분양가 규제완화 ‘시동’…민간 기대감

HUG, 고분양가 규제 기준 완화

분양가상한제 손질…‘가산 공사비’ 인정 확대

분양가 일부 상승은 불가피…실수요자 입장에선 불만

건설업계 “공사비 제대로 인정 시 공급 적극 추진 가능”

도생 등 규제완화…단기간 공급확대 효과

아파트 중심 집값 상승세 완화에는 한계

[헤럴드경제=박일한 기자] 공공주택 공급에 집중해 온 정부가 모처럼 민간주택 공급 활성화 방안을 내놓았다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 기준과 분양가상한제의 불합리한 부분을 개선하겠다는 내용이다. 사실상 ‘로또분양’의 원인이었던 과도한 분양가 규제를 완화해 민간 건설을 촉진하겠다는 의미다. 도시형생활주택과 주거용오피스텔 규제완화도 적극 추진해 단기간 도심에 소규모 주거시설 공급 확대를 추진하겠다는 계획도 담았다.

모처럼 나온 민간 공급 활성화 방안, 시장 “로또분양 완화 기대감”

홍남기 부총리 겸 기획재정부장관은 15일 정부서울청사에서 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 “주택 공급 역량 확보를 위해 민간의 역할이 매우 중요하다”며 “민간이 현장에서 겪는 애로를 개선할 방안을 마련했다”고 말했다.

▶분양가상한제 규제완화 ‘시동’= 이날 정부 발표에서 가장 눈에 띄는 건 “HUG의 분양가 심사를 통한 ‘고분양가관리제’와 ‘분양가상한제’의 불합리한 부분을 개선하겠다”는 내용이다. 사실상 분양가 규제를 완화하겠다는 의미다.

먼저 HUG가 분양가 심의 기준으로 삼는 주변 아파트 기준을 합리적으로 조정하기로 했다. 기존엔 인근지역 모든 아파트 평균 시세를 기준으로 삼았으나, 앞으론 단지규모, 브랜드 등을 감안해 유사 단지를 선별적으로 적용하기로 했다. HUG의 고분양가 ‘심사규정에 따르면 주변시세의 85~90%를 상한으로 고려’한다. 주변시세는 새 아파트인지, 단지 규모가 큰지, 브랜드 단지인지에 따라 가격차이가 크다. 이를 새 아파트 기준, 브랜드 단지 기준으로 적용하면 분양가 기준이 올라갈 수밖에 없다. 실수요자 입장에선 불만이 나올 수도 있다. 이와 관련한 세부 내용은 이달 중 HUG에서 별도로 발표하기로 했다.

모처럼 나온 민간 공급 활성화 방안, 시장 “로또분양 완화 기대감”

분양가상한제도 손질할 계획이다. 지자체 마다 분양가 심사위원회에서 적용하는 분양가 인정 항목, 심사 방식 등이 달라 예측 가능성이 떨어진다는 지적에 따른 것이다. 예컨대 일부 지자체는 법정 초과 복리시설 설치비용을 인정하지 않는다. 입주민이 원하는 고급 자재를 사용해 늘어나는 ‘가산 공사비’ 인정 비율도 제각각이다. 이런 기준이 합리적으로 바꾸면 분양가는 올라갈 수밖에 없다. 정부는 10월까지 분양가 심의 기준을 구체화한 세부 심사 기준을 마련하기로 했다.

한 대형건설사 분양관계자는 “민간 공급활성화를 위해선 분상제 손질이 필수”라면서 “서울 강남권 등 인기지역에서 분양가상한제를 적용해 공급할 경우 가산 공사비를 제대로 인정하지 않아 손해라는 인식이 많았는데 제대로 인정해 준다면 공급을 적극 추진하는 곳이 나올 수 있다”고 말했다.

민간이 ‘통합심의제도’를 적극 활용할 수 있도록 한 점도 주목된다. 통합심의는 주택건설 사업과 관련 있는 건축·경관·교통 등 각종 인허가를 한 번에 심의하는 제도다. 기존엔 지자체의 미온적인 태도 등으로 민간이 이 제도를 제대로 활용하지 못했으나, 앞으론 민간에서 신청할 경우 해당 지자체가 특별한 사유가 없는 한 의무적으로 허가해주도록 했다. 굮토부는 이 제도를 활용할 경우 인허가 소요기간이 9개월에서 2개월로 줄어든 사례가 있는 등 획기적으로 단축될 것으로 보고 있다.

▶도시형생활주택, 오피스텔 지원 확대...난개발 우려?= 정부가 단기간 내 민간이 도심 공급을 늘리는 방안으로 도시형생활주택과 주거용 오피스텔 지원을 대폭 확대하기로 한 것도 주목된다.

먼저 도심형생활주택은 기존 ‘원룸형’을 ‘소형’으로 개편해 허용면적을 기존 50㎡에서 가족형 크기인 전용 60㎡까지 확대하기로 했다. 공간구성도 당초 2개(침실1+거실1)에서 최대 4개(침실3+거실1 등)까지 완화하기로 했다.

주거용 오피스텔은 바닥난방 설치 허용면적을 전용 85㎡에서 전용면적 120㎡이하까지 가능하도록 했다. 이렇게 되면 아파트 전용 85㎡와 유사한 크기의 중대형 주거용 오피스텔을 공급할 수 있어 3~4인 가구가 주택 수요를 충족할 수 있을 것으로 정부는 보고 있다.

이를 위한 자금지원 방안도 내놨다. 정부는 도시형생활주택과 오피스텔 공급활성화를 위해 민간 건설사 등에 대한 주택도시 기금 건설자금 융자 한도를 현행 대비 약 40% 상향하고, 대출 금리도 현행 3.3~4.5%보다 1%포인트 인하한 2.3~3.5% 수준을 적용해 주겠다는 것이다.

모처럼 나온 민간 공급 활성화 방안, 시장 “로또분양 완화 기대감”

다만 이런 대책은 아파트 중심의 집값 상승세를 완화하는 데는 한계가 있을 것이란 전망이 나온다. 현재 주택시장에서 공급부족이 심각한 건 아파트지 도시형생활주택이나 오피스텔이 아니란 게 주택시장 전문가들의 일관된 목소리다. 이들 비아파트가 아파트 수요를 대체하긴 어렵기 때문에 아파트 중심의 집값 상승세를 잡긴 역부족이라는 것이다.

이런 주택을 단기적으로 대폭 늘릴 경우 ‘난개발’ 등 불필요한 사회적 문제를 만들 수 있다는 지적도 나온다. 이들은 주차장 기준 등 일반 아파트 단지보다 완화된 기준을 적용 받는다. 예컨대 도시형생활주택은 주차장 기준이 가구당 0.6대(전용 30㎡ 이하는 0.5대) 수준이다. 규제 완화로 주택단지에 도시형생활주택이 급격히 늘어나면 주차난에 따른 불법주차, 주민간 불화 등 여러 문제가 발생할 수 있다.

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