국토연구원 “고분양가→주변 집값 상승”

“공급 줄어들 것이라는 우려도 기우”

[헤럴드경제=김성훈 기자] 민간택지에 분양가 상한제를 도입할 경우 서울 집값 상승률을 연간 1.1%p(포인트) 떨어뜨릴 것이라는 분석이 나왔다.

국토연구원은 29일 발행한 ‘국토정책 브리프’에서 역대 분양가 상한제 적용 시점의 집값을 이중차분법을 이용해 분석한 결과, 서울지역 민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 연간 기준으로 주택 매매가격을 1.1%p 하락시키는 효과가 나타났다고 밝혔다.

이중차분법이란 정책이 적용되는 그룹(처치그룹)과 적용되지 않는 그룹(통제그룹)간의 정책 성과를 측정하는 방법론중 하나로 거시경제적 요인을 제어해 정책 성과를 측정하는 통계 기법이다.

국토연구원은 “높은 분양가가 주변 재고주택 가격을 동반 상승시키는 효과가 있다”며 “분양가상한제를 민간택지까지 확대할 경우, (재개발, 재건축의) 예상되는 개발이익이 줄어들면서 높은 자본이득을 얻으려는 투자수요가 감소할 것으로 보이며, 높은 분양가로 인해 주변 재고주택의 가격을 동반 상승시키는 효과도 차단될 것”이라고 예상했다.

다만 로또 청약 등을 막기 위해 전매제한 강화와 개발이익환수를 병행 추진하는 대안도 고려해야 한다고 조언했다.

분양가 상한제를 실시하면 주택공급이 줄어들 것이라는 우려에 대해서는 “최근 주택공급이 많았고 3기 신도시 등 주택공급 관련 계획이 있어 주택공급 위축 가능성은 별로 없을 것”이라고 예상했다. 지난해 주택준공실적은 62.7만호로 크게 증가했고, 최근 3년간 주택인허가실적도 장기평균치를 넘어서 당분간 준공물량은 높은 수준을 유지할 것으로 예상된다는 것이다. 이밖에 주거복지로드맵에서 2018~2022년 동안 주택 100만호 공급 계획, 3기 신도시 개발 등을 통해 수도권 내 주택 30만호 공급 계획을 병행 추진하고 있는 점도 거론했다. 2007년 분양가 상한제 도입 당시 공급이 위축되는 현상이 있었지만 일시적인 현상이었다는 것이다.

국토연구원은 주택시장에 대한 사전적 대응의 필요성을 강조하며 몇가지 정책을 제안했다. 저금리 상황에서 유동성이 주택시장으로 재유입되지 않도록 실거주목적 이외 대출에 대한 관리체계를 마련하고 관련 대응을 강화하고, 점진적인 주택 보유세 강화를 통해 주택시장의 변동 위험을 줄이고 자산 양극화 해소하라는 주문이다. 또 전월세신고제도를 도입해 주택임대차정보시스템을 구축하고, 유한책임대출 확대 등을 통해 소비자에게 집중된 금융리스크를 분산시킴으로써 저금리에 기반한 경쟁적 주택담보대출 공급에 대한 리스크가 소비자에게 전가되는 문제를 해소할 것도 제안했다.