돼 상승폭이 줄어들기도 한다. 계획발표 전 단계에서 투자하는 것이 가장 높은 수익을 올릴 수 있는 셈이다.

예컨대 최근 개통한 신분당선 남부 연장 노선을 보면 이러한 사례가 드러난다. 신분당선 남부연장선은 2006년 7월, 사업기본계획을 고시했으며, 2010년 10월 기공식, 2016년 1월 개통했다. KB국민은행 부동산 시세에 따르면 노선의 수지구청역 역세권인 용인시 수지구 풍덕천동 신정마을 1단지(전용면적 84㎡)는 2006년 7월 발표 이후 이듬해 1월까지 반년 동안 평균 매매가가 약 5500만원(2억2400만원→2억7900만원) 가량 뛰었다. 반면 2010년 10월 기공식 이후 반년간 상승폭은 약 2000만원 정도에 그쳤으며(2억6500만원→2억8250만원), 개통한 이후 1달 동안의 현재 집값은 3억7500만원으로 변동이 없다.

계획단계에서부터 호재를 잡으면 수혜가 뒤따르지만, 안정성이 낮다는 단점이 있다. 전문가들은 특히 소형에 투자하는 것이 안정적이라고 조언한다.

실제 개발계획이 무산됐을 때 대형의 하락폭은 크지만 중소형은 상대적으로 영향이 적다. 천안시에서 추진했던 경전철 사업이 2011년 12월 무산됐을 때 인근 단지인 우방유쉘의 면적별 낙폭에는 차이가 있었다. 전용면적 84㎡의 물건은 2011년 12월 기준 3.3㎡당 650만~658만원 정도였던 가격을 1년이 지난 2012년 말에도 그대로 유지했다. 반면 같은 아파트의 전용면적 132㎡의 경우 무산 발표 직후 3.3㎡당 606만원 정도였던 가격이 556만원으로 8.25% 가량 떨어졌다. 중소형의 영향은 작았던 반면 대형의 낙폭이 컸던 셈이다.

업계 한 관계자는 “중소형 아파트의 경우 구입부담이 작고 수요저변이 넓은 만큼, 개발호재에 대한 영향은 더욱 직접적으로 받으면서도 무산됐을 때의 리스크가 적다”며 “확정 직전의 개발호재에 관심을 두고 분양을 받으려는 수요자들은 실제 거주목적을 병행하거나 상대적으로 환금성이 적은 소형 중심으로 구입 전략을 세워볼만하다”고 말했다.

▶확정 전이 기회=현재 확정 발표 전이지만, 유력한 호재를 안고 소형 물량이 적잖다.

파주 운정신도시는 정부가 지난 2월 3일, 제3차 국가철도망구축계획을 발표하면서 수혜지로 떠오르고 있는 곳이다. 현재 GTX 파주 연장안이 국가철도망 계획에 포함돼 있다, 여기에 GTX 파주 연장에 대한 민자적격성 분석안이 타당성 검토 중이다. 민자적격성이 있다고 확인되며 별도의 예비타당성 절차가 불필요해 사실상 확정에 가까워 수혜를 기대할 수 있다. 이 곳에서는 현대건설이 파주 운정신도시 A24블록에서 ‘힐스테이트 운정’을 분양 중이다. 이 단지는 지하1층~지상29층, 25개동, 전용면적은 59㎡~84㎡, 총 2998가구 규모로, 전체 가구가 100% 중소형으로 이뤄졌다.

청라국제신도시는 서울도시철도 7호선 청라 연장선 계획 호재가 있다. 앞서 2009년과 2011년에 연장 계획이 각각 추진됐지만, 편익비용분석(B/C)이 1.0을 넘지 못해 중단됐다. 반면 지난해 9월 노선을 ‘석남동~청라국제도시역’ 구간으로 변경하고 국토교통부에 예비타당성 조사를 요청했다. 올해 중순경 결과가 발표될 예정으로 인천시 자체 평가결과 B/C값이 1.07 정도로 알려져 기대감이 높다. 이곳 M1블록에서는 아이에스동서가 ‘청라센트럴 에일린의 뜰’을 분양 중으로 수혜를 받을 수 있다. 이 단지는 지하 2층~지상 37층, 10개 동, 전용면적 84~95㎡, 총 1163가구 규모로, 이중 중소형인 전용면적 84㎡는 총 888가구로 전체 76.35%를 차지한다.

양주신도시는 7호선 연장사업의 수혜 대상지다. 지난 15일 경기도는 기획재정부가 실시한 7호선 연장사업에 대한 예비타당성 조사결과 B/C값이 0.95, 계층화 분석이 0.508로 사업 타당성이 있는 것으로 최종 결론 났다고 밝혔다. 지하철 7호선 양주 연장노선은 옥정지구를 출발해 서울 도봉산역에 이르는 15㎞ 구간으로, 개통 땐 옥정지구에서 강남까지 50분대 진입이 가능해진다. 이곳 옥정지구 A6-1블록에서는 리젠시빌주택이 3월, ‘양주신도시 리젠시빌 란트’를 분양한다. 이 단지는 지하 2층~지상 22층, 9개 동, 전용면적 53~56㎡ 총 514가구 규모로, 전체 가구가 100% 중소형으로 이뤄졌다.

아직 착공에 들어가지 않은 신안산선 복선전철도 수혜를 기대할 수 있는 곳이다. 신안산선은 안산·시흥에서 서울역까지 잇는 노선으로 착공은 2017년, 개통은 2023년으로 예정돼 있다. 신안산선 개통으로 안산에서 여의도까지 30분 안에 도달할 수 있어 서울 접근성 개선이 기대된다. 이곳 안산시 단원구에서는 현대건설이 ‘힐스테이트 중앙’을 분양 중이다. 이 단지는 지하 2층~지상 최고 37층, 8개동, 전용면적 59~99㎡, 총 1152가구 규모다. 특히 일반분양 물량이 전체 세대수의 57% 가량을 차지하고 있고, 분양물량의 98%가 중·소형으로 구성돼 있어 실수요자들의 관심이 높다.


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