서울 상업지역 중 90%가 일반상업지역…“중심상업 확대해야”

여의도 재건축 활성화…용적률 180%→300% 가능성

‘서울 상업지역 중 1.5%’ 중심상업지역 10여년만에 지정하나
이달 말 예정된 서울 주택공급 확대방안에서 용적률 상향 등을 포함한 도심 고밀도 개발, 재건축·재개발 규제 완화 등 가용한 모든 방법을 동원한 다양한 전망이 나온다. 사진은 서울 송파구 잠실 일대 아파트 단지 모습. [연합]

[헤럴드경제=민상식 기자] 이달 말 예정된 서울 주택공급 확대방안에서 용적률 상향 등을 포함한 도심 고밀도 개발, 재건축·재개발 규제 완화 등 가용한 모든 방법을 동원한 다양한 전망이 나온다.

당·정·청은 지난 19일 비공개 고위 당정협의회를 열고 주택 공급을 위한 공공기관의 유휴지 확보와 용적률 상향 등을 논의한 것으로 알려졌다.

정부가 5·6 대책의 용산 정비창 개발 방안 정도의 파급력을 줄 수 있는 대규모 유휴부지를 찾기가 쉽지 않은 상황에서 10여년만에 서울 내 ‘중심상업지역’이 추가 지정될 지도 관심사다.

‘서울 상업지역 중 1.5%’ 중심상업지역 10여년만에 지정하나
서울 용산 정비창 일대 모습. [연합]

▶서울 상업지역 중 90%가 일반상업…“중심상업 확대해야”=중심상업지역은 1988년 도시계획법 개정을 통해 도입된 이후 18년 만인 2006년 명동에 최초 지정됐다. 이어 지역 균형발전 목적으로 2007년 상암 디지털미디어시티가 지정됐다.

중심상업지역의 경우 국토법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)이 허용한 용적률은 최대 1500%이며, 서울시 조례상으로는 최대 1000%까지 가능하다.

서울시 통계에 따르면 2018년 기준 서울 내 상업지역 25.9㎢ 중 중심상업지역은 1.5%(0.4㎢)에 불과해, 중심상업지역을 확대해야 한다는 의견이 꾸준히 제기돼 왔다. 일반상업지역은 89.6%(23.2㎢)에 달한다.

서울연구원 관계자는 “서울 내 상업지역 대부분이 일반상업지역으로 지정돼 획일적인 밀도와 용도 규제를 적용받고 있다”면서 “중심지의 규모와 특성, 주변 여건 등에 따라 다양한 밀도·용도로 사용돼야 한다”고 지적했다.

서울 용산역 정비창 부지를 중심상업지역으로 지정해 공급 가구를 2만가구까지 늘리는 방안에 대해, 국토부는 “전혀 검토한 바 없다”고 부인했다.

중심상업지역 지정 권한은 서울시가 갖고 있어, 서울시가 향후 지정 검토에 적극적으로 나설 수 있다는 시각도 제기된다. 서울시가 정부의 그린벨트 해제 압력을 덜기 위해 도심 용적률 상향을 유력한 대안으로 제시할 것이라는 관측이다.

국토부 관계자는 “도심 고밀 개발 등 모든 대안을 검토하고 있다”면서 “정부와 서울시가 의견을 합치해야 중심상업지역 추가 지정이 가능할 것”이라고 밝혔다.

용적률이 상향될 경우 활용하지 못한 법정한도의 용적률을 사고 파는 ‘용적률 거래제’ 활성화도 세부 방안으로 고려할 수 있다. 이 제도는 ‘결합건축제도’라는 명칭으로 2016년부터 적용됐다.

예컨대 중심상업지역 1000%의 용적률 중 100% 분을 남긴 도심 건물주가 이를 판매하고, 구매한 건축주는 법정한도보다 용적률 100%를 높인 건물을 짓는 식이다.

‘서울 상업지역 중 1.5%’ 중심상업지역 10여년만에 지정하나
서울 여의도 일대 모습 [헤럴드DB]

▶재건축 규제 완화…여의도 재건축 활성화도 거론=정부가 공급 확대 방안을 고심하면서 재건축 규제 일정 부분 완화하는 것 아니냐는 관측도 나온다.

문재인 대통령이 지난 16일 “주택공급을 확대하는 야당의 목소리에도 귀를 기울이면서 필요한 방안을 강구할 것”이라고 언급해, 재건축·재개발 규제 완화도 검토될 가능성이 높다는 분석이다.

서울 여의도 재건축 정비사업 활성화이 유력한 방안으로 거론된다. 여의도 시범아파트를 비롯해 광장·공작·수정·대교·한양 아파트 등은 지은 지 40년이 넘어, 재건축 사업을 추진되고 있다. 대부분 단지는 2016~2017년에 안전진단을 받았으나 이후 단계 추진이 속도를 내지 못하고 있다.

여의도 재건축이 LH(한국주택토지공사)·SH(서울주택도시공사) 등 공공 재건축으로 진행될 경우 180% 수준인 용적률을 3종 주거지 법정 상한인 300%까지 완화하는 것도 가능하다.

재건축의 ‘첫 관문’인 안전진단 규제 완화, 올해부터 시작한 재건축 초과이익 환수제 등을 완화하는 방안도 언급되지만, 섣불리 규제를 풀었다가 집값만 자극할 수 있다는 우려의 목소리도 크다.

정부는 공공기관 이전 부지 등 숨어 있는 부지를 발굴하는 데 속도를 내고 있다. 서울 강남권 개발제한구역(그린벨트) 해제를 비롯해 군 보유시설과 수도권 골프장 부지 개발 등 의견이 나오고 있다.

주차장과 체육시설 등으로 쓰이고 있는 송파구 잠실동 ‘잠실 유수지’와 가락동 ‘탄천 유수지’도 언급된다. 이 곳은 2013년 행복주택 시범사업 지구로 지정됐다가 주민 반대 등으로 사업이 추진되고 못하는 상황이다.

이용만 한성대 부동산학과 교수는 “그린벨트 해제 및 공공기관 유휴부지 확보는 범 정부 차원에서 논의해야 될 사안”이라면서 “서울 도심 모든 곳이 개발된 상황에서 주택을 공급할 유휴부지를 찾는 게 쉽지 않을 것”이라고 밝혔다.