3기 신도시 선호도1위 하남 교산 전세 수요↑

공급계획 구체화된 8월부터 외부인 수요 급증

토지보상 올 연말 진척…상인들 내년 가을 쯤 퇴거 준비

문화재 리스크 실입주 늦출 수도…전세 들어오기 전 유의해야

“6000만원 원룸 전세 반년만에 두배 됐어요…”인기 3기신도시 하남 교산 가보니[부동산360]
3기 신도시 중 아파트 청약 의사 선호가 가장 높게 나타난 하남 교산지구 일대 모습.[이민경 기자]

[헤럴드경제=이민경 기자] “오늘 오전에만 전세계약을 두 건 썼네요. 교산신도시 사전청약을 원하는 분들이 저렴한 원룸으로 많이 알아보는 중입니다.”(하남시 교산지구 내 A공인)

지난 6일 3기신도시 중 아파트 청약 의사 선호가 가장 높게 나타난 하남 교산지구를 찾았다. 교차로와 건물 옥상마다 토지보상에 대한 반발과 요구사항 등이 적힌 플래카드가 나부껴 사업이 임박한 분위기를 자아냈다.

“6000만원 원룸 전세 반년만에 두배 됐어요…”인기 3기신도시 하남 교산 가보니[부동산360]
하남 교산지구 내 사거리. 교차로와 건물 옥상마다 토지보상에 대한 반발과 요구사항 등이 적힌 플래카드가 나부껴 사업이 임박한 분위기를 자아내고 있다.[이민경 기자]

하남 교산지구는 부지 649만㎡ 중 531만㎡(81.7%)가 그린벨트다. 지구 내 높은 곳에 올라 둘러보면 사방이 얕으막한 산으로 둘러쌓인 경관을 볼 수 있다. 상업시설로는 물류창고와 이따금 나타나는 음식점이 군데군데 있었다. 이외에는 허허벌판에 가까워 차들이 지날때마다 모래가 날렸다.

강남권 가까워 사전청약시 선호도 1위 조사

정부는 3기 신도시 중 한 곳인 하남 교산지구 649만㎡의 땅에 주택 3만2000가구를 공급하겠다고 밝혔다. 부동산 정보업체 직방이 1712명을 대상으로 3기 신도시 청약 의사 선호지역에 대한 설문조사를 한 결과 가장 청약 의사가 높았던 곳(25.4%)이 바로 이곳이다.

정부는 시장에 공급 시그널을 더 확실히 주기 위해 내년 하반기부터 사전 청약접수도 받을 예정이다. 사전청약은 ‘토지보상’을 마친 이후 시작된다.

하남시 공인중개업소들에 따르면 지역우선배분 물량을 노려 하남시로 전세 이주를 하는 움직임이 8월부터 지속적으로 이어지고 있었다. 투기과열지구 등 규제지역 1순위 모집에 청약하려면 해당 지역에 2년간 의무거주를 해야 하는데, 3기 신도시 사전청약엔 2년 의무거주 요건이 ‘본 청약 전’까지다. A공인 대표는 “본 청약이 언제쯤 될 지 모르니 아직 늦지 않았다”며 “올해 연말까지도 꾸준히 수요가 있을 것 같다”고 전했다.

이런 수요를 반영해 올해 들어 하남시 전세가는 13.44%(한국감정원) 상승했다. 하지만 상승치를 훨씬 웃도는 사례도 많다.

B공인 대표는 “올해 초만 해도 전세가 6000만원이었던 원룸이 지금 1억2000으로 딱 2배 올랐다”고 언급했다. 그는 “돈 많이 안 들이고 싼 원룸과 빌라로 전입하려는 수요가 많다”고 덧붙였다.

전세가가 올라가니 자연스럽게 매매가도 동반 상승했다. 하남 구시가지 8평 원룸이 매매가 8000만원에서 반년도 안 돼 1억7000만원이 됐다고 한다.

토지보상 앞두고 시끌…큰 일정 변동은 없을듯

원주민들이 토지보상을 받고 나가는 일정은 가시권에 들어섰다. 교산 지구 내에서 수년간 영업을 해온 L카페 사장은 “내년 가을, 겨울 쯤에 문 닫아야할 것으로 예상하고 있다”며 “정부가 나가라 그러면 나가야 되니까 준비하고 있다”고 말했다.

대규모 그린벨트가 포함된 하남 교산지구의 모습[이민경 기자]
인접한 K식당 사장도 “내년 여름장사까지만 제대로 하고 나가면 될 것 같다”면서 “내년 말보다 더 늦춰져서 내후년까지도 장사할 수 있을 거라는 말도 있지만 일단은 내년 여름을 기점으로 잡고 있다”고 언급했다.

교산지구 내 공인중개업소들에 따르면 다음주부터 11월까지 토지 감정평가가 이뤄질 예정이다. 12월 중순쯤에는 단위면적당 보상가격 공고가 나올 것으로 전망된다. 수목이나 사무집기 등 지장물에 대한 보상은 내년 하반기쯤이 될 것으로 예상한다. 일부 토지 소유주들 사이에선 감정평가사를 고용하려는 움직임이 있다는 이야기도 나온다. C공인 대표는 “LH가 산정할 보상가격 감정가보다 더 높은 가격으로 공증서류를 받아서 이의제기를 하려는 생각인 것 같다”고 귀띔했다.

대규모 문화재 매장…감일지구 닮을까

이와 별개로 교산지구 내 문화재 발굴 소식으로 분양 일정에 차질이 생기는 것 아니냐는 문의도 최근 늘어나고 있다. C공인 대표는 “일단 사전청약 일정과는 무관할 것으로 보인다”면서도 “실입주에는 리스크가 될 수 있다”고 언급했다. 주민을 대상으로 한 토지보상 상담업소에서도 “문화재 이슈는 아파트 터 파기를 할 시점에 가서 공사를 중단하게 할 수 있다”면서 “여기서 보상받고 떠나는 사람과는 문제가 없고, 반대로 입주하려는 사람들이 유의해야 할 점”이라고 정리했다.

공공택지 조성 절차상 매장문화재가 나오면 공사를 중단하거나 개발규모 축소가 불가피하다. 앞서 바로 옆인 하남 감일지구에서도 택지개발공사 도중 한성백제시대 고분 50여 기가 발견돼 공사가 중단된 바 있다. 전문가들은 신도시가 초기 계획한대로 공급이 이뤄지기가 쉽지 않다면서 이 지역 청약을 계획할 때 주의해야 한다고 당부했다.

사전 청약은 입주를 기다리는 동안 주택을 갖게 되면 당첨 자격을 잃기 때문에 주변 집값이 떨어지더라도 매수하기가 쉽지 않다. 결국 이들이 불안정한 전세시장에 계속 남아있어야 해 전세가 상승은 불가피하다.

하남교산 지역으로 이주가 늘면서 이 지역의 공인중개업소도 늘고 있다. 교산 지구 내 한 상인은 “타 지역에서 부동산을 하던 사람들이 와서 (공인중개사무소를 내려고)빈 물류창고 등을 계약하는 일이 잦아졌다”며 “2년 전에 부동산 한 두곳이 있었는데 지금은 한 집 건너 한 집이 중개업소”라고 현장의 들뜬 분위기를 전했다.

think@heraldcorp.com

※ ‘부동산 360’은 부동산시장의 트렌드(Trend)와 이슈(Issue), 사람(People) 등을 종합적으로 깊이 있게 다루는 코너입니다. 부동산시장의 트렌드를 짚어내고, 이슈가 되는 현장에서 사람들을 만나 사안의 핵심과 이면을 다각도에서 짚어드리겠습니다. 부동산시장을 읽는 ‘팁(TIP)’을 ‘부동산 360’ 코너를 통해서 얻을 수 있을 것입니다. 〈편집자주〉

“6000만원 원룸 전세 반년만에 두배 됐어요…”인기 3기신도시 하남 교산 가보니[부동산360]