새 임대차법 시행 후 갱신권 둘러싼 분쟁

‘내돈내산 집’ 못 들어가는 사례 나와…

갱신권 ‘기행사’·‘행사’·‘미확인’ 등 표기

[헤럴드경제=양영경 기자] 앞으로 공인중개사는 전세 낀 주택의 매매를 중개할 때, 세입자(임차인)의 계약갱신청구권 행사 여부를 매도인에게 확인하고 해당 내용을 서류에도 명시해야 한다.

국토교통부는 11일 이런 내용을 골자로 한 ‘공인중개사법 시행규칙’을 개정·공포하고, 내달 13일부터 시행한다고 밝혔다.

“세입자 계약갱신 했나”…전세 낀 매매시 중개사가 확인·설명해야[부동산360]
서울 송파구의 부동산 중개업소들의 모습 [연합뉴스]

이번 개정은 지난 7월 주택임대차보호법에서 계약갱신청구권이 제도화함에 따라 주택 매매 과정에서 나타날 수 있는 매수·매도인 간 분쟁을 최소화하려는 것이라고 국토부는 설명했다.

이전까지는 전세 낀 매물을 매매하는 경우, 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지를 확인하는 단계가 없었다. 이 때문에 매매계약을 체결하고도 소유권이 이전되기 전 세입자가 계약갱신을 요구하면, 새 집주인(매수인)은 갱신 거절을 할 수 없어 이사하지 못하는 사례가 발생했었다.

앞으로 공인중개사는 매도·매수인에게 제공하는 중개대상물의 확인·설명서에 세입자의 갱신권 행사 여부를 반드시 밝혀야 한다. 공인중개사가 매도인으로부터 해당 내용이 담긴 확인서류를 받고, 이를 확인·설명서에 표기 및 첨부하는 방식이다.

세입자가 한 차례 계약갱신을 했으면 ‘기행사’, 갱신권 행사를 통해 앞으로 임대차 기간을 한 차례 연장할 예정이라면 ‘행사’로 표기한다. 만약 행사하지 않는다면 ‘불행사’로 표시한다. 세입자가 의사를 표시하지 않았거나, 현 시점에서 계약 갱신을 할지 확정하지 않았다면 ‘미확인’으로 나타낸다.

“세입자 계약갱신 했나”…전세 낀 매매시 중개사가 확인·설명해야[부동산360]
중개대상물 확인·설명서 개정내용 [국토교통부]

공인중개사는 또 민간임대등록사업자의 임대차계약을 중개할 때 중개대상물 확인·설명서에 임대의무기간과 임대개시일을 추가해야 한다. 세입자는 이를 통해 현 시점 기준의 잔여 임대의무기간(임차인의 법적 거주 가능기간)을 파악할 수 있게 된다.

이 밖에 공인중개사에 대한 업무정지·처분기준도 명확해진다. 그동안 공인중개사법상 업무정지 기준에 착오 또는 단순 실수 시 가중·감경사유가 없었다. 기준 시점도 ‘최근 1년 이내’ 등으로 모호하다는 지적이 있었다.

이에 따라 위반행위의 내용·정도·동기·결과 등을 고려해 업무정지 기준을 가중·감경 할 수 있도록 했다. 기준 시점은 업무정지처분 또는 과태료 부과처분을 받은 날과 그 처분 후 다시 같은 위반행위로 적발된 날로 잡았다.

y2k@heraldcorp.com

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