HUG 국감서 ‘대장동 고분양가’ 논란

3.3㎡당 2000만~2400만원…위례보다 높아

고분양가 관리지역 5년간 1만가구 미분양

조오섭 “분양가격 산출 적정하지 않은 것”

“두 차례 개정에도 분양가 심의기준 모호해”

HUG ‘고무줄’ 분양가 또 도마에…심사제 실효성 의문 [부동산360]
경기도 성남시 분당구 판교대장 도시개발사업구역 모습. [연합]

[헤럴드경제=민상식 기자] 정부가 그동안 집값 통제의 수단으로 활용해온 주택도시보증공사(HUG) ‘고분양가 심사제도’가 또 다시 도마 위에 올랐다.

최근 HUG 국감에선 대장동 지구의 분양가가 비슷한 시기 분양한 다른 아파트들보다 높아 HUG의 분양보증 심사가 느슨했다는 비판이 제기됐다.

특히 고분양가 심사를 받았음에도 상당수 지역에서 미분양이 발생하고 있어, 심사제도의 재검토가 필요하다는 지적도 나왔다.

16일 국회 등에 따르면 최근 국토교통위원회 국정감사에서는 HUG의 고분양가 심사제도가 제 역할을 못하고 있다는 질타가 쏟아졌다.

국민의힘 박성민 의원은 지난 14일 HUG 국감에서 "성남 대장지구는 분양 당시부터 고분양가 논란이 있었다"며 "다른 지역은 다 분양가를 통제하면서 왜 대장지구에서만 규제의 끈이 느슨해졌냐"고 추궁했다.

박 의원에 따르면 HUG는 2018년 2월부터 판교 퍼스트힐 푸르지오 등 대장지구 내 7개 사업장에 주택 분양 보증서를 발급했고, 해당 아파트들의 3.3㎡당(평당) 분양가는 2000만~2400만원대로 집계됐다.

박 의원은 그러면서 "같은 시기 위례 포레자이의 평당 분양가는 1820만원이었다"며 "두 곳을 비교했을 때 오히려 서울과 바로 붙어있고 기반 시설이 갖춰진 위례가 더 저렴했다"고 말했다.

이어 "HUG가 대장지구에서만 고분양가를 묵인 내지는 용인하는 바람에 (민간업체들이) 천문학적 이익을 거뒀다는 것을 분명히 기억해라"라며 "성남시가 발 벗고 나서 인허가 문제를 해결해주고 용적률 상향이라는 특혜를 주고, HUG에서도 분양을 그렇게 해서 문제가 생긴 것"이라고 질타했다.

이에 대해 권형택 HUG 사장은 "다른 사업장과 일관된 기준으로 했다"며 "임의로 심사한 게 아니라 정해진 산식과 입지, 세대수, 브랜드 등을 고려해 유사한 1년 이내 분양 사업장과 비교해 심사했다"고 답했다.

특히 HUG가 고분양가 관리지역으로 지정한 지역에서도 최근 5년 사이 1만 가구가 넘는 미분양이 발생해, 고분양가 관리제도의 실효성에 의문이 커진다.

조오섭 더불어민주당 의원이 HUG로부터 제출받은 자료에 따르면 2017년 이후 5년간 고분양가 관리지역 37곳에서 미분양 주택 총 1만1002가구가 발생했다.

분양가가 가파르게 상승할 경우 분양자의 부담이 커지기 때문에 미분양 주택이 발생할 수 있다. 이를 막기 위해 HUG는 고분양가 심사를 통해 미분양·미입주 위험을 직접 관리하고 있다.

고분양가 관리지역 내 미분양 주택 발생 건수를 지역별로 보면 대구 동구(1012가구)가 가장 많고, 대구 중구(661가구)와 경남 창원시(649가구)가 뒤를 이었다. 서울을 포함한 수도권에서 전국 고분양가 관리지역 내 미분양 주택 중 35.5%에 해당하는 3910가구가 미분양됐다. 지역 내 주택 공급 증가가 미분양이 발생하는 데 영향을 끼친 것으로 분석된다.

조오섭 의원은 "HUG가 올해 2월, 9월 두 차례에 걸쳐 고분양가 심사제도를 개정했음에도 대규모 미분양이 발생하는 것은 해당 지역의 분양가격 산출이 적정하지 않았다는 것을 입증하는 것"이라고 지적했다.

고분양가 심사제는 지나친 분양가 상승을 억제하기 위해 도입한 제도지만, HUG가 사실상 분양가를 통제해 민간 사업자의 주택 공급 유인을 저해하고 ‘로또 분양’을 양산한다는 비판이 많았다. 고분양가 관리지역의 분양 단지는 반드시 이 심사를 통과해야 분양보증서를 발급받을 수 있다.

민간 택지 분양가 상한제 시행 이후 서울 서초구 래미안 원베일리 등에서 HUG의 심사보다 더 높은 분양가가 책정됨에 따라 HUG 심사 방식이 정당성을 잃었다는 비판이 나오기도 했다.

이에 HUG는 지난 2월 고분양가 심사제도를 전면 개편했다. 하지만 이후에도 업계에서 분양가 산정 기준 등에 대한 개선 요구가 지속되자 지난달 말 제도를 일부 개선했다.

개편안에 따르면 새 아파트 고분양가 심사에서 인근 시세 산정 기준은 현행 '준공 20년 내, 100가구 이상의 아파트 평균 시세'에서 '신청 사업장과 단지 특성 및 사업 안정성이 유사한 사업장의 평균 시세'로 바뀐다. 새 아파트의 분양가를 산정하는 데 준공 20년된 주택과 비교하는 건 타당하지 않다는 지적을 받아들인 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “HUG의 분양가 심의기준에 대해 예전부터 외부의 불만이 적지 않았다”면서 “인근 시세 산정 기준 등을 일부 개선했지만, 여전히 모호한 부분이 남아있다”고 지적했다.

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