내년 1월부터 비주택담보대출도 DSR 규제

‘아파트 대체재’ 오피스텔 수요 타격받을 듯

“역대급 가격 상승에 규제라니” 실수요자 허탈

“뛰는 가격에 DSR 규제까지” 이젠 오피스텔도 언감생심 [부동산360]
서울 강남구 역삼동 일대의 오피스텔 모습. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=김은희 기자] 집값이 천정부지로 솟으면서 ‘아파트 대체재’로 주목받아온 오피스텔도 실수요자의 손에서 점차 멀어지고 있다. 최근 가격이 급등하고 있는데다 내년부터는 오피스텔을 담보로 한 대출도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 받게 돼서다. 오피스텔까지 대출 규제의 영향권 내에 들어오면서 무주택자의 내 집 마련은 더욱 어려워질 것으로 보인다.

29일 금융권에 따르면 오피스텔과 주상복합, 상가, 빌딩, 토지 등 비주택 담보대출에도 내년 1월부터 차주별 DSR 규제가 적용된다. 비주택 담보대출에 대한 DSR 적용은 당초 2023년 7월부터 시행될 예정이었으나 이번에 DSR 규제 일정을 앞당기면서 함께 조정됐다.

금융위원회 관계자는 “비주담 담보대출은 농민의 사업자대출이 제약되는 피해에 대한 우려 등이 있어 차주별 DSR을 적용하지 않고 있었으나 준비가 완료됨에 따라 내년 1월부터 차주별 DSR에 포함하기로 했다”고 말했다.

이에 따라 비주택 담보대출을 포함해 총 대출액이 2억원을 넘으면 DSR 40%를 적용받게 된다. 소득이 적은 서민이나 청년층의 대출한도가 크게 줄면서 이들의 내 집 마련 계획에도 차질이 빚어질 것으로 보인다.

오피스텔은 아파트에 비해 가격이 비교적 저렴한 데다 각종 규제가 느슨해 대체주거지로서 투자자는 물론 실수요자의 선택을 받아왔다. 담보인정비율(LTV)을 최고 70%까지 적용받을 수 있어 자금 조달 부담이 상대적으로 적다는 것도 이점이었다.

오피스텔 수요가 늘면서 가격도 오름세다. 한국부동산원에 따르면 지난달 전국의 오피스텔 가격은 전달 대비 0.43% 상승했다. 이는 8월(0.37%)보다 0.06%포인트 오른 수치로 지난해 7월 이후 가장 높다.

지난해 초까지만 해도 마이너스 변동률을 기록했던 오피스텔 가격지수는 작년 하반기 상승세로 돌아섰고 올해 5월까지 0.1% 안팎의 상승률을 유지해왔으나 최근 매수세가 유입되면서 가파르게 올랐다. 특히 주거용으로 이용하기 좋은 전용면적 85㎡ 초과 중대형의 경우 두 달 연속 1%대 상승률을 기록하는 등 급등세를 보이고 있다.

최근 가격 상승에 DSR 규제까지 더해지면 아파트 대신 오피스텔을 매수하려는 수요자에게는 타격이 불가피할 것으로 보인다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양 오피스텔의 경우 중도금 대출이 DSR 계산에서 제외돼 타격을 받지 않겠지만 재고 오피스텔은 대출이 어려워지면서 투자수요와 실수요 모두 제한될 수밖에 없다. 이번 대출 규제로 비아파트 시장도 일정 부분 충격을 받을 것”이라고 말했다.

다만 오피스텔 시장으로의 수요 유입 추세는 앞으로도 이어질 것으로 보인다. 지난해부터 주택가격이 많이 올랐고 향후 2~3년간 입주 물량도 부족하기 때문에 내 집 마련 수요를 아파트 시장에서 모두 소화해내기 어렵다는 것이다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “일반인이 서울에서 아파트를 마련하는 것은 현실적으로 어려워진 상황”이라며 “DSR 적용은 부담 요소지만 아파트 대체상품으로서 오피스텔 등 비주택으로의 수요 이동은 계속될 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

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