우리나라의 상업용 부동산 투자시장은 연기금, 공제회, 보험ㆍ증권ㆍ은행 등 기관투자자들이 중심을 형성해 왔다. 최근에는 유명 연예인을 비롯한 부유한 개인과 유동성이 풍부한 일반 기업들도 직간접적인 수단을 동원해 상업용 부동산 투자를 늘리고 있다.

오피스 빌딩뿐만 아니라 리테일, 호텔, 임대주택, 그리고 물류센터 등 다양한 부동산 유형으로 투자대상이 확대됐다. 투자지역도 서울 주요 3대 권역 이외 기타권역에 대한 관심이 높아졌다. 지방 혁신도시를 비롯한 신흥 상권까지도 투자시야를 넓히고 있다.

그러나 아직까지 국내 대부분의 투자자들은 글로벌 기관투자자들에 비해 부동산 투자위험에 대한 체계적인 이해와 효율적인 관리시스템 도입에 대한 준비가 충분하지 않다.

미국의 대표적인 연기금 ‘캘퍼스(CalPERS)’는 최근 ‘IPTS(Investment Proposal Tracking System)’와 새로운 투자정책 및 위험관리 정책을 통해 투자제안과 투자의사결정, 그리고 위험관리에 대한 새로운 패러다임을 제시했다.

캘퍼스는 투자 리스크의 유형을 운영(Operational), 수익모델(Revenue Model), 대리인 및 지배구조(Agency/Governance), 환경(Environmental), 명성(Reputation), 가치평가(Valuation)로 구분했다. 또 운영위험에선 공실을 제1의 요소로 정의했다. 이어 자산의 유지관리, 운영비용과 자본적 지출, 자원관리 등을 위험요인들로 제시하면서 이들의 관리 방안으로 투자자산 및 위탁관리자들에 대한 실사와 관찰의 중요성을 강조했다. 수익모델에 대해서는 계약 및 임대구조, 중개 및 갱신 위험, 거래 상대방에 대한 위험 등을 제시하고, 협상능력의 제고 등을 관리방안으로 제시했다.

대리인 및 지배구조에선 위탁관리자들의 행위와 소유권을 고려한 투자 파트너의 신중한 선택과 효율적인 지배구조의 정립, 그리고 각종 권한 또는 권리에 대한 합리적인 정립을 위험 요인들로 지목하고, 지속적인 관찰이 필요하다고 명시했다.

환경적인 요인으로 기후변화의 충격이 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상했다. 자원의 효율적 활용과 관리를 통한 사전적 대응의 필요성을 강조했다. 이어 투자시장에 민감하게 영향을 줄 수 있는 이미지 관리를 위해 관련 뉴스와 사건들에 대한 체계적인 관리, 정부 등 각종 규제기관들과의 원활한 관계유지도 강조했다.

끝으로 매매계약 및 임대차 계약 이후 발생될 현금흐름의 가치를 정확히 평가하라는 점도 빠뜨리지 않았다. 예기치 않은 자산가치 폭락이나 실질 임대소득의 변화에 따른 충격으로 자본환원율(Cap Rate)의 역전현상이 발생하지 않도록 지속적인 자산재평가 및 실사의 중요성을 역설했다. 동시에 계약 및 임대차 협상의 효율성을 제고하여 투자자산의 리스크 관리와 수익 유지 및 제고를 위한 노력이 필요하다는 점도 분명히 했다.


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